Şehir Yönetimi Bina, Apartman ve Site Yönetimi /
Bize Yazın : info@sehiryonetim.com
Teklif Alın
MENU

Blog

İskânsız Binalarda Asansör Kullanımı: Hukuki ve Teknik Riskler

İskânsız Binalarda Asansör Kullanımı: Hukuki ve Teknik Riskler

Günümüzde apartman ve site yaşamının ayrılmaz bir parçası haline gelen asansörler, bina sakinlerine büyük kolaylıklar sağlasa da, gerekli izinler alınmadan kullanıldıklarında ciddi hukuki ve teknik riskler ortaya çıkabilir. İskân belgesi (yapı kullanma izin belgesi) olmadan kullanılan asansörler, hem can ve mal güvenliğini tehlikeye atar hem de bina yöneticileri ve malikleri için ciddi yasal sorumluluklar doğurabilir. Bu yazıda, İskânsız binalarda asansör kullanımının riskleri ve hukuki boyutları detaylı bir şekilde ele alınmaktadır. 1. Asansör Kullanılabilir mi? İskân belgesi olmayan binalarda asansör kullanımı yasaldır diyemeyiz. Zira iskân belgesi, bir binanın resmî olarak kullanıma açıldığını ve ilgili yasal standartlara uygun olarak yapıldığını gösteren en önemli belgedir. Asansörlerin yasal olarak kullanılabilmesi için şu adımların tamamlanmış olması gerekir: İskân belgesinin alınmış olması Asansör montaj ve ruhsat işlemlerinin tamamlanmış olması Periyodik bakım ve testlerin yapılmış olması Yetkili kurumlarca asansör için uygunluk raporu verilmesi Bu koşullar sağlanmadan asansörün kullanıma sunulması, hukuki açıdan büyük riskler taşımaktadır. Belediyeler ve ilgili denetim birimleri (TSE, Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı) iskânsız asansörlerin kullanımını yasaklayabilir ve hatta asansörleri mühürleyebilir. 2. Hukuki ve Cezai Sorumluluk Kimdedir? Asansör kazaları ya da denetimler sonucunda ortaya çıkabilecek yasal süreçlerde farklı taraflar sorumlu tutulabilir: a) Müteahhit veya Yapı Sahibi Bina henüz iskân almadan daireleri teslim ettiyse, asansör kazalarında hukuki ve cezai sorumluluk taşıyabilir. Binanın eksikliklerinin giderilmesini sağlamadıysa, tazminat davalarıyla karşı karşıya kalabilir. b) Apartman ve Site Yönetimi Yöneticiler, iskânsız bir binada asansörü devreye alırsa, hukuken sorumlu tutulabilir. Asansör kazalarından dolayı yöneticilere ihmal nedeniyle ceza verilebilir. Asansörün kullanılmasını engellememeleri halinde yönetim aleyhine dava açılabilir. c) Kat Malikleri ve Kullanıcılar Asansörü bilinçli olarak kullanan bina sakinleri, tazminat davalarıyla karşı karş1ya kalabilir. Olası bir kaza durumunda, kat maliklerine maddi ve manevi tazminat davaları açılabilir. 3. Olası Riskler Nelerdir? İskânsız binalarda asansör kullanımı, sadece hukuki değil, aynı zamanda teknik ve güvenlik açısından da ciddi riskler taşımaktadır. Bunların başlıcaları şunlardır: Denetimlerde ceza uygulanması ve asansörün mühürlenmesi Asansör kazaları ve maddi/manevi tazminat davaları Yangın veya elektrik kaçağı gibi durumlarda ciddi tehlikeler Asansör sigortasının olmaması nedeniyle zararların bina sakinlerine yüklenmesi 4. Hukuki Sorumluluğunuzu Azaltmak İçin Ne Yapmalısınız? Apartman yöneticisi olarak, hukuki sorumluluğu azaltmak için genel kurul karar defterine aşağıdaki gibi bir ibare ekleyebilirsiniz: Genel Kurul Karar İbaresi: "Bina henüz iskân belgesini almamış olup, asansörün yasal olarak kullanıma açılmamış olduğu kat maliklerine duyurulmuştur. Apartman yöneticisi olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmelikler gereği, iskân alınmadan asansörün kullanılmasının sakıncalı olduğunu beyan ederim. Buna rağmen, kat maliklerinin oy çoğluğu ile asansörün kullanımına devam edilmesine karar verilmiştir. Asansör kullanımı sonucu oluşabilecek her türlü hukuki ve cezai sorumluluk kat maliklerine aittir. Apartman yönetimi ve yöneticisi bu konuda herhangi bir sorumluluk kabul etmemektedir." İskânsız binalarda asansör kullanımı, bina sakinleri için ciddiye alınması gereken bir konudur. En güvenli ve hukuki yol, iskân alınana kadar asansörü kullanıma kapatmaktır.

2025-03-01

En Çok Okunan Blog Yazıları

???? Tebligat Hakkında Bilmeniz Gerekenler! ????
2025-03-01

???? Tebligat Hakkında Bilmeniz Gerekenler! ????

Apartman ve site yönetiminde en çok karşılaşılan sorunlardan biri, kat maliklerine veya kiracılara yapılması gereken tebligatlar ve bu tebligatların hukuki geçerliliğidir. Yönetici olarak ortak giderlerin tahsili, toplantı duyuruları, ihtarlar ve icra işlemleri gibi konularda tebligat yapmanız gerekebilir. Ancak bazı maliklerin adresleri bilinmiyor olabilir veya malik tebligattan kaçınmak için iletişim bilgilerini paylaşmıyor olabilir. Bu bölümde, tebligat süreçlerinin nasıl işlediği, maliklerin adreslerine nasıl ulaşılabileceği ve hukuki açıdan dikkat edilmesi gereken hususlar ele alınacaktır. 1. Kat Maliklerine Tebligatın Hukuki Dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre apartman ve site yönetimi, kat maliklerini ilgilendiren konularda resmi olarak bildirim yapmakla yükümldür. Bu bildirimler genellikle şunları kapsar: Aidat ve ortak gider borçlarının bildirilmesi Genel kurul toplantı duyuruları ve kararları Bakım-onarım masrafları ve tahsilat bildirimleri İhtarnameler ve icra takipleri Yönetici değişikliği, güvenlik ve apartmanla ilgili kararlar KMK Madde 35, yöneticinin kat maliklerinin bilgilerini toplamak ve resmi tebligatları yapmakla yükümlü olduğunu belirtmektedir. 2. Tebligat Yapmadan Önce Adres Tespiti Bazı kat maliklerinin adres bilgileri mevcut olmayabilir veya zaman içinde değişebilir. Bu durumda tebligat yapmadan önce maliklerin adresini tespit etmek önemlidir. Aşağıda yöneticilerin malik adreslerini bulabilecekleri kaynaklar yer almaktadır: A) Tapu Kütüğü Üzerinden Adres Tespiti Tapu Sicil Müdürlüğü'nden, kat maliklerinin tapuda kayıtlı adreslerini talep edebilirsiniz. Yönetici olarak, maliklerin tapudaki adres bilgilerini alabilmek için dilekçe ile başvuru yapabilirsiniz. B) Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİ) Üzerinden Adres Bilgisi Sorgulama Maliklerin MERNİS sistemindeki adres kayıtlarını sorgulamak için Nüfus Müdürlüğü'ne başvurabilirsiniz. Adresini bildirmeyen veya yanlış bildiren maliklerin yönetici tarafından uyarılması ve adres bildiriminde bulunmaları gerektiği hatırlatılmalıdır. C) Muhtarlık Kaydı Sorgulama Eğer kat maliki apartmanda oturuyorsa, muhtarlıktan adres kaydı sorgulaması yapılabilir. Ancak muhtarlık sadece yerleşim yeri (ikamet) adreslerini bildirebilir, tapu sahibi olan ancak farklı bir yerde oturan maliklerin bilgileri burada olmayabilir. D) Elektrik, Su ve Doğalgaz Abonelikleri Üzerinden Adres Tespiti Malik veya kiracı adına kayıtlı olan elektrik, su, doğalgaz fatura adresleri yönetim tarafından talep edilebilir. Bu bilgileri almak için ilgili abonelik sağlayıcılarına resmi dilekçe ile başvurabilirsiniz. E) Noter Kayıtları Üzerinden Adres Tespiti Malik, apartman/sitede oturmasa bile noter işlemleri yapmış olabilir. Noterden adres kaydı sorgulaması yapılabilir. F) E-Devlet Üzerinden Kendi Bilgilerini Güncelleme Talebi Apartman yöneticisi, maliklerden E-Devlet üzerinden adres güncellemelerini yapmalarını talep edebilir. 3. Resmi Tebligat Yöntemleri Kat maliklerine yapılacak tebligatlar hukuki açıdan geçerli olmalıdır. Telefon mesajı (SMS, WhatsApp vb.) veya sözlü bildirimler resmi tebligat yerine geçmez. Tebligatın hukuki geçerliliği için şu yöntemler kullanılmalıdır: A) Noter İhtarname Gönderimi En güvenilir yöntemdir. Noter aracılığıyla ihtarname göndererek, tebliğ edildiğini belgelendirebilirsiniz. B) PTT İadeli Taahhütlü Tebligat Kat malikinin bilinen adresine PTT üzerinden iadeli taahhütlü mektup göndererek resmi tebligat yapabilirsiniz. C) Elektronik Tebligat Sistemi (UETS) Eğer malik bir şirket ise, UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi) üzerinden tebligat yapılabilir. D) İlânen Tebligat Eğer malikin bilinen bir adresi yoksa, yerel bir gazetede yayımlanarak tebligat yapılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ilânen tebligat ancak diğer yöntemlerle ulaşım sağlanamıyorsa mümkündür. 4. Tebligat Yapılamıyorsa Ne Olur? Eğer kat maliki tebligattan kaçınıyor veya adres bilgisi bulunamıyorsa, şu adımlar uygulanmalıdır: Genel Kurul Kararı ile İlan Yapılması: Apartman yönetim panosuna tebligat duyurusu asılarak bildirim yapılabilir. İlânen Tebligat Yapılması: Yerel gazetede ilan vererek maliklere duyuru yapılabilir. İcra Süreci Başlatılması: Malik aidat veya borçlarını ödemiyorsa, avukat aracılığıyla icra takibi başlatılabilir. Mahkemeye Başvurulması: Eğer malik yönetimi engelliyor veya hukuki süreçleri aksatıyorsa, sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Apartman ve site yöneticileri, maliklere resmi bildirimler yaparken hukuki geçerliliği olan tebligat yöntemlerini kullanmalıdır. Telefon veya WhatsApp mesajları resmi tebligat yerine geçmez. Eğer malikin adresi bilinmiyorsa, tapu, nüfus, noter veya ilanen tebligat yöntemleri kullanılmalıdır. Hukuki sorun yaşanmaması için noter veya PTT ile iadeli taahhütlü tebligat önerilir.

Toplantılarda Yeterli Karar Sayısı Olmadan Alınan Kararlar Geçerli Mi?
2025-02-15

Toplantılarda Yeterli Karar Sayısı Olmadan Alınan Kararlar Geçerli Mi?

Apartman ve site yönetiminde genel kurul toplantıları, Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) uygun olarak yapılmalıdır. Ancak bazı durumlarda yeterli karar sayısına ulaşmadan yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği veya ortak alanlarla ilgili kararlar alınabilmektedir. Peki, bu kararlar geçerli midir? İtiraz edilirse ne olur? Gelin, bu konuyu detaylıca inceleyelim. Genel Kurullarda Yeter Sayı Nedir? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre genel kurullarda alınacak kararların geçerliliği için belirli bir çoğunluğun sağlanması gerekir: Olağan Kararlar: 634 sayılı KMK'ya göre genel kurulda kat maliklerinin salt çoğunluğu (yarıdan bir fazlası) ile karar alınır. Yönetici ve Denetçi Seçimi: Kat maliklerinin ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması gerekir (KMK Madde 34, 41). Faydalı Yenilik ve İlave İşler: KMK Madde 42'ye göre kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gereklidir. Yönetim Planı Değişikliği: KMK Madde 28'e göre bütün kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu aranır. Eğer genel kurulda yeterli sayı sağlanamazsa, kararlar geçersiz olabilir. Ancak bazı durumlarda kararlar mahkeme tarafından iptal edilene kadar geçerli sayılabilir. Yeterli Çoğunluk Olmadan Alınan Kararlara İtiraz Edilebilir Mi? Genel kurulda yeterli karar sayısı sağlanmadan alınan bir karar şu yollarla iptal edilebilir: Arabuluculuk Süreci: Kat maliklerinden biri, genel kurul kararına itiraz etmek istiyorsa öncelikle arabulucuya başvurmalıdır. 01.09.2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı davalarda arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Dava Açma: Arabuluculuk süreci sonuçsuz kalırsa, dava açma süresi kararın alınmasından itibaren 6 aydır (KMK Madde 33). Mahkeme sürecinde genel kurul kararlarının usule uygun olup olmadığı değerlendirilir. Yeterli Çoğunluk Olmadan Alınan Kararlar Geçerli Sayılır mı? Bazı durumlarda, yeterli çoğunluk olmadan alınan kararlar mahkemece iptal edilene kadar geçerli olabilir. Örneğin; Yönetici veya denetçi seçimi yeterli çoğunluk olmadan yapıldıysa: Mahkeme iptal edene kadar atanmış yönetici görevine devam eder. Faydalı yenilik ve ilaveler için yeter sayı sağlanmadıysa: Mahkeme iptal kararı verene kadar uygulama devam eder. Yönetim planı değişikliği yeterli çoğunluk olmadan yapıldıysa: Tapu sicilinde değişiklik yapılmışsa, ancak mahkeme tarafından iptal edilirse geçersiz hale gelir. Örnek Bir Durum: Ortak Alan Kiralanması Diyelim ki, apartmandaki kapıcı dairesi kiraya verilmek istendi ancak yönetim planında böyle bir yetki yok. Genel kurulda kat maliklerinin tamamının muvafakati olmadan kiralama kararı alındı. Bir kat maliki itiraz etti ve mahkemeye başvurdu. Bu durumda; Mahkeme iptal kararı verirse, kira sözleşmesi geçersiz sayılır. Kiracı tahliye edilebilir, ancak bu süreç Borçlar Kanunu çerçevesinde yürütülmelidir. Sonuç: Karar Yeter Sayısı Olmadan Alınan Kararlara Dikkat Edilmeli! Apartman ve site yönetiminde kararların geçerliliği için Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hareket edilmesi zorunludur. Yeterli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar mahkemece iptal edilebilir ve yöneticiler için hukuki sorumluluk doğurabilir. Bu nedenle, genel kurul kararlarını alırken mutlaka yeterli çoğunluğun sağlanmasına dikkat edilmelidir.

Apartman Yöneticileri Huzur Hakkı Alabilir mi? İşte Bilmeniz Gerekenler!
2025-02-04

Apartman Yöneticileri Huzur Hakkı Alabilir mi? İşte Bilmeniz Gerekenler!

???? Huzur Hakkı Nedir? Apartman ve site yönetiminde görev alan yöneticilere, yaptıkları işin karşılığı olarak belirlenen ücrete "huzur hakkı" denir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 40. maddesi uyarınca yöneticilere ücret ödenebilir. Ancak bu ücretin ödenmesi için kat malikleri kurulunda alınan bir kararın olması gerekir. ???? Yönetici Seçildikten Sonra Ücret İsteyebilir mi? Yönetici, seçim sırasında herhangi bir ücret talep etmemiş olsa bile, daha sonra kat malikleri kuruluna başvurarak huzur hakkı talebinde bulunabilir. Bu durum, apartmanın yönetim planında bir hüküm bulunmasa dahi, kat malikleri kurulunun vereceği bir kararla düzenlenebilir. ???? Yöneticiye Ücret Verilmesine Nasıl Karar Verilir? Huzur hakkı verilmesi için kat malikleri kurulunda görüşme yapılmalı ve aşağıdaki adımlar izlenmelidir: Toplantı çağrısı yapılmalı: Kat malikleri kurulunun gündemine yöneticinin huzur hakkı eklenmelidir. Oylama yapılmalı: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre huzur hakkının belirlenmesi için salt çoğunlukla karar alınmalıdır. Yani toplantıya katılanların yarısından bir fazlasının onayı gerekir. Kararın karar defterine işlenmesi: Alınan karar, yönetici ve kat maliklerinin haklarını korumak adına yazılı olarak karar defterine işlenmelidir. ???? Herkes Huzur Hakkı Alabilir mi? Hayır, huzur hakkı yalnızca yöneticilere verilebilir. Kat malikleri, yönetici olarak atanmadıkları sürece huzur hakkı talep edemezler. Ancak bazı apartmanlarda ve sitelerde denetçilere de huzur hakkı ödenmesi kararlaştırılabilir. ???? Denetçiler de Huzur Hakkı Alabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu’nda denetçilere huzur hakkı ödeneceğine dair net bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak bazı apartman ve site yönetim planlarında veya kat malikleri kurulunca alınan kararlarla denetçilere de huzur hakkı ödenebilir. Bunun için tıpkı yöneticide olduğu gibi toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alınması gerekir. ???? Yönetici Huzur Hakkı İçin Nasıl Başvurur? (Örnek Dilekçe) Yönetici, huzur hakkı almak için kat malikleri kuruluna başvuruda bulunmalıdır. Bunun için aşağıdaki dilekçe örneği kullanılabilir: Örnek Dilekçe: Tarih: [Gün/Ay/Yıl] Apartman/Site Adı: [Apartman veya site ismi] Yönetim Kurulu Başkanlığına, Ben [Ad-Soyad], [Apartman/Site adı] yöneticisi olarak görev yapmaktayım. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesi gereğince yöneticilere huzur hakkı ödenebileceği belirtilmiştir. Yönetim faaliyetleri gereği harcanan emek ve zaman göz önüne alınarak tarafıma huzur hakkı ödenmesi hususunda gereğinin yapılmasını arz ederim. ???? Huzur Hakkı Vergiye Tabi midir? Evet, huzur hakkı bir gelir olarak değerlendirildiğinden gelir vergisine tabidir. Eğer yönetici, huzur hakkını bir şirket aracılığıyla alıyorsa, bu şirket tarafından vergilendirilir. Ancak bireysel olarak alıyorsa stopaj kesintisi yapılması gerekebilir. Vergilendirme durumu, apartman ve site yönetiminin hukuki statüsüne göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle profesyonel bir muhasebeciye danışılması önerilir. ???? Huzur Hakkı ile İlgili Mahkeme Kararları ve Örnekler Örnek 1: Apartmanda huzur hakkı tartışması Bir apartmanda yöneticiye huzur hakkı verilmesi konusunda anlaşmazlık yaşanmıştır. Mahkeme, apartman karar defterinde huzur hakkına ilişkin bir karar bulunmadığı için yöneticinin bu ücreti alamayacağına hükmetmiştir. Bu nedenle huzur hakkının mutlaka karar defterine işlenmesi gerekmektedir. Örnek 2: Profesyonel yönetim firmalarına huzur hakkı Bazı siteler, yöneticiliği profesyonel yönetim şirketlerine devretmektedir. Bu durumda yönetim şirketleri, sundukları hizmet karşılığında belirlenen ücretleri talep edebilirler. Ancak bu durum, yönetici bireysel olarak atanmış bir kat maliki olduğunda değişiklik gösterebilir. ???? Sonuç Yöneticilere huzur hakkı ödenmesi, kat maliklerinin ortak kararına bağlıdır. Bunun için kat malikleri kurulunda salt çoğunlukla karar alınması, kararın deftere işlenmesi ve vergisel yükümlülüklerin göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Yönetici huzur hakkı, apartman ve site yönetiminin daha düzenli ve şeffaf bir şekilde yürütülmesine katkı sağlar.

