Apartman ve site yönetiminde en sık sorulan sorulardan biri, aidatların ne olduğu ve nasıl belirlendiğidir. Apartman sakinleri ve kat malikleri, aidatların nasıl hesaplandığı, hangi giderlerin karşılandığı ve ödenmeyen aidatlar konusunda çeşitli endişeler taşır. Bu yazıda, aidatların belirlenme süreçlerine, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddelerine ve en çok sorulan sorulara cevap vereceğiz.
Aidat Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda geçen tam tabir aslında "ortak gider ve avans payı"dır, ancak günlük hayatta bu kavram, aidat olarak bilinir. Aidat, apartman ya da site içerisindeki ortak alanların bakım, onarım, temizlik, güvenlik gibi çeşitli giderlerin karşılanması için toplanan ödemedir. Apartman veya site yönetimi bu aidatlar ile genel giderleri finanse eder ve topluluk yaşamının sürdürülebilirliğini sağlar.
Aidat Nasıl Belirlenir?
Aidatların belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Kat malikleri arasında farklı bir anlaşma yapılmadığı sürece, bu maddeye göre aidatlar şu şekilde hesaplanır:
- Kapıcı, Bahçıvan, Kaloriferci Giderleri: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bu tür işçilik giderleri, bağımsız bölüm sayısına göre eşit olarak bölüştürülür. Yani, apartmandaki daire sayısı dikkate alınarak bu giderler herkes için aynı oranda paylaşılır.
- Arsa Payı Esaslı Giderler: Ortak alanların sigorta primleri, bakım, onarım ve güçlendirme gibi masraflar, arsa payı esas alınarak hesaplanır. Yani, her bağımsız bölümün arsa payına göre bu giderlere katılım sağlanır. Arsa payı, tapuda kayıtlıdır ve her dairenin büyüklüğüne göre değişir.
Eğer yönetim planında farklı bir paylaşım şekli belirtilmemişse, aidatlar bu iki ana kurala göre belirlenir.
Giriş Kat Asansör Giderlerine Katılır mı?
Giriş katta oturan kat maliklerinin sıkça dile getirdiği bir itiraz, asansör kullanmadıkları için asansör giderlerine katılmama talepleridir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi bu konuda açık hüküm getirir: Kat malikleri, ortak alanları kullanmasalar bile, bu alanların giderlerine katılmak zorundadırlar. Asansör, çocuk oyun alanı ya da yüzme havuzu gibi ortak alanlar, tüm maliklerin sorumluluğu altındadır. Bu nedenle, giriş katında oturmak ya da bir alanı kullanmamak, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Aidatların Belirlenmesi İçin Bir Oy Oranı Var mı?
Aidatların belirlenmesi için kat malikleri kurulunda karar alınması gerekmektedir. Bu kararlar, toplantıya katılan kat maliklerinin salt çoğunluğu ile alınır. Yani, oy kullananların yarısından bir fazlasının kararı kabul etmesi yeterlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetim planında farklı bir hüküm bulunmadıkça, aidatların bu şekilde belirlenmesi geçerlidir. Ancak, yönetim planında aksi bir durum varsa, bu plana uygun şekilde oy çoğunluğu gerektirebilir.
Aidatlarını Zamanında Ödemeyen Kat Malikleri İçin Ne Yapılmalı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, aidatlarını zamanında ödemeyen kat maliklerine karşı yaptırımlar uygulanabilir. Yönetici ya da diğer kat malikleri, ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatabilirler. Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ödenmeyen aidatlar için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanmasını öngörmektedir. Aidatlarını düzenli ödemeyen kat malikleri, bu gecikme tazminatını ödemek zorundadır. İcra yoluna başvurulmadan önce, kat maliklerinin bu durumu dikkate almaları ve aidatlarını zamanında ödemeleri önemlidir.
Boş Dairelerden Aidat Toplanabilir mi?
Evet, boş dairelerden de aidat toplanabilir. Bir dairenin boş olması, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin boş ya da dolu olması fark etmeksizin, ortak gider ve avans paylarını ödemekle yükümlü olduklarını belirtir. Bu nedenle, daire boş olsa bile, malikin aidat ödemesi gerekir.
Örnek Durumlar ve Çözümler
· Giriş Katındaki Malik Asansör Giderlerine Katılmak İstemiyor: Kanuna göre, tüm kat malikleri asansör giderlerine katılmak zorundadır. Asansörü kullanmamaları bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
· Aidatları Ödemeyen Kat Malikleri: Aidatlarını zamanında ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibi başlatılabilir ve gecikme tazminatı uygulanabilir.
· Boş Dairelerde Aidat: Dairelerin boş olması aidat ödeme sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Tüm kat malikleri bu ödemeyi yapmak zorundadır.
Aidatlar, apartman ve site yaşamının düzenli sürdürülebilmesi için gereklidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, aidatların nasıl belirleneceğini, kimlerin hangi giderlerden sorumlu olduğunu ve aidatların zamanında ödenmemesi durumunda neler yapılacağını açıkça düzenlemiştir. Aidatların adil bir şekilde paylaşılması ve kat maliklerinin bu yükümlülüklerini yerine getirmeleri, topluluk yaşamının sağlıklı işlemesi için kritik öneme sahiptir.
Aidat Nedir? Apartman ve Sitelerde Aidat Nasıl Belirlenir?