Apartman ve Site Yönetimleri Dikkat! Muhasebe Hesaplarını Yıl Sonunda Kapatmayı Unutmayın..
2025-01-31

Apartman ve Site Yönetimleri Dikkat! Muhasebe Hesaplarını Yıl Sonunda Kapatmayı Unutmayın..

Sitelerin Muhasebe Hesapları Yıl Sonunda Neden Kapatılmalıdır? Apartman ve site yönetimlerinde muhasebe hesaplarının yıl sonunda kapatılması, yasal zorunluluk olmasının yanı sıra şeffaflık ve hesap verebilirlik açısından da büyük önem taşımaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili mevzuatlar gereği, site yönetimleri yıl boyunca topladıkları avansların ve yaptıkları giderlerin hesap dökümünü yapmak ve maliklere sunmak zorundadır. Peki, bu hesaplar neden kapatılmalıdır ve hangi adımlar izlenmelidir? 1. Muhasebe Hesaplarının Kapatılma Zorunluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesine göre, apartman ve site yöneticileri mali düzeni sağlamak, aidat gelirlerini ve giderlerini düzgün bir şekilde tutmakla yükümüldür. Bu bağlamda, yıl sonunda hesapların kapatılması, mali tabloların ve hesap özetlerinin kat maliklerine sunulması gereklidir. Yıl sonunda hesapların kapatılmasının ana nedenleri: Kesin hesap dökümü yapmak: Yıl boyunca toplanan aidat ve avansların harcamalarla karşılaştırılması gerekir. Bu sayede, bütçe öngörülerinin gerçekle uyumu analiz edilir. Yönetimin hesap verebilirliği: Kat maliklerinin harcamalar hakkında bilgi sahibi olmasını sağlamak ve şeffaflığı artırmak. Gelecek yıl bütçe planlaması: Gelecek yılın aidat belirleme sürecinde gelir-gider analizleri dikkate alınarak daha sağlıklı bir bütçe hazırlanması. Yasal zorunluluk: KMK'ya göre yöneticiler, hesapları kapatarak kat maliklerine sunmakla yükümüldür. 2. Avans Hesaplarının Kapatılması Apartman ve site yönetimlerinde aidatlar, genellikle avans niteliğinde toplanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat maliklerinden yıl boyunca tahsil edilen aidatlar, yapılan giderlerle karşılaştırılarak kesin hesap çıkarılmalıdır. Avans hesaplarının kapatılması neden gereklidir? Fazla veya eksik toplanan aidatların belirlenmesi: Fazla toplanan aidatlar bir sonraki yıla devredilebilir veya maliklere iade edilebilir. Harcamaların denetlenmesi: Gerçekleşen giderlerin, tahmin edilen bütçe ile uyumlu olup olmadığı görülür. Yeni yıl için mali dengenin sağlanması: Avanslar kapatılarak yeni yıl bütçesi için sağlıklı bir mali tablo oluşturulur. 3. Mali Tabloların Hazırlanması Hesapların kapatılmasının ardından, bilanço ve gelir-gider tabloları hazırlanmalı ve kat maliklerine sunulmalıdır. Mali tablolar aşağıdaki unsurları içermelidir: Yıl boyunca toplanan aidatlar Gerçekleşen giderler (elektrik, su, güvenlik, bakım, vs.) Toplam kalan veya eksik bütçe miktarı Gelecek yıl için önerilen aidat miktarları 4. Bilgisayar Programlarında Kapanış İşlemleri Modern apartman ve site yönetim yazılımlarında yıl sonu hesap kapanış işlemleri otomatik olarak yapılabilmektedir. Ancak, hesap kapanışı yapılmazsa yeni yılın hesapları, önceki yılın verileriyle karışabilir ve hatalı mali raporlar oluşturulabilir. Hesapların doğru kapatılması için şu adımlar uygulanmalıdır: Yıl sonu gelir-gider farkı belirlenmeli ve muhasebe programına işlenmelidir. Yeni yıl için açılış bilançosu oluşturulmalıdır. Geçmiş yılın verileri arşivlenmeli, ancak yeni dönem için yanlışlıkla önceki verilerle işlem yapılmaması adına programdaki çift kayıtlar kontrol edilmelidir. 5. Hesap Kapatılmadığında Neler Olur? Hesapların kapatılmaması durumunda yönetim ve kat maliklerinin karşılaşabileceği sorunlar: Muhasebe hataları: Eski verilerle yeni kayıtlar karışabilir, hatalı bütçe hesapları yapılabilir. Hukuki sorunlar: Kat maliklerinden biri yönetimi denetlemek istediğinde, hesapların düzenli kapanmaması durumunda dava açma hakkı olabilir. Güvensizlik ortamı: Kat maliklerinin harcamalar konusunda şeffaf bir bilgi alamaması, yönetim ekibine olan güveni azaltabilir. Şeffaf ve Düzenli Bir Muhasebe Zorunluluktur! Apartman ve site yönetimlerinde hesapların yıl sonunda kapatılması, sadece yasal bir zorunluluk değil, aynı zamanda şeffaf, hesap verebilir ve güvenilir bir yönetim anlayışının temelidir. Kat maliklerinin mali durum hakkında bilgi sahibi olması, apartmanda huzurun ve düzenin sağlanmasına katkı sağlar. Unutmayın! Yıl sonu hesaplarınızı düzenli kapatarak hatalı mali raporların önünü geçebilir, gelecekte oluşabilecek hukuki sorunlardan kaçınabilirsiniz.

Bina ve Sitelerde Aidat Toplama ve Sorunlara Çözüm Yolları; Apartman Yöneticisinin yapması gerekenler : Kanuni Yöntemler ve Örnek Yazışma ve İhtarnameler
2025-01-14

Bina ve Sitelerde Aidat Toplama ve Sorunlara Çözüm Yolları; Apartman Yöneticisinin yapması gerekenler : Kanuni Yöntemler ve Örnek Yazışma ve İhtarnameler

Apartman ve site aidatları, ortak alanların bakım ve onarımı, güvenlik, temizlik gibi hizmetlerin devamlılığı için hayati öneme sahiptir. Aidat toplama sürecinin doğru ve yasal bir şekilde yönetilmesi, hem yönetici hem de kat malikleri arasında huzurun sağlanması açısından kritiktir. Bu yazıda, aidat toplama yöntemlerini, karşılaşılan sorunları ve çözüm yollarını detaylı bir şekilde ele alıyoruz. 1. Aidat Toplama Süreci a) Banka Hesabı Üzerinden Tahsilat Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre, apartman veya site yönetimleri, aidat tahsilatını şeffaf bir şekilde gerçekleştirmek için bir banka hesabı açmalıdır. Bu hesap üzerinden: Aidatlar düzenli olarak toplanabilir. Giderlerin karşılanması ve takibi daha kolay yapılabilir. Şeffaflık sağlanır ve anlaşmazlıkların önüne geçilir. b) Makbuz ile Nakit Toplama Banka hesabı açmayan yöneticiler, aidatları elden, makbuz karşılığında toplayabilir. Ancak bu yöntem: Şeffaflık sorunlarına yol açabilir. Yöneticiye yönelik güven kaybına neden olabilir. Hukuki açıdan riskler taşıyabilir, çünkü kayıt dışı işlemler yasal sorunlara yol açabilir. c) Online Ödeme Sistemleri Günümüzde birçok apartman ve site yönetimi, kredi kartıyla ödeme gibi modern tahsilat yöntemlerini tercih etmektedir. Bu yöntemler sayesinde: Aidatlar düzenli ve hızlı bir şekilde tahsil edilebilir. Ev sahipleri ve kiracılar için ödeme kolaylığı sağlanır. Yönetimler, manuel takip yerine otomatik sistemlerle gelir-gider takibini yapabilir. 2. Aidat Miktarının Belirlenmesi Aidat miktarı, yönetim tarafından hazırlanacak yıllık bütçe üzerinden belirlenir. Bütçe hazırlanırken dikkate alınması gereken kalemler şunlardır: Temizlik, güvenlik, bakım ve onarım masrafları. Elektrik, su ve doğalgaz gibi ortak kullanım giderleri. Acil durumlar için ayrılacak yedek fon. Belirlenen aidat miktarı, toplantıda kat malikleri tarafından onaylanmalıdır. KMK'ya göre toplantı yeter sayısı sağlanmadığında ikinci toplantıda karar alınabilir. 3. Aidat Ödemeyenlere Karşı İzlenecek Yollar a) Hukuki Yükümlülükler Kat malikleri ve kiracılar, aidat ödeme yükümlülüğüne sahiptir. Aidat ödemeyen kişiler hakkında şu yollar izlenebilir: İhtarname Gönderme: Aidat ödemeyen kat malikine veya kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilebilir. İhtarnamenin içeriği hukuka uygun şekilde düzenlenmeli ve tebliğ şerhi alınmalıdır. İcra Takibi Başlatma: Ödemeyen malikler veya kiracılar hakkında icra takibi başlatılabilir. Bu durumda: Borçlunun 7 gün içinde itiraz hakkı bulunmaktadır. İtiraz edilmezse icra takibi kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir. Dava Açma: Aidat borçlarının tahsili için dava açılabilir. Yargıtay kararlarına göre, aidat borçlarını ödemeyen kişiler hakkında açılan davalarda borçlunun ödeme yükümlülüğü sabittir. b) Kiracıların Ödeme Sorumluluğu Kiracı, aidat borcunu ödemekle yükümlüdür. Ancak ödemediği takdirde, ev sahibi bu borcu ödemek zorundadır. Ev sahibi, ödediği aidatları kiracıdan tahsil etmek için dava açabilir. Örnek Yargıtay Kararları: Yargıtay 18. HD., E. 2015/11619 K. 2016/7490: Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, ev sahibinin ödediği borcun kiracıdan tahsil edilebileceğine karar verilmiştir. Yargıtay 13. HD., E. 2013/17439 K. 2013/29832: Aidat ödemeyen kiracıya karşı ev sahibinin hakkını arayabileceği vurgulanmıştır. 4. Sorunların Önlenmesi İçin Öneriler Aidat toplama sürecinde yaşanan sorunları en aza indirmek için şu yöntemler uygulanabilir: Düzenli Bütçe Hazırlığı: Yıllık bütçe toplantılarıyla gelir ve giderlerin açık bir şekilde planlanması. Online Tahsilat Sistemleri: Dijital ödeme yöntemleriyle şeffaflık ve hız sağlanması. Hukuki Danışmanlık: Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun hareket edilmesi için uzman desteği alınması. 5. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yükümlülükler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre: Aidatların belirlenmesi ve tahsili, yönetim planına uygun şekilde yapılmalıdır. Yönetici, düzenli olarak gelir-gider tablosu hazırlamalı ve bu tabloyu maliklere sunmalıdır. Toplantılar usulüne uygun şekilde yapılmalı, alınan kararlar yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır. Bina ve site yönetiminde aidat toplama süreci, hem yöneticiler hem de kat malikleri için önem taşır. Yasalara uygun hareket edilmesi, taraflar arasında güvenin sağlanmasına ve olası sorunların önüne geçilmesine yardımcı olur. Aidat ödemeyenler için hukuki yollar açık ve net bir şekilde tanımlanmıştır. Ancak bu süreçte, profesyonel destek almak ve teknolojinin sağladığı avantajlardan yararlanmak, hem yönetim hem de sakinler için işleri kolaylaştıracaktır.       Aidatını ödemeyen kiracı ve mülk sahibine yönelik apartman yöneticisinin yapması gerekenler Apartman ve site yönetimleri, aidat borçlarını tahsil ederken 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve ilgili diğer yasal düzenlemelere dayanmak zorundadır. Bu süreçte, hem kiracı hem de mülk sahibi için uygulanacak adımlar dikkatli bir şekilde takip edilmelidir. İşte bu sürecin detaylı bir açıklaması: 1. Aidat Borcunun Tespiti ve İlk Hatırlatma Aidat borçlarının tespiti, sürecin ilk ve en önemli adımıdır. Kat malikleri kurulu tarafından belirlenen aidat miktarlarının ödenip ödenmediği, düzenli olarak kontrol edilmelidir. İlgili Kanun Maddesi: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 20: Kat malikleri, ortak gider ve avans paylarını (aidatları) ödemekle yükümlüdür. Uygulama: Borç miktarı ve hangi dönemlere ait olduğu, muhasebe kayıtlarından kontrol edilir. Kiracı ve/veya mülk sahibine yazılı bir hatırlatma gönderilir. Bu hatırlatma genellikle e-posta, kısa mesaj veya fiziksel posta yoluyla yapılır. Örnek Hatırlatma: Sayın [Ad Soyad],   [Adres] adresindeki dairenize ait [X] TL tutarında aidat borcunuzun bulunduğu tespit edilmiştir. Borcunuzu en geç [Son Ödeme Tarihi] tarihine kadar ödemenizi rica ederiz.   Saygılarımızla, [Site Yönetimi Adı] İlk Hatırlatma Yazısı Sayın …………………….  ,    Yapılan kontrol sonucunda …… adresindeki dairenize ait ….. TL aidat borcunuzun bulunduğu tespit edilmiştir.  Borcunuzu en geç ………….. tarihine kadar aşağıdaki hesap bilgilerine yatırmanızı rica ederiz.    Banka Adı: …………………….    Hesap No: …………………….  Açıklama: [Aidat Dönemi ve Adres Bilgisi]    Ödeme konusunda bir sorun yaşıyorsanız, lütfen bizimle iletişime geçiniz.    Saygılarımızla,  [Site Yönetimi İletişim Bilgileri]    2. Resmi İhtarname Gönderimi İlk hatırlatma sonrası borç ödenmezse, noter kanalıyla resmi bir ihtarname gönderilmelidir. İhtarname, yasal bir uyarı niteliği taşır ve borçlunun ödeme yapmasını teşvik eder. İlgili Kanun Maddesi: KMK Madde 37: Kat malikleri kurulunun kararlarına uymayan maliklere, noter kanalıyla ihtar gönderilmesi gereklidir. Uygulama: Noter aracılığıyla resmi ihtarname hazırlanır ve borçluya tebliğ edilir. İhtarname, aşağıdaki bilgileri içermelidir: Borcun miktarı Borcun ait olduğu dönem Ödemenin yapılması için tanınan süre (genellikle 7-15 gün) Ödenmemesi halinde yasal işlem başlatılacağı uyarısı Örnek İhtarname:   Sayın [Ad Soyad],   [Adres] adresindeki dairenize ait [X] TL tutarındaki aidat borcunuzun, [Aidat Dönemi] dönemine ait olarak ödenmediği tespit edilmiştir. Borcunuzu, işbu ihtarnamenin tarafınıza ulaşmasından itibaren **7 gün içinde** ödemenizi rica ederiz. Aksi takdirde yasal işlem başlatılacaktır.   Saygılarımızla, [Site Yönetimi Adı] Yada Noter Onaylı İhtarname Örneği Sayın …………………….  ,    …………………….   adresindeki dairenize ait …………………….  TL aidat borcunuzun [Aidat Dönemi] dönemine ilişkin olarak ödenmediği tespit edilmiştir.    634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca, aidat borçlarının ödenmesi zorunlu olup, aksi takdirde gecikme faizi uygulanacaktır. Bu nedenle, borcunuzu işbu ihtarnamenin tarafınıza ulaşmasından itibaren …………………….   gün içinde** aşağıdaki banka hesap bilgilerine yatırmanızı rica ederiz.    Banka Adı: …………………….  Hesap No: …………………….     Açıklama: [Aidat Dönemi ve Adres Bilgisi]    Belirtilen süre içinde ödeme yapılmaması durumunda, tarafınıza yönelik icra takibi başlatılacağını ve yasal yollara başvurulacağını üzülerek bildiririz.    Saygılarımızla,  [Site Yönetim Temsilcisi Ad Soyad / İmza]  İcra Takibi Başlatma Öncesi Son Hatırlatma Yazısı Sayın …………………….  ,    Daha önce size gönderilen ihtarnameye rağmen …………………….  adresindeki dairenize ait …………………….  TL aidat borcunun hala ödenmediği görülmektedir.    Son bir kez hatırlatmak isteriz ki, bu borç ödenmezse hakkınızda yasal işlem başlatılacaktır. İcra takibi sürecine geçilmeden önce borcunuzu en geç …………………….  tarihine kadar ödemenizi önemle rica ederiz.    Borcunuzu yatırmak için banka hesap bilgileri:  Banka Adı: …………………….  Hesap No: …………………….  Açıklama: [Aidat Dönemi ve Adres Bilgisi]    Saygılarımızla,   [Site Yönetim Temsilcisi Ad Soyad / İmza]  3. İcra Takibi Başlatma İhtara rağmen borç ödenmezse, yönetim tarafından icra takibi başlatılabilir. Bu aşama, borcun tahsil edilmesi için resmi bir yoldur. İlgili Kanun Maddesi: KMK Madde 20: Aidat borcunu ödemeyen malikten gecikme faizi talep edilebilir. İcra ve İflas Kanunu Madde 68: İtiraz durumunda alacaklının sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı vardır. Uygulama: İcra takibi için borçlunun adresine en yakın icra dairesine başvurulur. İcra dairesi, borçluya ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde şu bilgiler yer alır: Borcun toplam miktarı Gecikme faizi (uygulanıyorsa) Ödeme için tanınan süre (7 gün) Borçlu, ödeme yapmadığı veya itiraz etmediği takdirde, haciz işlemleri başlatılır. Örnek Ödeme Emri:   Sayın [Ad Soyad],   [Adres] adresindeki dairenize ait toplam [X] TL tutarındaki aidat borcunuzu en geç 7 gün içinde ödemeniz gerekmektedir. Aksi takdirde mal varlıklarınıza haciz işlemi uygulanacaktır.   Saygılarımızla, [İcra Dairesi Adı] 4. İtiraz Durumu ve Hukuki Süreç Borçlu, ödeme emrine itiraz ederse, yönetim sulh hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Mahkeme, gerekli incelemeyi yaptıktan sonra kararını verir. İlgili Kanun Maddesi: KMK Madde 10: Kat malikleri, mahkeme kararlarına uymakla yükümlüdür. Uygulama: Yönetim, sulh hukuk mahkemesine dilekçe ile başvurarak itirazın iptalini talep eder. Mahkeme, borçlu tarafın beyanlarını ve delilleri değerlendirir. Mahkeme kararına göre haciz işlemleri devam eder veya borç tahsil edilir.

Site Otoparkına Karavan ya da Tekne Park Edilebilir mi?
2025-01-09

Site Otoparkına Karavan ya da Tekne Park Edilebilir mi?

Site Otoparkına Karavan ya da Tekne Park Edilebilir mi? Modern apartman ve site yaşamı, paylaşılan ortak alanları etkin bir şekilde kullanmayı gerektirir. Ancak, karavan ya da tekne sahipleri için park sorunları, özellikle sınırlı sayıdaki otopark alanları bulunan sitelerde büyük bir tartışma konusu olabilir. Bu yazıda, karavan veya tekne parkıyla ilgili kanuni düzenlemeler, site sakinlerinin hakları ve en uygun çözümler ele alınacaktır. Kanuni Düzenlemeler ve Kat Mülkiyeti Kanunu 1. Kat Mülkiyeti Kanunu (Çok Katlı Yapılar): Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, ortak alanların amacı dışında kullanılamayacağını belirtir. Site otoparkı da bu ortak alanlardan biridir ve temel amacı, site sakinlerinin günlük kullanımda olan kara taşıtlarının park ihtiyacını karşılamaktır. Karavan veya tekne gibi daha büyük taşıtların otopark alanında bulunması, bu amaca aykırı olabilir. 2. Yönetim Planı: Her sitenin kendine özgü bir yönetim planı bulunur. Bu plan, otopark alanlarının kullanım kurallarını belirler. Yönetim planında karavan ya da tekne gibi taşıtların otoparka park edilemeyeceği özellikle belirtilmişse, bu kurala uymak zorunludur. 3. Trafik Kanunu ve Belediye Mevzuatları: Şehir içinde karavan veya tekne parkıyla ilgili kurallar, belediyelerin belirlediği yönetmeliklerle düzenlenir. Örneğin, şehir içinde ya da mahalle otoparklarında uzun süreli parklar kısıtlanabilir. Karavan ya da Tekne Sahiplerinin Hakları 1. Ortak Alanlardan Yararlanma Hakkı: Kat malikleri, ortak alanlardan eşit şekilde yararlanma hakkına sahiptir. Ancak bu hak, diğer sakinlerin haklarını engellemeyecek şekilde kullanılmalıdır. Otoparkta yeterli yer yoksa karavan ya da tekne sahipleri, park yerlerini diğer sakinlere devretmekle yükümül olabilir. 2. Alternatif Park Alanları: Karavan veya tekne sahipleri, eğer site otoparkı yeterli kapasiteye sahip değilse, belediyelerin tahsis ettiği özel park alanlarından yararlanabilir. 3. Genel Kurul Kararları: Karavan ya da tekne parkıyla ilgili çözüm, site sakinlerinin genel kurulda alacağı kararlarla belirlenebilir. Genel kurul, belirli bir alanın karavan ve tekne sahiplerine tahsis edilmesine karar verebilir. En Uygun Çözüm Önerileri 1. Yer Tespiti: Otopark planı, karavan ya da tekne gibi büyük taşıtların park ihtiyacını karşılayacak alanı içermiyorsa, alternatif alanlar belirlenmelidir. 2. Belediye ile Görüşme: Yerel belediyelerden karavan ya da tekneler için tahsis edilen özel park alanları hakkında bilgi alınabilir. 3. Genel Kurulda Karar Alma: Site yönetimi, karavan ve teknelerin park edileceği alanlarla ilgili öneriler sunarak genel kurulda çoğunluğun kararını alabilir. Sıkça Sorulan Sorular Soru: Site otoparkında park alanı sınırlıyken karavanımı park edebilir miyim? Cevap: Eğer yönetim planında yasak belirtilmiyorsa, park edebilirsiniz. Ancak, diğer sakinlerin hakkını engellememek önemlidir. Soru: Karavanımı site dışında nereye park edebilirim? Cevap: Belediyelerin belirlediği park alanlarını tercih edebilirsiniz. Bu alanların listesi genelde belediyelerin web sitelerinde bulunur. Soru: Site yönetimi otoparkın özel bir kısmını karavanlara ayırabilir mi? Cevap: Evet, bu karar genel kurulda alınabilir ve uygulanabilir

Ortak Alan Olan Garajın Adaletli ve Hakkaniyetli Kullanımı Nasıl Sağlanır?
2025-01-07

Ortak Alan Olan Garajın Adaletli ve Hakkaniyetli Kullanımı Nasıl Sağlanır?

Bir apartman ya da sitede, ortak alan olan garajın adaletli bir şekilde kullanılması, Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) uygun olarak tüm kat maliklerinin ortak haklarını koruyacak bir sistemle düzenlenmelidir.   Ortak alanlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesine göre, apartman veya siteye ait olan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş bölümlerdir. Örnekler: Bahçe, otopark, sığınak, teras, asansör boşluğu. Çatı, depo, bina giriş holleri gibi bölümler. Ancak, garaj kapasitesinin sınırlı olduğu ve herkesin ihtiyacını karşılamadığı durumlarda, adaletli bir çözüm bulunması zorunludur. Bu yazıda, 10 daireli bir binada, sadece 2 araçlık park alanı bulunan bir garajın hakkaniyetli kullanımı için uygulanabilecek yöntemleri somut örneklerle ele alacağız. 1. Kat Maliklerinin Ortak Kararıyla Düzenleme Garaj kullanımına ilişkin düzenlemeler, kat maliklerinin katılımıyla alınacak kararlarla belirlenmelidir. Bu kararlarda şu sorulara cevap aranabilir: Kimler park hakkı talep ediyor? Park alanına olan talep ihtiyacı karşılayacak kapasitede mi? Kullanım hakkı konusunda herkes mutabık mı? Garajın adaletli kullanımını sağlamak için, kat malikleri kurulunda bu konu gündeme alınmalı ve bir çözüm üzerinde uzlaşılmalıdır. Eşit Faydalanma İlkesi: Ortak alan olan garaj, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiştir. Kullanımda eşitlik sağlanması gerekir. Gönüllülük Esası: Garajı kullanmak isteyenlerin sayısı 2'den azsa, gönüllülük esasıyla bu kişiler kullanım hakkını alabilir. 2. Dönüşümlü Kullanım Sistemi Eğer 2 park yeri çok sayıda talep görüyorsa, hakkaniyetli bir çözüm için dönüşümlü bir sistem uygulanabilir: Örnek: Park yerleri için kura çekimi yapılır. Kat malikleri arasında kura çekilerek sırayla park yeri hakkı tanınabilir. İlk çekilişte hak kazanan 2 malik, park yerini 6 aylık bir dönem boyunca kullanır, her 6 ayda bir kullanım hakkı başka dairelere devredilebilir. 6 ay sonra diğer maliklere sıra gelir. Bu sistem, herkesin eşit şekilde faydalanmasını sağlar. Bu sistem sayesinde, park yeri olmayan maliklerin mahrumiyet duygusu azalır ve anlaşmazlıkların önüne geçilir. 3. Kullanım Ücretlendirme Modeli Garajın kullanımını daha adaletli hale getirmek için bir "kullanım üreti" sistemi uygulanabilir. Bu modelde, park yerini kullananlardan belli bir üret talep edilir ve toplanan ücret, apartman giderlerinde kullanılabilir veya aidatlara indirim olarak yansıtılabilir Örnek: Aylık park yeri kullanım bedeli 500 TL olarak belirlenir. Toplanan 1.000 TL, apartmanın elektrik, temizlik gibi ortak giderlerini karşılamada kullanılır. Bu da diğer maliklerin aidat yükünü azaltır. Bu yöntem , araç sahibi olmayan maliklerin de ortak alandan dolaylı olarak fayda sağlamasını mümkün kılar.   4. Alternatif Kullanım Amaçları Ortak alanın alternatif kullanımları düşünülebilir. Garajda herkesi memnun eden bir çözüm bulunamıyorsa, herkesin aracı yoksa ve garaj iki araçlık kapasiteyle sınırlıysa, kat malikleri garajın farklı bir şekilde değerlendirilmesine karar verebilir: Depo Alanı Olarak Kullanım: Gerekli durumlarda, garajın depo gibi bir alan olarak değerlendirilmesi oybirliğiyle kararlaştırılabilir. Ortak Alan İhtiyacına Göre Düzenleme: Örneğin, bisiklet veya motosiklet park yeri olarak kullanılması gibi alternatif çözümler bulunabilir. Ortak Alanların Kiraya Verilmesi KMK’nın 45. ve 48. maddelerine göre, ortak alanlarla ilgili önemli bir tasarrufta bulunmak için kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerekir. Kiraya verme durumu, bu tasarruf kapsamına girer çünkü bu, ortak alanların kullanım şeklinde bir değişiklik anlamına gelir. Bahçe gibi ortak alanların kafeterya, otopark veya farklı bir ticari işletme olarak kiraya verilmesi.Çatı veya dış cephe gibi alanların reklam tabelası, baz istasyonu gibi amaçlarla kiralanması.   Bu tür bir düzenleme, kat maliklerinin ortak menfaatine hizmet edebilir. Bunun için kat maliklerinin oybirliğiyle karar alınması gerekir. Garajın depo alanı olarak kullanılmasına karar vermek için genellikle oybirliği gerekir. Ancak spesifik durumlarda, garajın kullanım amacı büyük ölçüde değişmiyorsa, oy çokluğu ile de karar alınabilir. Yine de bu tür kararların yasal dayanaklarla desteklenmesi önemlidir. 5. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Hukuki Çerçeve Garaj gibi ortak alanların kullanımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre belirlenir: KMK Madde 4: Garaj, ortak alan olarak kabul edilir. KMK Madde 45 ve 48: Ortak alanın kullanım amacının değiştirilmesi için oybirliği gerekir. KMK Madde 33: Anlaşmazlıklar durumunda sulh hukuk mahkemesi yoluyla çözüm aranabilir. Yönetim planında garajın nasıl kullanılacağına dair özel hükümler varsa, bu hükümler geçerlidir. Örneğin, yönetim planında garajın yalnızca araç parkı için kullanılacağı belirtiliyorsa, bu plana aykırı bir değişiklik için oybirliği gerekir Oybirliği olmadan garajın depo olarak kullanılması durumunda, kat maliklerinden herhangi biri bu karara itiraz edebilir. İtiraz sonucunda durum mahkemeye taşınır ve mahkeme, KMK’ya ve yönetim planına uygunluğa göre bir karar verir. Bu nedenle, garajın herhangi bir amaca tahsis edilmesi konusunda kat maliklerinin yazılı mutabakatı ve kanuna uygun kararlar şarttır. Anlaşmazlık durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında, hak sahipleri sulh hukuk mahkemesine başvurarak çözüm talep edebilir. Mahkeme, garajın eşit ve hakkaniyetli kullanımı için karar verebilir. Oybirliği veya Oy Çokluğu Gereksinimi KMK’nın 4. maddesine göre garaj, bir apartman veya sitenin ortak alanlarından biridir ve kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiştir. Garajın kullanım amacının değiştirilmesi (örneğin araç parkı yerine depo alanı olarak kullanılması), bu ortak alanın niteliğinde bir değişiklik yaratır. Oybirliği Gerektiren Durumlar KMK’nın 45. ve 48. maddelerine göre, ortak alanların kullanım amacını değiştirmek için oybirliği şarttır. Garajın depo alanı olarak kullanılmasına karar verilmesi, garajın asıl fonksiyonunun değiştirilmesi anlamına gelir. Bu tür bir değişiklik, tüm kat maliklerinin haklarını etkileyebileceğinden, oybirliği gerekir. Oy Çokluğu Gerektiren Durumlar Eğer garajın bir kısmı depo olarak kullanılacaksa ve bu durum garajın genel kullanım amacını etkilemiyorsa (örneğin, araç parkı için yeterli alan kalıyorsa), oy çokluğu ile karar alınabilir. Ancak, bu durumda bile, alınan kararın hukuka uygunluğu ve diğer maliklerin haklarının korunup korunmadığına dikkat edilmelidir. Aksi takdirde, itiraz ve mahkeme süreci gündeme gelebilir.   Sonuç: Adaletli Bir Sistemle Herkes Memnun Olabilir Binanın yönetim planında garajın kullanımıyla ilgili özel bir hüküm varsa, bu hükümler esas alınır. Eğer plan yeterince açık değilse, kat maliklerinin hakkaniyetli bir düzenleme yapması gerekir. Garajın kullanımında adalet ve hakkaniyet, kat maliklerinin ortak uzlaşısı ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun kararlarla sağlanabilir. Bu konuda: Kat malikleri kurulunda konu gündeme alınmalı. Oylama veya kura gibi yöntemlerle bir çözüm belirlenmeli. Ortak kararlar alınması, Dönüşümlü veya ücretlendirme sistemleri uygulanması, Alternatif kullanım amaçlarının tartışılması, Hukuki çerçevede hareket edilmesi gereklidir. Bu yöntemlerle herkesin ortak alandan en adaletli şekilde faydalanması mümkün olur ve binada huzur sağlanabilir.

Site Yönetimlerinde Yaşanan Sorunlar ve Çözüm Yolları… Örnek Dilekçeler ile…
2025-01-02

Site Yönetimlerinde Yaşanan Sorunlar ve Çözüm Yolları… Örnek Dilekçeler ile…

Yeni yıl ile birlikte site ve apartman aidatlarında fahiş artışlar, site sakinlerinin tepkisini artırdı. Aidatların kira tutarlarını aşan düzeylere ulaşması ve site yönetimlerinin şeffaf olmaması, birçok kişinin bu konuda isyan etmesine neden oluyor. Peki, bu sorunlar neden ortaya çıkıyor, hukuki olarak neler yapılabilir, ve "mafyatik" yönetim anlayışıyla nasıl mücadele edilir? Aidat Artışları ve Şeffaflık Eksikliği Site sakinleri, aidatların sık sık artmasına ve bu artışların hiçbir şekilde açıklanmamasına tepki gösteriyor. Fahiş Aidat Artışları: Birçok site yönetimi, gerekçesiz şekilde aidatları artırıyor. Örneğin, 800 TL olan aidatlar birkaç ay içinde 1.400 TL’ye çıkabiliyor. Bu artışlar, yönetim kararlarının şeffaf olmaması nedeniyle site sakinlerinde güvensizlik yaratıyor. Şeffaf Yönetim Eksikliği: Site sakinlerine, aidatların nasıl harcandığına dair bilgi verilmediği gibi, yapılan harcamaların belgeleri de paylaşılmıyor. Yönetimler, harcamalarını keyfi şekilde yaparak site sakinlerinin haklarını ihlal ediyor. Hizmet Yetersizliği: Aidat artışlarına rağmen havuz, spor salonu gibi hizmetler sunulmuyor, ancak artışlar sürüyor. Mafyatik Yönetim Anlayışı ve Yasal Eksiklikler Bazı site yönetimlerinde, özellikle büyük sitelerde, yönetimlerin "mafyatik" bir tavır sergilediği iddia ediliyor. Usulsüz Yönetim: Genel kurullar yapılmadan yönetim değişiklikleri yapılıyor, aidatlar artırılıyor ve bu süreçlerde maliklerin onayı alınmıyor. Kanuni Düzenleme Eksikliği: Türkiye’de site yöneticisi olmak için belirli bir yasal yeterlilik aranmıyor. Sabıka kaydı, finansal yönetim bilgisi ya da tesis yönetim becerisi olmadan kişiler site yöneticisi olabiliyor. Bu durum, kötü niyetli kişilere alan açıyor. Site Sakinlerinin Hukuki Hakları Site sakinlerinin yaşadığı bu sorunlara karşı hukuki olarak haklarını savunabilecekleri çeşitli yollar mevcut: Genel Kurul Talebi: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat maliklerinin üçte biri, olağanüstü genel kurul toplantısı talep edebilir. Bu toplantıda yönetimin değiştirilmesi gündeme getirilebilir. Denetim ve Şeffaflık: Yönetimlerin harcamalarını incelemek için kat malikleri, yönetimden harcama belgelerini talep edebilir. Yönetim bu belgeleri sunmak zorundadır. Suç Duyurusu: Türk Ceza Kanunu kapsamında, usulsüzlük ya da yolsuzluk tespit edilirse savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir. Aidatlara İtiraz: Haksız aidat artışlarına itiraz için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılabilir. Kanuni Düzenlemeler ve Çözüm Önerileri Son dönemde, konut politikalarına yönelik düzenlemeler artırılmış ve "Konut Politikaları ve Tesis Yönetim Hizmetleri Şube Müdürlüğü" kurulmuştur. Bu müdürlük, site yönetimlerinde standartların oluşturulması ve kötü niyetli yönetimlere karşı mücadelede rol oynamaktadır. Aidat Standartları: Aidatların belirli bir standarda bağlanması ve keyfi artışların önlenmesi için yasal düzenlemeler yapılması planlanmaktadır. Denetim Mekanizmaları: Site yönetimlerinin mali işlemlerinin düzenli olarak denetlenmesi, site sakinlerinin haklarının korunmasına katkı sağlayacaktır. Öneriler Site yönetimlerinde yaşanan sorunlar, şeffaflık eksikliği, hukuki düzenlemelerin yetersizliği ve kötü niyetli yönetimlerin artışı ile büyümektedir. Ancak, site sakinlerinin birlik içinde hareket etmesi, hukuki yolları kullanması ve bilinçli olması ile bu sorunların üstesinden gelmek mümkündür. Unutmayın, haklarınızı savunmak için Kat Mülkiyeti Kanunu’nu ve yasal düzenlemeleri iyi bilmek önemlidir. Site yönetimlerinde şeffaflık ve hesap verilebilirlik herkesin hakkıdır!   Genel Kurul Talebi Örneği Tarih: [Gün/Ay/Yıl] Konu: Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı Talebi Yönetim Kurulu Başkanlığına [Site Adı/Adres] Sayın Yönetim, Biz, aşağıda isim ve imzaları bulunan [Site Adı] kat malikleri olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi gereği, olağanüstü genel kurul toplantısı yapılmasını talep ediyoruz. Toplantının gündem maddeleri şunlardır: Yönetimin harcamalarının şeffaflıkla denetlenmesi, Yeni yönetim kurulu seçiminin gerçekleştirilmesi, Aidat artışlarına ilişkin kararların gözden geçirilmesi, Genel giderlere ilişkin açıklamaların yapılması. Gereğinin yapılmasını ve toplantı tarihinin tarafımıza yazılı olarak bildirilmesini saygılarımızla arz ederiz. İmza Listesi: [Ad Soyad – Daire No – İmza] [Ad Soyad – Daire No – İmza] ... Suç Duyurusu Dilekçesi Örneği Tarih: [Gün/Ay/Yıl] Konu: Site Yönetimi Hakkında Suç Duyurusu Eskişehir Cumhuriyet Başsavcılığına Sayın Savcılık Makamına, Ben [Ad Soyad], [Site Adı] adresinde oturmakta olan bir kat malikiyim. Site yönetimi tarafından yapılan usulsüz işlemler ve mali yolsuzluklar nedeniyle suç duyurusunda bulunma zarureti doğmuştur. Yönetim: Genel kurulları yapmamış, Kat maliklerinden muvafakat almadan aidat artışları gerçekleştirmiş, Harcama belgelerini paylaşmamış ve mali şeffaflıktan uzak bir yönetim sergilemiştir. Bu kapsamda, Türk Ceza Kanunu’nun ilgili maddelerine aykırı olan işlemlerin araştırılmasını, site yönetimince toplanan paraların nereye harcandığının denetlenmesini, usulsüzlüklerin tespit edilmesi halinde sorumlular hakkında gerekli hukuki ve cezai işlemlerin yapılmasını talep ederim. Saygılarımla, Ad Soyad: Adres: Telefon: İmza: Aidat Artışına İtiraz Dilekçesi Örneği Tarih: [Gün/Ay/Yıl] Konu: Aidat Artışına İtiraz [Site Adı] Yönetim Kurulu Başkanlığına Sayın Yönetim, [Site Adı] sakinlerinden biri olarak, alınan aidat artışı kararına itiraz ediyorum. Aidat artışının, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereği, gerekçeli bir şekilde açıklanması ve genel kurulda kat maliklerinin onayı alınarak gerçekleştirilmesi zorunludur. Alınan bu kararın dayanağını ve yapılan harcamaların belgelerini talep ediyor, itirazımın dikkate alınmasını arz ederim. Ad Soyad: Daire No: Telefon: İmza: Sulh Hukuk Mahkemesine İtiraz Dilekçesi Örneği Tarih: [Gün/Ay/Yıl] Konu: Haksız Aidat Artışına İtiraz Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliği’ne Davacı: [Ad Soyad] Adres: [Adres] Davalı: [Site Yönetimi Adı] Dava Konusu: Site yönetimi tarafından yapılan haksız aidat artışı kararına itiraz ve aidat tutarlarının yeniden düzenlenmesi talebi. Açıklamalar: Site yönetimi tarafından [tarih] tarihinde alınan kararla aidat tutarlarında %[oran] oranında artış yapılmıştır. Bu karar, genel kurulda kat maliklerinin onayı alınmadan alınmış olup, usulsüzdür. Yapılan aidat artışı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. ve 37. maddelerine aykırıdır. Yukarıda açıklanan nedenlerle, aidat artışı kararının iptal edilmesini ve haksız aidat tahsilatının durdurulmasını talep ederim. Hukuki Deliller: Yönetim tarafından alınan aidat artış kararına ilişkin belgeler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri, Tanık beyanları (varsa). Sonuç ve Talep: Yukarıda belirtilen nedenlerle, haksız aidat artışı kararının iptal edilmesini ve fazladan tahsil edilen aidat bedellerinin iadesini saygılarımla arz ve talep ederim. Ad Soyad: İmza:

Ortak Alan Kullanımı: İş yerleri Bahçeyi Nasıl Kullanabilir? Dilekçe Örneği
2024-12-25

Ortak Alan Kullanımı: İş yerleri Bahçeyi Nasıl Kullanabilir? Dilekçe Örneği

Ortak Alan Kullanımı: İş yerleri Bahçeyi Nasıl Kullanabilir? Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Ortak Alan Kullanımına Dair Bilmeniz Gereken Her Şey Binalarda ortak alanların kullanımı sıklıkla tartışma konusu olur. İş yerlerin bahçe gibi ortak alanlardan faydalanması, yasal düzlemde çözülmesi gereken hassas bir meseledir. Bu yazıda, İş yeri sahiplerinin ortak alan kullanımı konusunda ne yapmaları gerektiğini ve hangi adımları izlemeleri gerektiğini ele alacağız. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde bu konuyu açıklıyoruz. Ortak Alan Nedir? Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4'e göre ortak alanlar, kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş alanlardır. Bahçe, çatı, koridorlar ve merdivenler gibi bölgeler bu kapsamdadır. Bu alanlar, ancak kat maliklerinin oy birliği ya da ilgili çoğunlukla karar vermesi durumunda bireysel kullanıma tahsis edilebilir. Bahçenin Kullanımı: İş yeri sahipleri bahçeyi kullanmak istiyorlarsa, kat maliklerinin iznini almaları şarttır. Bu izin, genel kurul toplantısında alınacak bir kararla resmileştirilmelidir. İş yeri Sahipleri Bahçeyi Kullanmak İçin Ne Yapmalı? Yazılı Bir Talep Oluşturun İş yeri sahipleri, Yönetim Kurulu'na hitaben yazılı bir dilekçe sunmalıdır. Bu dilekçede, bahçeyi hangi amaçla kullanmak istediklerini ve bu kullanımın kat maliklerine herhangi bir olumsuz etkisi olmayacağını detaylandırmalıdırlar. Genel Kurula Sunum Yönetim kurulu, talebi bir sonraki genel kurul toplantısı gündemine eklemelidir. Genel kurul toplantısında, talep oy çoğunluğu ile kabul edilebilir ya da reddedilebilir. Oy Birliği ya da Çoğunlukla Karar Bahçenin kullanımı gibi kritik konularda genellikle oy birliği gereklidir. Ancak bazı durumlarda, Kat Mülkiyeti Kanunu ya da binaların yönetim planı çoğunluk kararını yeterli görebilir.   Kat Malikleri Genel Kurulu’nun Yetkisi Kat malikleri kurulu, bahçe kullanımı konusunda karar vermeye yetkilidir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35 ve Madde 41, genel kurul toplantısında karar alma yöntemlerini belirler. Şayet genel kurul, bahçenin belirli bir bölgesinin İş yeri sahiplerine tahsis edilmesine karar verirse, bu karar yönetim planına eklenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Ortak Alan Kullanımı ile İlgili Maddeler Madde 4: Ortak alanların tanımı. Madde 19: Ortak alanların kullanımı ve korunması. Madde 35: Kat malikleri kurulunun yetkileri. Madde 41: Genel kurul toplantılarının usulleri. Profesyonel Bir Yönetim ile Sorunlara Kalıcı Çözüm Şehir Yönetim olarak bina ve site yönetimi konularında profesyonel hizmet sunuyoruz. Ortak alan kullanımı gibi hassas konularda yasal zemine uygun karar almanıza yardımcı oluyoruz. Detaylı bilgi almak ve hizmetlerimizden faydalanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.     DİLEKÇE ÖRNEĞİ   ….Apartmanı Yönetim Kurulu Başkanlığına   Adres : ….   Konu: Ortak Alan Bahçe Kullanım İzni Talebi   Sayın Yönetim Kurulu, Binamızın ortak alanı olan bahçe bölgesini, ……. faaliyetlerimizin kullanımına tahsis etmek üzere izin talep etmekteyiz. Bu alanın kullanımını, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı hükümlerine uygun şekilde, yönetim ve kat malikleri onayıyla gerçekleştirmek istemekteyiz. Talebimizin genel kurul gündemine alınarak görüşülmesini ve tarafımıza bilgi verilmesini arz ederiz. Gereğini bilgilerinize arz ederim.   Adı Soyadı: ….   Dükkan Sahibi: …. Dükkan Adresi: ….. Tarih: ….. İmza:

Yöneticilerin Görevleri ve Riskleri...
2024-12-23

Yöneticilerin Görevleri ve Riskleri...

Yöneticilerin Görevleri ve Riskleri Apartman ve site yöneticiliği, ilk bakışta basit bir görev gibi görülse de, aslında hem yasal sorumluluklar hem de ciddi riskler taşıyan önemli bir pozisyondur. Özellikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde belirtilen yöneticinin görevleri ve 20. maddesinde maliklerın sorumlulukları çerçevesinde hareket edilmesi çok önemlidir. Bu yazıda, yöneticilerin yasal görevlerini ve maruz kalabilecekleri riskleri detaylı bir şekilde inceleyecek, dikkat edilmesi gereken noktalara değineceğiz. Yöneticilerin Görevleri 1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uygun Hareket Etmek Yöneticilerin temel görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi ile çizilmiştir. Bu maddede öne çıkan başlıca sorumluluklar şunlardır: Apartmanın Genel Bakım ve Onarımlarını Yürütmek: Ortak alanlarda gerekli bakım ve onarımları organize etmek. Aidat ve Masrafların Takibi: Maliklerın aidat ödemelerini zamanında yapmalarını sağlamak ve tahsilat yapmak. Yasal Defterlerin Tutulması: Gelir-gider defteri gibi yasal kayıtları doğru şekilde tutmak. Toplantıları Organize Etmek: Kat maliklerini toplantılara davet etmek ve karar defterini usule uygun bir şekilde tutmak. Ortak Alan Sigortası Yaptırmak: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi gereği, ortak alan sigortası yaptırılmasını sağlamak. 2. Finansal Sorumluluklar Aidat ödemelerinde yaşanan gecikmeler yönetici için büyük bir sorun teşikil edebilir. Yönetici, malikler tarafından ödenmeyen aidatların tahsili için hukuki yollara başvurabilir. Bu noktada, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak gecikme tazminatı uygulanabilir (%5 oranında). 3. Rutin Hizmetlerin Sürekliliğini Sağlamak Elektrik, su gibi temel hizmetlerin aksamaması için gerekli faturaların zamanında ödenmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Bu durum, bazen yöneticilerin kendi ceplerinden ödeme yapmalarına bile yol açabilir. Yöneticilerin Karşı Karıya Kalabileceği Riskler 1. Hukuki Riskler Ortak alanlarda yaşanabilecek kazalar, yöneticinin hukuki sorumluluğu kapsamındadır. Örneğin: Asansör kazasında, asansörün periyodik bakımlarının yaptırılmamış olması durumunda yönetici sorumlu tutulabilir. Ortak alanlardaki buzlanma nedeniyle yaşanan kazalar da yöneticinin denetim yetersizliği olarak değerlendirilir. 2. Finansal Riskler Yasal defterlerin düzenli tutulmaması, mali denetimlerde ciddi sorunlara yol açabilir. Ortak alan sigortası yaptırılmamışsa, meydana gelen zararlardan yönetici sorumlu tutulabilir. 3. Sosyal Riskler Yönetici, aidat toplama sürecinde ya da kararları uygulama aşamasında komşularıyla sorun yaşayabilir. Bu da apartmanda sosyal gerilimlere ve yöneticinin itibarsızlaşmasına neden olabilir. Riskleri Azaltmak İçin Öneriler Kanunlara Uygun Hareket Edin Kat Mülkiyeti Kanunu’nu detaylı bir şekilde inceleyerek yasal yükümlülüklerinizi bilin. Özellikle 35. madde (yöneticinin görevleri) ve 20. madde (maliklerın yükümlülükleri) üzerine odaklanın. Ortak Alan Sigortası Yaptırın Ortak alan sigortası, beklenmedik kazalara karşı hem sizi hem de apartmanı maddi sorumluluklardan kurtarabilir. Toplantı Organizasyonunda Usule Uyun Toplantı davetlerini 15 gün öncesinden yazılı olarak yapın ve tüm malikleri bilgilendirin. Alınan kararları karar defterine usule uygun bir şekilde kaydedin. Profesyonel Yardım Alın Eğer apartmanınızda yönetim zorlukları yaşanıyorsa, profesyonel yönetim firmalarından destek almayı düşünün

Neden Binalar Sağlıklı Yönetilemiyor?
2024-12-23

Neden Binalar Sağlıklı Yönetilemiyor?

Bina ve site yönetimi, birçok insanın ortak yaşadığı yerlerde huzurlu bir çevre oluşturmanın temel taşlarındandır. Ancak, ülkemizde bu konuda karşılaşılan problemler, hem bireyleri hem de toplumu olumsuz etkileyebilmektedir. Peki, binalar neden sağlıklı bir şekilde yönetilemiyor? Bu yazıda, bina yönetimindeki yanlış bilinen gerçekleri, uygulamadaki temel sorunları ve profesyonel yönetimlerin görevlerini ele alacağız. 1. Yanlış Bilinen Gerçekler 1.1. Genel Kurul Katılımı ve Karar Alma Süreçleri Binalarda ve sitelerde yönetim kararlarının alınmasında en önemli unsur genel kurullardır. Ancak, çoğu zaman bu toplantılara gereken önem verilmemekte ve yeterli katılım sağlanamamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre: · Normal binalarda: Yılda en az bir kez genel kurul yapılması zorunludur. · Toplu konutlarda: Bu süre iki yılda birdir. Ancak, kat maliklerinin genellikle genel kurullara katılmaması veya yanlış bilgilere dayanarak karar alması nedeniyle sorunlar ortaya çıkıyor. İkinci toplantılarda, yeterli katılım olmadığı durumlarda yönetici atanıyor ve bu kararlar daha sonra itiraza açık hale geliyor. 1.2. Sözde Uzun Vadeli Yönetim Sözleşmeleri Bazı mütahhit firmalar, teslim ettikleri projelerde yönetim hakkını kendilerine bağlı paravan şirketlere devrediyor. KMK 73. maddeye dayanarak 10 yılı aşan yönetim sözleşmeleri yapıyorlar. Ancak bu madde, sadece bitmeyen inşaatlar veya İskan’ı olmayan projeler içindir. Kat maliklerinin bu tür durumlarda itiraz hakları olduğunu bilmesi çok önemlidir. Binaların sağlıklı yönetilememesinin önemli sebeplerinden biri, bina yönetimi konusundaki yanlış algılar ve eksik bilgilerdir. Örneğin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (“KMK”) belirtilen hükümlerin birçoğu ya tam olarak bilinmemekte ya da yanlış yorumlanmaktadır. Şu sıkça karşılaşılan yanlış inançlardan bazıları: Bırakın İnşaat Firma Yönetsin: Mütahhit firmaların bina yönetimine dahil olmasının zorunlu olduğu yanılgısı. Ancak bu durum, çoğunlukla geçici yönetimlerin suistimallerine yol açıyor. Genel Kurul Katılımı Gereksizdir: Çoğu malikin, genel kurul toplantılarına katılmayıp karar alma süreçlerini başkalarına bırakması. Bu tutum, kötü niyetli kişilerin yönetimi ele geçirmesine olanak tanıyor. Defter Tasdiklerinin Önemsiz Olduğu Düşüncesi: KMK’ya göre her yıl yönetim defterlerinin noterden tasdik edilmesi gerekir. Ancak birçok bina yönetiminde bu kural ihmal edilmekte, bu da hukuki sorunlara yol açmaktadır. Uygulamadaki Problemler Bina yönetiminde karşılaşılan temel sorunlar şu şekilde sıralanabilir: Genel Kurul Toplantılarındaki Eksiklikler: Salt çoğunluk sağlanamadığı için toplantıların yetersiz kaldığı durumlar. Toplantıya katılan az sayıdaki kişi, diğer kat maliklerinin haklarına zarar verecek kararlar alabiliyor. Denetim Eksiklikleri: Denetçilerin profesyonel bilgi eksikliği nedeniyle mali tabloları denetleyememesi. Bu durum, yolsuzluklara açık kapı bırakıyor. Haksız Aidat Artışları: Çoğu bina, giderlerini planlayamıyor ve bu da öngörülmeyen aidat artışlarına sebep oluyor. Profesyonel Yönetimlerin Eksikliği: Yönetim işlerini profesyonel ellere bırakmayan binalar, amacına ulaşamayan yönetim modelleri ile sorun yaşamaya devam ediyor.   2. Uygulamadaki Temel Sorunlar 2.1. Yöneticilerin Yetki ve Sorumlulukları Yönetici, kanuna göre her kat malikinin ortak menfaatlerini gözetmekle yükümldür. Ancak, uygulamada bçoğüu yönetici bu sorumlulukları ihmal edebiliyor. KMK’ya göre: · Yönetici, her yıl defterlerin noter tasdikini yapmak zorundadır. · Aidat toplama ve harcamaların belgelenmesi yasal bir zorunluluktur. Ancak, bazı yöneticiler bu kuralları ihmal ederek hukuksuz kararlar alıyor veya defter tasdikini yapmadan yönetimi sürdürebiliyor. 2.2. Denetim Eksikliği Denetçiler, yöneticilerin kararlarını denetlemekle sorumludur. Ancak, denetim yapacak kişiler genellikle gerekli bilgi ve beceriye sahip olmadıkları için bu sorumluluklarını yerine getiremez. Bu durum, kat maliklerinin haklarının korunamamasına yol açabilir. 2.3. Haksız Kazanç Peşindeki Kışiler Bazı durumlarda, yöneticiler veya denetçiler, çıkar ilişkilerine dayanan kararlar alıyor. Tedarikçilerle anlaşıp, kat maliklerinden fazla aidat toplayarak, kendi kişisel çıkarlarına hizmet eden sistemler kurabiliyorlar. 3. Profesyonel Yönetimlerin Görevleri Bir binanın profesyonel yönetimle yönetilmesi, hem ekonomik hem de yapısal olarak uzun vadeli faydalar sağlar. Şehir Yönetim olarak profesyonel yönetim hizmetlerimiz, aşağıdaki önemli başlıkları kapsamaktadır: Hukuki Danışmanlık: Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak genel kurul ve karar alma süreçlerini yönetmek. Mali Planlama: Gelir-gider tabloları oluşturup denk bütçe sistemi ile şeffafıyeti sağlamak. Denetim Hizmetleri: Profesyonel muhasebe ekibiyle finansal denetimler yapmak. Aidat Tahsilatı ve Takibi: Zamanında aidat tahsilatı yaparak, olası tahsilat sorunlarını minimize etmek. Bakım ve Onarım Hizmetleri: Binanın ihtiyacı olan teknik bakım ve onarımı profesyonel ekiplerle organize etmek. 3.1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uygun Yönetim Profesyonel bir yönetim, KMK'ya uygun hareket ederek yasalara aykırı uygulamalara engel olur. Şeffaf raporlama ve etkili denetim bu konuda kritik önem taşır. Kanun Maddeleri İle İlgili Referanslar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddeleri, yönetim sorunlarının çözülmesi için kritik öneme sahiptir: Madde 34: Yönetici atanması ve yöneticinin yükümüllükleri. Madde 35: Yöneticinin görevleri ve yükümüllükleri. Madde 41: Genel kurul toplantıları ve karar alma usulleri. Madde 73: Geçici yönetim süresi ve kapsamı. 3.2. Aidat ve Harcama Dengesi Aidatların düzgün toplanması ve dengeli bir bütçe oluşturulması profesyonel yönetimlerin temel görevleri arasındadır. Denk bütçe uygulamaları, yönetimlerde şeffaflığı ve güveni artırır. 4. Çözümler ve Öneriler · Eğitim: Kat maliklerinin ve yöneticilerin bilinçlendirilmesi için eğitim programları düzenlenmelidir. · Denetim Mekanizmaları: Bağımsız denetim kurulları oluşturulmalı ve uygulamada şeffaflık sağlanmalıdır. · Kanun Güncellemeleri: KMK'nın eksiklikleri giderilerek modernize edilmelidir. · Profesyonel Hizmetler: Alanında uzman yönetim firmalarından destek alınması, sorunların önlenmesine yardımcı olabilir.   Binaların sağlıklı yönetilmesi, hem bireylerin hem de toplulukların huzuru için çok önemlidir. Yanlış bilinen gerçekler, uygulamadaki eksiklikler ve çıkar ilişkilerine dayanan sistemler, bu süreci olumsuz etkileyebilmektedir. Ancak, profesyonel yönetimlerin desteği ve bilinçli bir yaklaşımla bu sorunlar aşılabilir.

Apartman Yönetmeliği Nedir? Kim Karar Verir? Örnek Olaylarla Anlatıyoruz!
2024-12-19

Apartman Yönetmeliği Nedir? Kim Karar Verir? Örnek Olaylarla Anlatıyoruz!

Apartman Yönetmeliği: Detaylar ve Örnek Olaylarla Anlatım 1. Apartman Yönetmeliği Nedir? Apartman yönetmeliği, hukuki bir kavram olmamakla birlikte uygulamada sıkça karşılaşılan bir düzenleme aracıdır. Asıl hukuki dayanak, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yönetim planıdır. Yönetim planı, tapu sicilinde kayıtlı olan ve kat malikleri, kiracılar ve bağımsız bölüm sakinleri arasındaki ilişkileri düzenleyen temel belgedir. Yönetim Planı ve Apartman Yönetmeliği Arasındaki Farklar Yönetim planı: Kat malikleri arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenler. KMK’ya aykırı hükümler içeremez. Apartman yönetmeliği: Daha çok günlük yaşamı kolaylaştıran kurallardan oluşur. Taşınma saatleri, otopark kullanımı gibi konuları kapsar. Ancak yönetim planına ve kanuna uygun olmak zorundadır. Örnek Maddeler Taşınma Kuralları: Pazar günü taşınma yasağı. Tadilat Saatleri: Hafta içi 09:00-18:00 arası. Ortak Alan Kullanımı: Otoparkta bir bağımsız bölüm için bir yer ayrılması. 2. Apartman Yönetmeliğini Kim Hazırlar? Apartman yönetmeliği, kat malikleri veya onların temsilcileri tarafından hazırlanır. Kat Malikleri Kurulu bu tür yönetmeliklerin hazırlanması ve onaylanması için en yetkili organdır. Hazırlama Süreci Yöneticinin ya da yönetim kurulunun taslak oluşturması. Kat malikleri genel kurulunda tartışılması. Çoğunlukla kabul edilerek karar defterine kaydedilmesi. Yetkilendirme Durumu Eğer yönetim planında "Yönetim kurulu ya da yönetici, apartman yönetmelikleri hazırlayabilir" şeklinde bir madde yer alıyorsa, bu yetki kullanılabilir. Ancak, keyfi kurallar konulmamalı ve kat maliklerinin hakları zedelenmemelidir. 3. Apartman Yönetmeliğinin Tebliği Gerekir mi? Evet, apartman yönetmeliğinin hazırlanmasının ardından kat maliklerine tebliğ edilmesi zorunludur. Tebliğ edilmediği takdirde yürülüe girmiş sayılmaz ve uygulamada sorunlar yaşanabilir. Tebliğ Yöntemleri Kat maliklerine elden imza karşılığı verilmesi. Taşınmayan maliklere taahhütlü posta ile gönderilmesi. Binada ikamet eden kiracılara da bilgi verilmesi. Örnek Olay: Bir apartmanda taşınma saatleri sabah 9:00 ve akşam 18:00 arası olarak belirlenmiştir. Ancak, kiracılar bu kurallardan haberdar edilmediği için sürekli ihlaller yaşanmıştır. Tebliğ yapıldıktan sonra bu sorunlar minimuma inmiştir. 4. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri 4.1. Taşınma Kuralları Pazar günü taşınma yasağı karşısında: Kat malikleri kurulunda kabul edilen bu tür kararlar, genellikle apartmanda yaşayanların dinlenme hakkını koruma amacı taşır. 4.2. Ortak Alan Kullanımı Ortak alanların kullanımıyla ilgili belirsizlikler: Otoparklarda yer tahsisi yapılmadığı durumlarda kaos yaşanabilir. Yönetmelik bu tür sorunlara çözüm sunabilir. 4.3. Güvenlik ve Ziyaretçi Girişleri Ziyaretçi ve kargo giriş çıkışları: Güvenliğin sağlanması için saat sınırlaması getirilebilir. Örnek Olay: Bir apartmanda kargo teslimatları sadece hafta içi saat 10:00-16:00 arası kabul ediliyor. Bu durum, çalışan sakinler için sorun yaratıyor. Çözüm: Alternatif bir teslimat sistemi (kargo dolabı vb.) kurulabilir. 5. Tavsiyeler ve Öneriler 5.1. Yönetmelik Genel Kurulda Onaylanmalı Apartman yönetmeliğinin genel kurulda tartışılarak karar haline getirilmesi, hem yasal dayanıklığını hem de uygulanabilirliğini artırır. 5.2. Yasal Dayanaklara Uygunluk Yönetmelik hazırlarken mutlaka Kat Mülkiyeti Kanunu dikkate alınmalıdır. 5.3.  Tebliğ Süreci Yönetmelik, hem maliklere hem de kiracılara açık ve net bir şekilde duyurulmalıdır. 6. Apartman Yönetmeliğinde Sıkça Karşılaşılan Tartışmalar Apartman yönetmeliği hazırlamak kadar, bu yönetmeliklerin uygulanması ve yorumlanması da tartışmalara yol açabilir. İşte bazı sıkça karşılaşılan konular: 6.1. Ortak Alan Kullanımı Apartmanlarda ortak alanlar, kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir. Ancak bu alanların kullanımı konusunda farklı görüşler ortaya çıkabilir. Örneğin: Bahçe kullanımı: Çocuk oyun alanı olarak mı kullanılacak, yoksa oturma alanı mı olacak? Otopark düzeni: Otopark kullanımı, araç sayısına göre mi yoksa daire başına eşit şekilde mi paylaşılacak? ???? Öneri: Yönetmelikte, ortak alanların kullanımını detaylı şekilde düzenlemek, olası tartışmaları önleyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. ve 16. maddeleri bu konuda yol göstericidir. 6.2. Gürültü Şikayetleri Apartmanlarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri de gürültüdür. Özellikle gece saatlerinde yaşanan rahatsızlıklar komşular arasında ciddi huzursuzluklara neden olabilir. Yönetmelikte düzenlenebilecek hususlar: Sessizlik saatleri belirlenmesi (örneğin, 22:00-07:00 arası). Müzik ya da tadilat gibi gürültü oluşturan faaliyetlerin saatlerinin netleştirilmesi. ???? Örnek Olay: Bir apartmanda, gece saat 23:00'te müzik çalan bir daire nedeniyle komşular arasında tartışma çıkar. Yönetmelikte sessizlik saatleri düzenlenmişse, bu tür sorunlar kolaylıkla çözülebilir. 6.3. Taşınma ve Tadilat Saatleri Taşınma ve tadilat, diğer kat maliklerini rahatsız edebilecek süreçlerdir. Bu nedenle yönetmeliklerde bu konulara özel başlıklar açılması gerekir. ???? Dikkat Edilecek Hususlar: Taşınma işlemlerine sadece hafta içi ve belirli saatlerde izin verilebilir (örneğin, 09:00-18:00 arası). Tadilat çalışmalarının hafta sonu yapılması yasaklanabilir. ???? Örnek Olay: Bir apartmanda, pazar günü sabah saatlerinde yapılan tadilat çalışması, apartman sakinlerinin huzurunu bozmuştur. Yönetmelikte yer alan “resmi tatil ve hafta sonlarında tadilat yasağı” sayesinde bu durum engellenebilir. 7. Yönetmelik Hazırlama Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler 7.1. Kat Mülkiyeti Kanunu'na Uygunluk Apartman yönetmeliği hazırlanırken, her maddenin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olması gerekir. Aksi takdirde, yönetmelik hükümleri geçersiz sayılabilir. Özellikle şu maddelere dikkat edilmelidir: Madde 28: Ortak alanların yönetimi. Madde 32: Yönetici ve görevleri. Madde 37: Genel Kurul kararlarının bağlayıcılığı. 7.2. Açık ve Anlaşılır Dil Yönetmelik, apartman sakinlerinin kolayca anlayabileceği bir dilde hazırlanmalıdır. Hukuki terimlerden kaçınılarak, herkesin uygulayabileceği net kurallar oluşturulmalıdır. 7.3. Katılımcı Süreç Yönetmelik hazırlanırken kat maliklerinin görüşlerinin alınması önemlidir. Bunun için: Taslak yönetmelik, genel kurul toplantısından önce paylaşılabilir. Tüm kat maliklerinin öneri ve itirazları dikkate alınmalıdır. 8. Yönetmelik Maddeleri Örneği Madde 1: Amaç ve Kapsam Bu yönetmelik, apartman sakinlerinin huzurlu bir ortamda yaşamalarını sağlamak amacıyla hazırlanmıştır. Yönetmelik hükümleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak düzenlenmiştir. Madde 2: Taşınma Saatleri Taşınma işlemleri, hafta içi saat 09:00-18:00 arasında yapılabilir. Hafta sonu ve resmi tatil günlerinde taşınmaya izin verilmez. Madde 3: Ortak Alanların Kullanımı Ortak alanlar (bahçe, otopark, merdiven boşlukları) tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir. Hiçbir malik, bu alanları bireysel kullanıma tahsis edemez. Madde 4: Gürültü Yasağı Saat 22:00-07:00 arasında, diğer sakinleri rahatsız edebilecek her türlü gürültü yasaktır. Bu maddeye aykırı davranışlar, genel kurul tarafından değerlendirilecektir. Madde 5: Tadilat İşlemleri Tadilat işlemleri, hafta içi 09:00-17:00 saatleri arasında yapılabilir. Hafta sonu ve resmi tatil günlerinde tadilat işlemi yapılması yasaktır. 9. Sonuç ve Öneriler Apartman yönetmelikleri, düzenli ve huzurlu bir yaşam için gereklidir. Ancak bu yönetmeliklerin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olması, açık bir dille yazılması ve kat maliklerinin onayına sunulması önemlidir. ???? Son Tavsiye: Yönetmeliklerin düzenli olarak gözden geçirilmesi ve değişen koşullara göre güncellenmesi, apartmanda huzurun korunmasına katkı sağlar.

Ortak Alan Sigortası Hakkında Her Şey: Apartman ve Sitelerde Hayati Önlem!
2024-12-18

Ortak Alan Sigortası Hakkında Her Şey: Apartman ve Sitelerde Hayati Önlem!

Bina ve Sitelerde Ortak Alan Sigortası: Zorunluluk mu, Gereklilik mi? Ortak alan sigortası, apartman ve site yönetimlerinde çoğu zaman ihmal edilen ancak meydana gelen beklenmedik zararlar sonrası kritik bir öneme sahip olduğu anlaşılan bir sigorta türüdür. Bu sigorta, kat mülkiyetine konu olan ortak alanlarda meydana gelebilecek zararları teminat altına alarak malikler ve kiracıları büyük maddi yüklerden kurtarır. Ancak, bu sigortanın genel kurul gündemine alınması ve kabul edilmesi süreci çoğu zaman doğru yönetilmediği için sorunlar yaşanmaktadır. Bu yazıda, genel kurul öncesi ve sonrasında ortak alan sigortasına dair hazırlık, karar alma ve uygulama süreçlerini detaylandıracak, Türkiye'de yaşanmış örnek olaylarla açıklamalar sunacağız. Ortak Alan Sigortası Nedir ve Kapsamı Neleri İçerir? Ortak alan sigortası, apartman veya site içinde yer alan asansörler, otoparklar, yüzme havuzları, çocuk oyun alanları ve diğer ortak kullanım alanlarında meydana gelebilecek zararları kapsar. Bu zararlar; yangın, su baskını, deprem, hırsızlık ya da vandalizm gibi olaylardan kaynaklanabilir. Sigorta, sadece fiziksel zararları değil, aynı zamanda zararın hukuki sorumluluğuyla ilgili maliyetleri de karşılayabilir. Hangi Kanunlar Ortak Alan Sigortasını Destekler? · Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): Madde 35’e göre, yönetim planında belirtilen giderler içinde yer almasa dahi, ortak alanlarla ilgili giderlerin karşılanması malikler kurulunun yetkisi altındadır. · 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: Ortak alanların korunması ve bakımından kaynaklanan sorumluluklara dair hükümlere yer verir. · Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Her ne kadar çoğu zaman bireysel konutlar için uygulansa da, ortak alanların sigortalanmasına da yönelik önlemleri kapsar. Genel Kurulda Ortak Alan Sigortası Nasıl Gündeme Alınır? Ortak alan sigortası kararlaştırılırken izlenmesi gereken adımlar şu şekildedir: 1. Hazırlık Süreci · Risk Analizi ve Araştırma: Genel kurul toplantısından önce, olası riskler ve sigorta teklifleri hakkında ayrıntılı bir araştırma yapılmalıdır. Özellikle bölgede yaşanmış geçmiş olaylar incelenerek risk analizi hazırlanabilir. · Tekliflerin Sunulması: Sigorta şirketlerinden fiyat teklifleri alınırken kapsam ve tazminat detayları açıkça belirtilmeli, bu teklifler tüm malikler ile paylaşılmalıdır. · Yönetim Planının İncelenmesi: Yönetim planında yer alan sigorta ile ilgili maddeler gözden geçirilerek gerekirse değişiklik önerileri hazırlanmalıdır. Yönetim planında ortak alan sigortası ile ilgili hükümlerin bulunması, sürecin daha kolay ilerlemesini sağlar. 2. Karar Alma Süreci · Gündeme Ekleme: Ortak alan sigortası konusu, genel kurul gündemine yazılı olarak eklenmelidir. KMK Madde 29’a göre, gündemde yer almayan bir konuda karar alınması mümkün değildir. · Toplantı Esnasında Görüşme: Kat malikleri kurulunda sigorta poliçesinin kapsamı, maliyeti ve teminat detayları tartışılır. Kat maliklerinin soruları yanıtlanır ve teklifler detaylıca açıklanır. · Oy Çokluğu ile Karar: KMK Madde 30’a göre, ortak alan sigortası gibi maliyet gerektiren konularda karar alınması, kat maliklerinin salt çoğunluğunun oyunu gerektirir. Yeterli çoğunluk sağlanamaması durumunda ikinci toplantıda nisap aranmaz. 3. Uygulama Aşaması · Poliçenin Onaylanması ve İmzalanması: Onaylanan sigorta poliçesi, yönetici tarafından imzalanır ve bir kopyası tüm maliklere dağıtılır. · Maliyetlerin Paylaştırılması: Ortak alan sigortası için belirlenen maliyetler, aidatlara dahil edilerek kat malikleri tarafından eşit ya da arsa paylarına oranla karşılanır. · Bilgilendirme: Poliçe detayları, teminatlar ve sigorta şirketinin iletişim bilgileri tüm maliklere yazılı olarak iletilir. Sigortanın yürürlüğe girdiği tarih ve süre açıkça belirtilmelidir. Genel Kurulda Ortak Alan Sigortası Kararının Önemi Ortak alan sigortasının genel kurulda doğru şekilde gündeme alınması ve karara bağlanması, yönetimin hukuki ve mali sorumluluğunu hafifletir. Aksi durumda meydana gelebilecek zararlar, yönetime ve kat maliklerine ciddi mali yük getirebilir. Örneğin: · KMK Madde 20: Maliklerin, ortak giderlere katılma yükümlülüğü bulunur. Ancak genel kurulda alınmamış bir karar, hukuki ihtilaflara yol açabilir. · Türk Borçlar Kanunu Madde 49: Ortaya çıkan zarardan dolayı yönetim ihmali varsa tazmin yükümlülüğü doğabilir. Sigorta, bu riskleri minimize eder. Ortak alan sigortası, site ve apartman yönetimlerinin hem hukuki hem de mali sorumluluklarını yerine getirmede hayati bir araçtır. Genel kurulda doğru bir şekilde gündeme alınması, maliklerin bilinçlendirilmesi ve uygulanması, oluşabilecek büyük maddi yüklerin önlenmesine katkı sağlar. Bu süreçte Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen usul ve esaslara uygun hareket edilmesi, yönetim ve malikler arasındaki olası ihtilafları en aza indirir.  

Yangın Tüpleriniz Güvende mi ?
2024-12-09

Yangın Tüpleriniz Güvende mi ?

Binalarda yangın güvenliği, insan hayatını korumak ve maddi kayıpları önlemek için kritik bir unsurdur. Özellikle apartman ve site yönetiminde, yangın tüplerinin düzenli bakımı ve değiştirilmesi, yasal bir zorunluluk olmasının yanı sıra hayati bir sorumluluktur. Bu yazıda, yangın tüplerinin bakımı ve değişimiyle ilgili yasal düzenlemeleri, uygulama adımlarını ve site yönetimlerinin dikkat etmesi gereken püf noktalarını detaylı bir şekilde ele alacağız. 1. Yangın Tüplerinin Periyodik Bakımı Yılda En Az Bir Kez Bakım Türk Standartları Enstitüsü (TSE) tarafından belirlenen kurallara göre, yangın tüpleri yılda en az bir kez yetkili bir firma tarafından kontrol edilmeli ve bakımları yapılmalıdır. Tarih Etiketi: Bakımı tamamlanan yangın tüplerine, kontrol tarihi ve bir sonraki bakım tarihini belirten bir etiket yapıştırılmalıdır. Dolum ve Yenileme: Kullanılan veya kullanım ömrü dolan tüpler yeniden doldurulmalı veya yenilenmelidir. Kayıt Altına Alma ve Takip Çizelgesi Bakım işlemleri tamamlandıktan sonra yetkili firmadan alınan belgeler muhafaza edilmeli ve apartman yönetiminde bir takip çizelgesi oluşturulmalıdır. Bu çizelge, yangın tüplerinin geçmiş bakım tarihlerini ve bir sonraki kontrol tarihini göstermelidir. 2. Yangın Söndürme Tüplerinin Yerleştirilmesi ve Erişim Kolaylığı Uygun Yerleştirme Yangın tüpleri, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre apartman girişleri, koridorlar ve bodrum katlar gibi kolayca erişilebilecek yerlere yerleştirilmelidir. Engelsiz Erişim Yangın tüplerinin önünde hiçbir engel bulunmamalı, herkesin kolayca görebileceği bir yerde tutulmalıdır. Tüplerin üzerinde kolay anlaşılır bir şekilde kullanım talimatı bulunmalıdır. 3. Acil Durum Eğitimlerinin Önemi Yangın tüplerinin yalnızca var olması yeterli değildir; bunların doğru kullanımı da büyük önem taşır. Apartman sakinlerine, yangın tüplerinin nasıl kullanılacağına dair kısa eğitimler düzenlemek, olası bir yangında panik yerine doğru müdahale yapılmasını sağlar. Eğitimlerin içeriği şunları kapsayabilir: Tüpün nasıl açılacağı. Yangının hangi kısmına müdahale edilmesi gerektiği. Kullanım sonrası alınacak güvenlik önlemleri. 4. Yangın Tüplerinin Kullanım Süresi Yangın tüplerinin kullanım süresi genellikle 4-6 yıl arasında değişmektedir. Bu süre dolduğunda tüpler mutlaka yenilenmeli veya üretici talimatlarına uygun şekilde doldurulmalıdır. Kullanım ömrü dolmuş tüpler, yangın anında etkisiz hale gelebileceği için ciddi risk oluşturur. 5. Yasal Dayanaklar ve Cezai Yaptırımlar                                              Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik Yönetmelik, yangın tüplerinin periyodik bakımlarını zorunlu kılar. Ayrıca, tüplerin uygun yerlere yerleştirilmemesi, bakımlarının yapılmaması gibi durumlarda apartman yönetimi idari para cezası ve hukuki sorumluluklarla karşı karşıya kalabilir. İdari Para Cezası Yangın güvenliği için gerekli düzenlemelere uymayan binalara, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından cezai işlem uygulanabilir. Bu, apartman yönetimi için hem maddi kayıplara hem de itibar kaybına yol açabilir. 6. Yangın Güvenliği için Yetkili Firmalarla Çalışma Yangın tüplerinin bakım ve dolum işlemleri yalnızca yetkili firmalar tarafından yapılmalıdır. Doğru firma seçimi, hem güvenlik açısından hem de yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi açısından önemlidir. Firmadan alınması gereken belgeler: Bakım ve kontrol sertifikası. TSE uygunluk belgesi. Periyodik bakım raporu. Yangın tüplerinin düzenli bakımı ve değiştirilmesi, bina ve site yönetimleri için yalnızca bir zorunluluk değil, aynı zamanda hayati bir önlemdir. Yönetimlerin bu konuda duyarlı olması, hem sakinlerin can ve mal güvenliğini koruyacak hem de olası cezai yaptırımlardan kaçınmayı sağlayacaktır.

Apartman ve Site Yönetiminde Demirbaşlarınızı Doğru Kayıt Edin
2024-12-06

Apartman ve Site Yönetiminde Demirbaşlarınızı Doğru Kayıt Edin

Apartman ve Site Yönetiminde  Demirbaş Gider Olarak Gösterilmelidir. Apartman ve site yönetimlerinde doğru muhasebe uygulamaları, mali düzeni sağlamak ve hukuki gerekliliklere uygun hareket etmek için kritik bir öneme sahiptir. Bu yazıda, apartman ve sitelerde bulunan demirbaşların nasıl kaydedilmesi gerektiğini, hangi muhasebe kodlarının kullanılacağını ve neden demirbaşların gider olarak gösterilmesi gerektiğini ele alacağız. 1. Demirbaş Nedir? Demirbaş, bir apartman veya sitede ortak kullanımda bulunan ve uzun süreli kullanımı amaçlanan taşınmaz mallardır. Genellikle binanın dayanıklılığı ve fonksiyonelliği için kullanılan araç, gereç ve ekipmanlardır. Demirbaşlar; bina içindeki ekipmanlardan (örneğin asansör, jeneratör, klima) tutun da bina dışındaki ekipmanlara (örneğin bahçe sulama sistemleri, güvenlik kameraları) kadar çeşitlenebilir. Örnek Olay: Bir apartmanda yeni bir jeneratör alındı. Bu jeneratör, bina sakinlerinin ortak kullanımına hizmet edeceği için, “demirbaş” olarak kabul edilir ve muhasebe kayıtlarında yer alması gerekir. 2. Demirbaşlar Nereye ve Nasıl İşlenmelidir? Demirbaşlar, muhasebe kayıtlarına doğru bir şekilde işlenmelidir. Apartman ve site yönetiminde kullanılan demirbaşlar, envanter listesine kaydedilmelidir. Her demirbaş için: Tanımlama yapılmalı, Değer takdiri yapılmalı, Yer tespiti yapılmalıdır. Envanter Kaydı ve Muhasebe: Demirbaşlar, "Demirbaşlar" başlığı altında kaydedilmelidir ve her bir demirbaş için: Satın alma tarihi, Bedeli, Kullanım süresi gibi bilgileri içeren bir kayıt oluşturulmalıdır. 3. Demirbaşlar Neden Gider Olarak Gösterilmelidir? Demirbaşların gider olarak gösterilmesi, apartman ve site yönetimlerinde mali düzeni sağlamanın en önemli adımlarından biridir. Demirbaşların gider olarak gösterilmesinin sebepleri şunlardır: Amortisman Uygulaması: Demirbaşlar, zamanla değer kaybederler ve amortisman hesaplaması yapılarak gider olarak kaydedilebilirler. Bu sayede yıllık giderler azalır ve vergi yükü düşer. Yönetim Giderlerinin Dağılımı: Demirbaşlar, özellikle bakım ve onarım masrafları ile ilişkilidir. Bu masraflar gider olarak kaydedilerek, yönetim bütçesinde şeffaflık sağlanabilir. Yasal Yükümlülükler: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartman ve site yönetimleri belirli finansal yükümlülükleri yerine getirmelidir. Bu da demirbaşların gider olarak gösterilmesiyle mümkün olabilir. Örnek Olay: Bir apartman yönetimi, asansörün bakım masraflarını gider olarak kaydederek, yönetim giderlerini düşürdü. Bu sayede yıl sonunda daha az vergi ödeyerek tasarruf sağladı. 4. Çok Fazla Demirbaş Var, Bunlar Nasıl Takip Edilmelidir? Eğer apartmanda çok sayıda demirbaş bulunuyorsa, her bir demirbaş için ayrı ayrı değerleme, takip ve raporlama yapılması gerekmektedir. Bunun için: Dijital Envanter Sistemleri kullanmak faydalı olabilir. Demirbaşların kullanım süreleri ve bakım periyotları takip edilmelidir. Demirbaşların her biri için amortisman hesaplamaları düzenli olarak yapılmalıdır. Örnek Olay: Büyük bir site yönetimi, bütün demirbaşlarını dijital envanter programına kaydederek, her birinin bakım tarihlerini ve amortisman süreçlerini düzenli olarak takip etti. Bu sayede bakım masrafları zamanında yapılabildi ve demirbaşlar düzgün bir şekilde kullanılabildi. 5. Demirbaşları Kayıt Ederken Hangi Muhasebe Kodu Kullanılmalıdır? Muhasebe sisteminde her tür işlem için belirli bir muhasebe kodu kullanılması gerekir. Demirbaşların muhasebe kayıtları için doğru kodların kullanılması, mali düzenin sağlanmasına yardımcı olur. Demirbaşların Muhasebe Kodları: Demirbaşlar: 160 (Demirbaşlar) Amortisman Giderleri: 780 (Amortisman Giderleri) Bakım ve Onarım Giderleri: 620 (Bakım ve Onarım Giderleri) Örnek Olay: Bir apartman yönetimi, yeni alınan jeneratör için 160 numaralı muhasebe kodunu kullanarak kaydını yaptı. Ayrıca, jeneratörün bakım masrafları 620 numaralı muhasebe koduyla gider olarak kaydedildi.   Apartman ve site yönetimlerinde demirbaşların doğru bir şekilde kaydedilmesi, mali şeffaflık ve vergi düzenlemeleri açısından oldukça önemlidir. Demirbaşlar, gider olarak gösterilmeli ve her biri uygun muhasebe kodlarıyla işlenmelidir. Bu sayede, yönetimlerin mali durumu sağlıklı bir şekilde izlenebilir ve mali yükümlülükler yerine getirilebilir.

Yönetici Seçiminde Doğru Kararı Verin!
2024-12-06

Yönetici Seçiminde Doğru Kararı Verin!

Apartman ve site yaşamında düzenli bir yönetim, hem komşuluk ilişkileri hem de hukuki gereklilikler açısından büyük önem taşır. Ancak yönetici ataması yapılırken birçok soru ve kafa karışıklığı yaşanabilir. Bu yazıda, yönetici atamasıyla ilgili yasal gereklilikleri, dikkat edilmesi gereken noktaları ve örnek olayları detaylı şekilde ele alacağız. 1. Yönetici Atamasının Zorunlu Olduğu Yapılar Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 34: 8 veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici atanmazsa, her kat maliki tek başına diğer maliklere karşı sorumlu hale gelir. Örnek Olay: Bir apartmanda 10 bağımsız bölüm bulunmasına rağmen yönetici atanmadığı için ortak giderler ödenmedi. Bu durum, apartman sakinleri arasında hukuki uyuşmazlıklara yol açtı ve mahkeme, kat maliklerinden birini zorunlu yönetici olarak atadı. 2. Kat Maliki Olmayan Biri Yönetici Olabilir mi? KMK Madde 34/2: Kat maliki olmayan bir kişi, kat malikleri kurulu tarafından atanabilir. Ancak, bu kişinin atanması için oy çokluğu gereklidir. Nasıl Yönetici Seçilebilir? Toplantıya katılanların çoğunluk oyu ile seçilir. Kat maliklerinin 1/3’ünün talebiyle profesyonel bir yönetici atanabilir. Örnek Olay: Bir site sakini, profesyonel bir yönetici atanmasını talep etti. Toplantıya katılan maliklerin çoğunluğu bu öneriyi kabul ederek, site yönetimi için bir emlak yönetim firmasını görevlendirdi. 3. Yönetim Kurulu Seçimi Tek bir kişi yerine bir yönetim kurulu seçilebilir. Bu kurul, genellikle büyük sitelerde tercih edilir ve 3 ila 5 üyeden oluşur. Yönetim kurulu üyelerinin kararları, noter onaylı karar defterine işlenmelidir. Örnek Olay: Büyük bir sitede, tek bir yöneticinin sorumluluğu yeterli görülmediği için 5 kişilik bir yönetim kurulu seçildi. Bu kurul, her ay düzenli toplantılar yaparak alınan kararları tutanak altına aldı. 4. Yönetici Seçiminde Oy Sayısı ve Şartları KMK Madde 34/3: Yönetici seçimi için toplantıya katılan maliklerin oy çokluğu gerekir. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu yeterlidir. Oy Hakkı: Her bağımsız bölüm sahibi, bir oy hakkına sahiptir. Malik, toplantıya katılamazsa vekil aracılığıyla oy kullanabilir. Örnek Olay: Bir apartmanda, ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamadığı için yönetici seçimi yapılamadı. İkinci toplantıda ise toplantıya katılan maliklerin çoğunluğu ile yönetici ataması yapıldı. 5. Yönetici Atamasında Dikkat Edilmesi Gerekenler Şeffaflık ve Güven: Seçilen yöneticinin mali işlerde şeffaf olması önemlidir. Kararların noter onaylı karar defterine işlenmesi şarttır. Denetim Mekanizması: Yöneticinin faaliyetleri, kat malikleri tarafından denetlenebilir. Gerekirse, bağımsız bir denetçi atanabilir. Yönetim Planına Uygunluk: Yönetici, apartman veya sitenin yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır. Apartman ve site yönetiminde, doğru bir yönetici ataması, ortak yaşamın düzenli ve huzurlu olmasını sağlar. Yönetici seçimi yapılırken Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hareket edilmesi, ileride yaşanabilecek hukuki sorunların önüne geçer. Yönetici atamasıyla ilgili her adımın, maliklerin oyları ve görüşleri doğrultusunda şeffaf bir şekilde yapılması büyük önem taşır.

Yöneticiden Neler İstenemez?
2024-12-05

Yöneticiden Neler İstenemez?

Apartman ve site yönetimlerinde, yöneticilerin görev ve sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili mevzuatla belirlenmiştir. Ancak zaman zaman yöneticilerden, kanunen görev tanımlarının dışında taleplerde bulunulabilir. Bu durum, hem yönetici hem de kat maliklerini hukuki sorunlarla karşı karşıya bırakabilir. Peki, yöneticiden neler istenemez? Bu soruya yanıt bulurken, ilgili kanun maddeleri, örnek olaylar ve pratik tavsiyelerle konuyu detaylı bir şekilde ele alacağız. Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları Nelerdir? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine göre bir yöneticinin görevleri şu şekilde sıralanabilir: Ortak alanların bakım ve onarımı. Kat maliklerinden aidatların toplanması. Ortak giderlerin yönetilmesi. Hukuki durumlarda site adına dava açma veya savunma. Denetim kuruluna düzenli rapor sunma. Bu görevlerin dışında kalan konular, yöneticinin sorumluluğu altında değildir. Yöneticiden Neler İstenemez? Kişisel Hizmet Talepleri: Bir yönetici, kat maliklerinin bireysel işlerini yerine getirmek zorunda değildir. Örneğin: Evde tadilat işleri organize etmek. Kişisel kargoları kabul etmek. Kat maliklerinin özel davalarına müdahil olmak. Örnek Olay: Ahmet Bey, apartman yöneticisinden evinde su sızıntısı sorununu çözmesini talep etmiştir. Ancak bu sorun, Ahmet Bey’in bireysel dairesinde gerçekleştiği için yönetici sorumlu değildir. Bu tür sorunlar, mal sahibinin kendi sorumluluğundadır. Hukuken Yetki Aşımı Gerektiren Talepler: Yöneticiler, sadece kendilerine verilen yetkiler çerçevesinde hareket edebilirler. Yetki aşımı gerektiren şu talepler yöneticiden istenemez: Yönetim planında belirtilmeyen ek görevleri üstlenmek. Kanuna aykırı uygulamaları gerçekleştirmek. KMK 39. Madde: Yönetici, kanuna veya yönetim planına aykırı hareket edemez. Özel Harcamaların Karşılanması: Kat malikleri, bireysel ihtiyaçlarını yönetim bütçesinden karşılamayı talep edemez. Örneğin: Daire içindeki elektrik arızalarının giderilmesi. Özel otopark yerlerinin ayrılması. Yetki ve Süre Dışında Talepler: Yönetici, görev süresi dolduğunda veya yetkisi dışında herhangi bir işlem yapamaz. Örnek Olay: Mevcut yönetici, görev süresi dolmasına rağmen site adına yeni bir sözleşme yapmıştır. Bu sözleşme geçersiz sayılmış ve hukuki sorunlara yol açmıştır. Hukuki Dayanaklar: KMK Madde 35: Yönetici, sadece kanunun ve yönetim planının kendisine verdiği görevleri yerine getirir. KMK Madde 39: Yönetici, kendi görev tanımı dışındaki işleri yapmayı reddetme hakkına sahiptir. Yöneticiler, belirli bir çerçevede görev yapar ve bu sınırların dışına çıkmaları beklenemez. Hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin, hak ve sorumluluklarını doğru bir şekilde bilmesi, apartman ve site yaşamında düzenin sağlanması açısından son derece önemlidir.

Apartman ve Toplu Yapılarda Denetim: Süreçler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
2024-12-04

Apartman ve Toplu Yapılarda Denetim: Süreçler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Apartman ve toplu yapı yönetimlerinde denetim, şeffaflık ve hesap verilebilirlik ilkelerini sağlamada kritik bir rol oynar. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve diğer ilgili mevzuatlar, denetim süreçlerini düzenleyerek yönetimlerin hukuka uygun şekilde işlemesini hedefler. Bu yazıda, apartman ve site yönetimlerinde denetim süreçleri, denetimi kimin yapabileceği, hangi belgelere dikkat edilmesi gerektiği ve usulsüzlük durumunda uygulanabilecek yaptırımlar ele alınacaktır. 2. Denetim Nedir ve Neden Önemlidir? Denetim, yönetim faaliyetlerinin belirli kriterlere göre değerlendirilmesi ve raporlanmasıdır. Şeffaf bir yönetim, hem kat maliklerinin haklarını korur hem de yönetim faaliyetlerinin sürdürülebilirliğini sağlar. Örnek Durum: Bir apartman sakini, aidatların yüksek olduğunu iddia ettiğinde, düzenli denetim yapılmış olması bu iddiaya hızlı ve net bir yanıt verilmesini sağlayabilir. 3. Denetimi Kim Yapar? İç Denetçi: Kat maliklerinden biri veya dışarıdan bir uzman, iç denetim süreçlerini yürütebilir. İç denetçi, gelir-gider tablolarını, karar defterlerini ve diğer belgeleri inceleyerek rapor hazırlar. Bağımsız Denetçi: Bağımsız bir mali müşavir ya da uzman bir denetçi, yönetim faaliyetlerini profesyonel bir gözle değerlendirir. Bağımsız denetim, genellikle daha büyük toplu yapılarda tercih edilir. Kat Malikleri Kurulu: KMK’ya göre (Madde 41), kat malikleri kurulunun denetim yetkisi bulunmaktadır. Kurul, denetim raporlarını değerlendirir ve yönetimi ibra (onay) etme yetkisine sahiptir. 4. Denetim Süreci Nasıl İşler? Belgelerin İncelenmesi: Karar defteri, işletme defteri ve denetim defteri kontrol edilir. Aidat ve gider makbuzları, faturalar ve diğer mali belgeler detaylı şekilde incelenir. Denetim Raporunun Hazırlanması: Yönetimin finansal durumu ve genel faaliyetleri raporlanır. Eksiklikler ve usulsüzlükler belirtilir. Raporun Sunulması: Denetim raporu, kat malikleri kuruluna sunulur ve görüşülür. Eksiklik veya yanlışlık tespit edilirse, raporun düzeltilmesi talep edilebilir. 5. Sıkça Sorulan Sorular Denetim sırasında bilgi saklanırsa ne olur? Bilgi saklanması, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Türk Ceza Kanunu’na aykırı bir durumdur. Bu tür bir durumda, yönetim cezai yaptırımlarla karşılaşabilir. Denetim raporundaki usulsüzlükler için yaptırım var mı? Evet. Usulsüzlük tespit edilirse, yönetim kurulu üyeleri hakkında dava açılabilir ve mali yükümlülük doğabilir. Örneğin, haksız aidat toplama gibi durumlar mahkemeye taşınabilir. Mali müşavirler hangi bilgilere dayanarak denetim yapar? Mali müşavirler, kendilerine sunulan mali tabloları ve diğer belgeleri inceleyerek denetim yapar. Yanlış bilgi verilmesi durumunda cezai sorumluluk, belgeyi sunan tarafa aittir. 6. Örnek Olay Durum: Bir site yönetiminde denetçi, fatura ve aidat gelirleri arasında tutarsızlık tespit etmiştir. Yönetim kurulu, eksik belgeleri açıklamakta yetersiz kalmıştır. Çözüm: Denetçi, durumu tutanakla kayıt altına alarak kat malikleri kuruluna bildirmiştir. Kurulun kararıyla, yönetim kurulu üyeleri hakkında hukuki süreç başlatılmıştır. 7. Denetimle İlgili Yasal Dayanaklar Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 41: Denetimin nasıl yapılacağı ve kat maliklerinin bu sürece katılımı detaylandırılmıştır. Türk Ceza Kanunu Madde 155: Güveni kötüye kullanma suçunu düzenleyen bu madde, bilgi saklanması veya usulsüzlük durumlarında uygulanabilir. Türk Ticaret Kanunu: Toplu yapıların ticari faaliyetleri kapsamında uygulanabilir. 8. Sonuç Denetim, apartman ve site yönetimlerinde şeffaflık ve hesap verilebilirlik açısından hayati önem taşır. Düzenli denetimler, olası anlaşmazlıkları önleyerek kat maliklerinin güvenini artırır. Denetim raporlarının eksiksiz ve doğru hazırlanması, yönetimlerin hukuk çerçevesinde hareket etmesini sağlar.  

Site Yönetimlerinde Devir Teslim İşlemleri: Belgeler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
2024-12-03

Site Yönetimlerinde Devir Teslim İşlemleri: Belgeler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Site yönetimi devir teslimi, kat maliklerinin haklarını koruyarak şeffaf bir yönetim anlayışının temel taşıdır. Devir teslim sürecinde yapılacak işlemler ve dikkat edilecek hususlar, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve diğer ilgili mevzuatlar ışığında, site yönetimlerinde devir teslim işlemlerinin nasıl yapılması gerektiği ayrıntılı bir şekilde ele alınacaktır. 2. Hangi Belgeler Devredilmelidir? Devir teslim sürecinde, KMK’nın 32. ve 36. maddelerinde belirtilen belgelerin eksiksiz şekilde devredilmesi gerekmektedir. İşte devredilmesi gereken temel belgeler: Karar Defteri: Yönetim kurulunun aldığı tüm kararların kayıt altına alındığı defterdir. KMK gereği karar defterinin tutulması ve devredilmesi zorunludur. Denetim Defteri: Yönetim ve denetim süreçlerinin şeffaflığı için gerekli belgeler bu defterde bulunur. İşletme Defteri: Gelir-gider kayıtlarının yer aldığı defterdir. Personel Özlük Dosyaları: İşçi alacakları ve SGK incelemelerinde gerekli olabilecek bu dosyaların eksiksiz olması gerekir. Arşivlenmiş Dönemsel Belgeler: Fatura, makbuz, sözleşme gibi evraklar. Envanter Listesi: Yönetim binası ve sosyal tesislerdeki demirbaşların listesidir. 3. Belgelerin Saklama Süreleri Belgelerin saklama süreleri, mevzuata ve belgenin niteliğine göre değişir: Vergi Kanunları ve Borçlar Kanunu’na göre: 5 yıl. SGK ve işçi alacaklarına ilişkin belgeler: 10 yıl. Karar Defteri ve diğer önemli belgeler: KMK’da belirtilen süreler boyunca saklanmalıdır. Örnek: Bir site yönetiminde işletme defteri, 5 yıllık saklama süresine rağmen, personel özlük dosyaları ve SGK kayıtları en az 10 yıl saklanmalıdır. 4. Devir Teslim Sürecinde Yapılması Gerekenler Tutanak Hazırlanması: Devir teslim sırasında, devredilen her bir belge ve malzemenin açıkça belirtildiği bir tutanak hazırlanmalıdır. Evrakların Kontrolü: Belgelerin eksiksiz ve düzenli olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir. Envanter Oluşturulması: Yeni yönetim, eksik olan envanter listesini tamamlamalı ve güncel bir demirbaş dökümü hazırlamalıdır. Klasörleme ve Dosyalama: Belgeler, dönemlere göre arşivlenmeli ve düzenli bir şekilde klasörlenmelidir. 5. Örnek Olay Durum: Bir site yönetiminde yeni yönetim kuruluna devir yapılırken eski yönetimin karar defterinde eksiklik olduğu tespit edilmiştir. Çözüm: Yeni yönetim, bu durumu tutanakla kayıt altına almış, eksik belgeler için eski yönetime yazılı bildirimde bulunmuştur. Aynı zamanda yeni bir karar defteri başlatarak ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçmiştir. 6. Dikkat Edilmesi Gerekenler Şeffaflık ve Açıklık: Devir teslim işlemleri, tüm kat maliklerinin bilgisi dahilinde yapılmalıdır. Evrakların Tam ve Düzenli Olması: Eksik veya düzensiz belgeler hukuki sorunlara yol açabilir. Yeni Yönetimin Eğitimi: Yeni yönetime, belgelerin niteliği ve işleyişi hakkında bilgi verilmelidir. 7. Sonuç Site yönetimlerinde devir teslim süreci, hukuki ve mali sorumlulukların devamlılığını sağlamak için son derece önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir şekilde yapılan devir teslim işlemleri, yönetimlerin güvenilirliğini artırır ve olası anlaşmazlıkların önüne geçer.

Kapıcı Kıdem Tazminatı'nı Kim Öder?
2024-12-03

Kapıcı Kıdem Tazminatı'nı Kim Öder?

Kıdem Tazminatı Nedir? Kıdem tazminatı, bir işverenin işçisine (kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi vb.) belirli şartlar altında ödediği bir tazminattır. İş Kanunu’na göre, bir çalışanın en az bir yıl süreyle çalışmasının ardından iş sözleşmesinin feshedilmesi durumunda, her çalışma yılı için bir brüt maaş tutarında kıdem tazminatına hak kazanır. Kapıcının Kıdem Tazminatını Kim Öder? Kapıcının kıdem tazminatı, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 20 gereğince kat maliklerinin sorumluluğundadır. Ortak giderlerden sayılan bu ödeme, kapıcının çalıştığı yıllar boyunca tüm bağımsız bölümlere düşen paylarla biriktirilmelidir. Eğer tazminat ödenmediğinde sorun yaşanırsa: KMK Madde 18 ve 22 gereğince kiracılar da kat maliklerinin sorumluluğunu paylaşır. Ancak, kiracının sorumluluğu kira kontratındaki şartlar çerçevesinde ve kira borcuyla sınırlıdır. Kiracılar ödedikleri aidat ve ortak gider paylarını kira borçlarından düşebilir. Kıdem Tazminatının Hesaplanması Kıdem tazminatı şu kalemleri içerir: Son Brüt Maaş: Kapıcının aldığı son brüt maaş temel alınır. Düzenli Yan Haklar: Kapıcı dairesi kira bedeli, elektrik, su, doğalgaz gibi yan hakların tutarı da tazminata dahil edilir. Örneğin: Kapıcı, kapıcı dairesinde kalıyorsa, o dairenin emsal kira değeri hesaplanır ve maaşa eklenir. Çalışma Süresi: Tüm çalışma yılları hesaplanır, eksik ay ve günler için orantılı bir hesaplama yapılır. Örnek: Kapıcı Ahmet’in 10 yıl çalıştığını, son brüt maaşının 12.000 TL olduğunu ve aylık 2.000 TL değerinde yan haklara sahip olduğunu varsayalım. 12.000 TL + 2.000 TL = 14.000 TL (Yıllık brüt maaş) 14.000 TL x 10 yıl = 140.000 TL kıdem tazminatı. Kıdem Tazminatı Ödenmezse Ne Olur? Kıdem tazminatı ödenmezse çalışan, iş mahkemesi veya icra yoluyla alacaklarını talep edebilir. Bu durumda: Yönetimin Hesaplarına Haciz: Çalışan doğrudan yönetim hesabından tahsilat yapabilir. Kat Maliklerine Haciz: Kat maliklerinden bağımsız bölümlerine düşen pay oranında tahsilat yapılabilir. Kiracılar Kıdem Tazminatını Ödemekle Yükümlü mü? KMK gereği kiracılar, sadece oturdukları süre boyunca aidat ve ortak giderlerden sorumludur. Ancak kıdem tazminatının asıl yükümlüsü kat malikleridir. Ev Satışı Durumunda Sorumluluk Kapıcı tazminatının sorumluluğu eski ve yeni malikler arasında şu şekilde paylaşılır: İlk 2 Yıl: Eski malik ve yeni malik, kıdem tazminatından müştereken sorumludur. 2 Yıldan Sonra: Tüm sorumluluk yeni malike geçer. Kıdem Tazminatı Fonunun Önemi Kapıcıların kıdem tazminatı için her ay düzenli olarak fon oluşturulması önerilir. Her bir bağımsız bölümden alınan küçük paylarla oluşturulacak bu fon, ileride toplu bir ödeme yapmak zorunda kalmayı önler.

Kiracı Hakları ve Sorumlulukları: Apartman ve Site Yaşamında Bilmeniz Gerekenler
2024-11-29

Kiracı Hakları ve Sorumlulukları: Apartman ve Site Yaşamında Bilmeniz Gerekenler

Modern yaşamın getirdiği toplu konut kültürü, apartman ve site gibi yaşam alanlarında paylaşılan bir düzen gerektirir. Bu düzen, yalnızca kat maliklerinin değil, kiracıların da yasal hak ve sorumluluklarına dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu düzeni sağlamaya yönelik kuralları hem kat malikleri hem de kiracılar için belirlemiştir. Kiracılar için bu düzen, aidat ödemelerinden otopark kullanımına, genel kurulda temsil edilmekten ortak alan kurallarına kadar birçok alanda yükümlülükler içerir. Bu bölümde, kiracının hakları ve sorumlulukları ile kat maliklerinin yükümlülükleri arasındaki ilişkiyi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan alınan örneklerle ve detaylı bir anlatımla inceleyeceğiz. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kiracı ve Kat Maliki Sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi, apartman ve site sakinlerinin uyması gereken temel kuralları belirler. Buna göre: Komşuluk Hukuku: Kiracılar, apartmanda yaşayan diğer sakinlere karşı komşuluk hukukuna uygun davranmakla yükümlüdür. Gürültü, kötü koku, ortak alanların amacı dışında kullanımı gibi eylemler, bu kuralları ihlal edebilir. Ortak Alan Kuralları: Kiracılar, apartman veya site yönetimince belirlenen düzenlemelere uymak zorundadır. Örneğin, otopark düzeni, asansör kullanımı veya çocuk oyun alanlarının kullanımı gibi konular bu kapsama girer. Bu kuralların ihlali durumunda, kat maliki de kiracısıyla birlikte sorumluluk taşır. Bu nedenle, malikler kiracılarına bu kuralları hatırlatmakla yükümlüdür. Kiracının Ortak Gider Borçlarından Kat Maliki Sorumlu mudur? KMK’nın 22. maddesine göre, kiracının bağımsız bölüme ait ortak giderleri ödememesi durumunda, bu borç kat malikinden talep edilebilir. Burada, kiracı ve malik “müşterek ve müteselsil” (birlikte ve ayrı ayrı) sorumlu tutulur. Örnek Olay: Bir kiracı 6 ay boyunca aidat ödememiş ve ardından evi boşaltmıştır. Site yönetimi bu borcu önce kiracıdan talep eder; ancak tahsil edilemezse, borç kat malikine yönelir. Bu durumda, kat malikinin yasal süreç başlatması gerekecektir. Kiracının yükümlülüğü ise kira bedeli oranında sınırlıdır. Yani, demirbaş niteliği taşıyan büyük masraflar kiracıdan talep edilemez. Demirbaş Masrafları: Dış Cephe Yalıtımı ve Güvenlik Kamerası Dış cephe yalıtımı, güvenlik kameraları gibi masraflar, genellikle “demirbaş” harcaması olarak nitelendirilir. KMK Madde 20’ye göre bu tür harcamalar kat maliki tarafından karşılanır. Örnek Olay: Bir site, dış cephe yalıtımı için her daireden 50.000 TL toplama kararı almıştır. Bu masraf yalnızca kat maliklerine aittir. Ancak kiracılar, bu tür masraflara katılmak zorunda değildir. Kiracılar Genel Kurul Toplantılarında Oy Kullanabilir mi? KMK’ya göre genel kurul toplantılarında yalnızca kat malikleri oy kullanabilir. Ancak, kiracı malikten yazılı bir vekalet alırsa, malik adına toplantıya katılarak oy kullanabilir. Not: Vekaletname için noter onayı şart değildir; yazılı bir belge yeterlidir. Otopark Kullanımı: Haklar ve Düzenlemeler Otopark kullanımı, kiracının kira sözleşmesiyle belirlenir. Eğer sözleşmede aksi belirtilmemişse, kiracı otoparkı kullanma hakkına sahiptir. Otopark, bağımsız bölümün eklentisi sayıldığından, bu hak kiracının konumuyla doğrudan ilişkilidir. Kiracı Aidat Ödeme Yükümlülüğü Ne Zaman Başlar? Kiracı, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren aidat ödemekle yükümlüdür. Kiracının daireyi fiilen kullanıp kullanmaması bu yükümlülüğü etkilemez. Örnek Olay: Bir kiracı, taşınma sürecini 3 ay ertelemiştir. Ancak kira sözleşmesi başladığı için, bu 3 aylık süre boyunca aidat ödemek zorundadır. Borçların Yönetimi ve Tahliye Durumları Kiracı borcunu ödemeden başka bir daireye taşınırsa, eski daireye ait borçlar yeni daireye devredilemez. Ancak, yönetim kat malikine başvurarak bu borcun tahsilini talep edebilir. Etik Sorumluluk: Site yönetimi, tahliye sürecinde oluşan borçları kat malikine bildirmek zorunda değildir; ancak bu, yönetimin etik bir sorumluluğudur. Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamında kiracıların hak ve sorumluluklarını net bir şekilde belirlemiştir. Kiracılar, toplu yaşam düzenine uyarak hem kendileri hem de kat malikleri için huzurlu bir yaşam ortamı sağlayabilir. Yönetim tarafından belirlenen kurallara uyulmaması durumunda, kiracılar ve kat malikleri arasında ciddi uyuşmazlıklar yaşanabilir. Kiracılar ve malikler, KMK’nın ilgili maddelerini anlayarak ve uygulayarak bu tür sorunların önüne geçebilirler.

GÜRÜLTÜ YÖNETİMİ: APARTMAN VE SİTE YAŞAMINDA HUZURU KORUMA REHBERİ
2024-11-28

GÜRÜLTÜ YÖNETİMİ: APARTMAN VE SİTE YAŞAMINDA HUZURU KORUMA REHBERİ

GÜRÜLTÜ YÖNETİMİ: APARTMAN VE SİTE YAŞAMINDA HUZURU KORUMA REHBERİ Gürültü Nedir ve Neden Önemlidir? Gürültü, çağdaş kent yaşamının en sık karşılaşılan sorunlarından biridir. İnsanların huzurunu bozabilecek ölçüde rahatsız edici sesler olarak tanımlanır. Gürültü, yalnızca bireylerin konforunu değil, aynı zamanda sağlığını da etkileyebilir. Özellikle apartman ve site yaşamında, birbirine yakın mesafede yaşayan bireyler arasında gürültü kaynaklı anlaşmazlıklar sıkça gündeme gelir. Bu bölümde, apartman ve site yaşamında gürültünün tanımı, hukuki düzenlemeler, uyulması gereken kurallar ve çözüm yolları detaylı şekilde ele alınacaktır. Aynı zamanda gürültü yönetmeliği kapsamında hukuki yaptırımlar ve bireylerin bu konuda nasıl hareket edebileceği de anlatılmaktadır. Gürültü ve Hukuki Çerçeve 1. Gürültü Yönetmeliği ve Temel Hukuki Dayanaklar Türkiye'de gürültü ile ilgili düzenlemeler, başta Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği olmak üzere çeşitli yasa ve yönetmeliklerle belirlenmiştir. Ayrıca, apartman ve site yaşamını düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bireylerin birbirlerini rahatsız etmeyecek şekilde davranmalarını açıkça şart koşar. Bu düzenlemeler, yaşam alanlarında huzuru sağlamak, çevresel gürültü kaynaklarını kontrol etmek ve bireylerin haklarını korumak amacıyla uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. Maddesi: "Kat malikleri, gerek kendi bağımsız bölümlerinde gerek ortak alanlarda, birbirlerini rahatsız edecek davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür." 2. Gürültünün İnsan Sağlığına Etkisi Gürültü yalnızca rahatsız edici olmakla kalmaz, aynı zamanda fiziksel ve psikolojik sağlık üzerinde olumsuz etkiler yaratır. Fiziksel etkiler: İşitme kaybı, baş ağrısı, tansiyon yükselmesi. Psikolojik etkiler: Stres, uyku bozukluğu, konsantrasyon kaybı. Bu nedenle, gürültü kaynaklarını kontrol altına almak ve bireylerin sessiz bir yaşam hakkını korumak önemlidir. Apartman Gürültü Yönetmeliği Kapsamında Uyulması Gereken Hususlar Apartman ve site yaşamında, bireylerin ortak yaşam alanlarında uyumlu bir şekilde yaşayabilmesi için belirli kurallara uyulması gerekir. Bu kurallar, hem bireylerin sorumluluklarını hem de ortak alanların kullanımına yönelik sınırlamaları kapsar. 1. Gürültü Yapan Aktiviteler ve Saat Sınırlamaları Gece saatleri: Akşam 22.00 ile sabah 07.00 arasında yüksek sesle müzik dinlemek, bağırmak ya da benzeri gürültü kaynaklı aktivitelerde bulunmak yasaktır. Ev aletleri: Çamaşır makinesi, elektrikli süpürge gibi cihazlar, gece 24.00'ten sonra çalıştırılmamalıdır. Onarım ve tadilat çalışmaları: Hafta içi mesai saatleri dışında ve hafta sonu sabah 10.00’dan önce gürültülü tadilat yapılmamalıdır. 2. Çocuk Aktiviteleri ve Evcil Hayvan Gürültüsü Çocukların oyun oynama saatleri ve alanları, çevreyi rahatsız etmeyecek şekilde düzenlenmelidir. Evcil hayvanların sürekli havlaması veya rahatsızlık yaratacak şekilde ses çıkarması durumunda, mal sahibi bu sorunu çözmekle yükümlüdür. 3. Ortak Alanlarda Sessizlik Asansörler, merdiven boşlukları ve otopark gibi ortak alanlarda yüksek sesle konuşmaktan ya da müzik dinlemekten kaçınılmalıdır. Hangi Gürültüler Şikayet Konusu Olabilir? Bazı gürültüler komşuluk hukuku çerçevesinde kabul edilebilir düzeyde görülse de, şu durumlar şikayet konusu olabilir: Gece 22.00’den sonra yüksek sesle televizyon izlemek ya da müzik dinlemek. Gece geç saatlerde çamaşır/bulaşık makinesi çalıştırmak. Sürekli tekrarlanan kavga sesleri veya yüksek sesle konuşmalar. Çocukların ya da hayvanların aşırı derecede rahatsız edici sesler çıkarması. Ev içinde koşturmasu Gürültü Şikayetlerinde İzlenecek Adımlar Gürültüden rahatsız olan bireyler, öncelikle sorunu doğrudan çözmeye çalışmalı; eğer bu mümkün değilse, hukuki yolları takip etmelidir. 1. Komşuyu Uyarma İlk adım olarak, gürültü yapan komşuya nazik bir şekilde durumu anlatmak genellikle etkili olabilir. Çoğu kişi, farkında olmadan rahatsızlık verebilir ve basit bir konuşma sorunun çözülmesini sağlayabilir. 2. Apartman Yönetimine Başvuru Sorun çözülmezse, bina yöneticisine yazılı veya sözlü bir şikayette bulunabilirsiniz. Yönetici, konuyu diğer kat malikleriyle görüşerek uygun bir çözüm bulabilir. 3. Belediye ve Çevre Şikayet Hattı Belediye zabıtası ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 181 Şikayet Hattı, yüksek sesli müzik ya da inşaat gürültüsü gibi durumlarda devreye girebilir. 4. Mahkemeye Başvuru Tüm girişimlerin sonuçsuz kalması durumunda, sulh hukuk mahkemesine başvurarak dava açabilirsiniz. Mahkeme, gerekirse bilirkişi incelemesi yaparak rahatsızlık düzeyini değerlendirir ve yaptırımlar uygulayabilir. Hukuki Yaptırımlar ve Cezalar Gürültü sorununun devam etmesi halinde, aşağıdaki yaptırımlar uygulanabilir: Kabahatler Kanunu gereğince, rahatsızlık veren kişilere 1.000 TL’ye kadar idari para cezası. Çevre Kanunu kapsamında, ses seviyesi sınırını aşan işletmelere 15.000 TL - 40.000 TL arasında ceza. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. Maddesi gereği, mülk sahibinin taşınmaz hakkının devri. Apartman yaşamı, hoşgörü ve anlayış temeline dayanır. Gürültü yönetmeliği ve hukuki düzenlemeler, bireylerin haklarını korumak amacıyla hazırlanmış olsa da, sorunların çözümünde ilk adım her zaman karşılıklı diyalog olmalıdır. Öneriler: Apartman ve site yönetim planlarını inceleyerek haklarınızı ve yükümlülüklerinizi öğrenin. Gürültü yapan komşularla nazikçe konuşarak sorunu çözmeye çalışın. Hukuki süreçlere başvurmanız gerekirse, önce yöneticinizden ve ardından yerel idarelerden destek alın. Unutulmamalıdır ki, huzurlu bir yaşam, bireylerin birbirlerine duyduğu saygı ve anlayışla mümkündür.

Aidatların Gizemi Çözüldü! Adil Paylaşım ve Doğru Yönetim İçin Bilmeniz Gerekenler…
2024-11-27

Aidatların Gizemi Çözüldü! Adil Paylaşım ve Doğru Yönetim İçin Bilmeniz Gerekenler…

Apartman ve site yönetiminde en sık sorulan sorulardan biri, aidatların ne olduğu ve nasıl belirlendiğidir. Apartman sakinleri ve kat malikleri, aidatların nasıl hesaplandığı, hangi giderlerin karşılandığı ve ödenmeyen aidatlar konusunda çeşitli endişeler taşır. Bu yazıda, aidatların belirlenme süreçlerine, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddelerine ve en çok sorulan sorulara cevap vereceğiz. Aidat Nedir? Kat Mülkiyeti Kanunu'nda geçen tam tabir aslında "ortak gider ve avans payı"dır, ancak günlük hayatta bu kavram, aidat olarak bilinir. Aidat, apartman ya da site içerisindeki ortak alanların bakım, onarım, temizlik, güvenlik gibi çeşitli giderlerin karşılanması için toplanan ödemedir. Apartman veya site yönetimi bu aidatlar ile genel giderleri finanse eder ve topluluk yaşamının sürdürülebilirliğini sağlar. Aidat Nasıl Belirlenir? Aidatların belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Kat malikleri arasında farklı bir anlaşma yapılmadığı sürece, bu maddeye göre aidatlar şu şekilde hesaplanır: Kapıcı, Bahçıvan, Kaloriferci Giderleri: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bu tür işçilik giderleri, bağımsız bölüm sayısına göre eşit olarak bölüştürülür. Yani, apartmandaki daire sayısı dikkate alınarak bu giderler herkes için aynı oranda paylaşılır. Arsa Payı Esaslı Giderler: Ortak alanların sigorta primleri, bakım, onarım ve güçlendirme gibi masraflar, arsa payı esas alınarak hesaplanır. Yani, her bağımsız bölümün arsa payına göre bu giderlere katılım sağlanır. Arsa payı, tapuda kayıtlıdır ve her dairenin büyüklüğüne göre değişir. Eğer yönetim planında farklı bir paylaşım şekli belirtilmemişse, aidatlar bu iki ana kurala göre belirlenir. Giriş Kat Asansör Giderlerine Katılır mı? Giriş katta oturan kat maliklerinin sıkça dile getirdiği bir itiraz, asansör kullanmadıkları için asansör giderlerine katılmama talepleridir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi bu konuda açık hüküm getirir: Kat malikleri, ortak alanları kullanmasalar bile, bu alanların giderlerine katılmak zorundadırlar. Asansör, çocuk oyun alanı ya da yüzme havuzu gibi ortak alanlar, tüm maliklerin sorumluluğu altındadır. Bu nedenle, giriş katında oturmak ya da bir alanı kullanmamak, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Aidatların Belirlenmesi İçin Bir Oy Oranı Var mı? Aidatların belirlenmesi için kat malikleri kurulunda karar alınması gerekmektedir. Bu kararlar, toplantıya katılan kat maliklerinin salt çoğunluğu ile alınır. Yani, oy kullananların yarısından bir fazlasının kararı kabul etmesi yeterlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetim planında farklı bir hüküm bulunmadıkça, aidatların bu şekilde belirlenmesi geçerlidir. Ancak, yönetim planında aksi bir durum varsa, bu plana uygun şekilde oy çoğunluğu gerektirebilir. Aidatlarını Zamanında Ödemeyen Kat Malikleri İçin Ne Yapılmalı? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, aidatlarını zamanında ödemeyen kat maliklerine karşı yaptırımlar uygulanabilir. Yönetici ya da diğer kat malikleri, ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatabilirler. Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ödenmeyen aidatlar için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanmasını öngörmektedir. Aidatlarını düzenli ödemeyen kat malikleri, bu gecikme tazminatını ödemek zorundadır. İcra yoluna başvurulmadan önce, kat maliklerinin bu durumu dikkate almaları ve aidatlarını zamanında ödemeleri önemlidir. Boş Dairelerden Aidat Toplanabilir mi? Evet, boş dairelerden de aidat toplanabilir. Bir dairenin boş olması, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin boş ya da dolu olması fark etmeksizin, ortak gider ve avans paylarını ödemekle yükümlü olduklarını belirtir. Bu nedenle, daire boş olsa bile, malikin aidat ödemesi gerekir. Örnek Durumlar ve Çözümler · Giriş Katındaki Malik Asansör Giderlerine Katılmak İstemiyor: Kanuna göre, tüm kat malikleri asansör giderlerine katılmak zorundadır. Asansörü kullanmamaları bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz. · Aidatları Ödemeyen Kat Malikleri: Aidatlarını zamanında ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibi başlatılabilir ve gecikme tazminatı uygulanabilir. · Boş Dairelerde Aidat: Dairelerin boş olması aidat ödeme sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Tüm kat malikleri bu ödemeyi yapmak zorundadır.   Aidatlar, apartman ve site yaşamının düzenli sürdürülebilmesi için gereklidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, aidatların nasıl belirleneceğini, kimlerin hangi giderlerden sorumlu olduğunu ve aidatların zamanında ödenmemesi durumunda neler yapılacağını açıkça düzenlemiştir. Aidatların adil bir şekilde paylaşılması ve kat maliklerinin bu yükümlülüklerini yerine getirmeleri, topluluk yaşamının sağlıklı işlemesi için kritik öneme sahiptir. Aidat Nedir? Apartman ve Sitelerde Aidat Nasıl Belirlenir?

Kat Maliklerine Tebligatta Yapılan Hatalar ve Yasal Doğrular: Bildiriminizi Geçersiz Kılmayın! Nasıl Tebligat Yapılmaz?
2024-11-27

Kat Maliklerine Tebligatta Yapılan Hatalar ve Yasal Doğrular: Bildiriminizi Geçersiz Kılmayın! Nasıl Tebligat Yapılmaz?

Apartman ve site yönetiminde, kat maliklerine yapılacak tebligatlar, yasal sürecin sağlıklı işlemesi açısından büyük bir öneme sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tebligat yöntemlerini net bir şekilde düzenler ve bu kurallara uymayan bildirimler geçersiz sayılabilir. Bu blog yazısında, özellikle adres bildirmeyen kat maliklerine nasıl tebligat yapılacağı, sosyal mesajlaşma uygulamaları aracılığıyla yapılan bildirimlerin geçerliliği ve gecikme tazminatlarının nasıl uygulanabileceği gibi önemli konuları ele alacağız. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Tebligat Nasıl Yapılır? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. ve 42. maddeleri, yönetim ve denetim kurullarının kat maliklerine tebligat yapma yükümlülüklerini düzenler. Bu tebligatlar, özellikle genel kurul çağrıları, işletme projeleri ve denetim raporları için yapılır. Ancak bu tebligatların geçerli sayılabilmesi için elden imzalı veya taahhütlü posta yoluyla yapılması gerekmektedir. Sosyal medya mesajlaşma uygulamaları (WhatsApp, Telegram vb.), SMS ya da e-posta yoluyla yapılan bildirimler hukuken geçerli bir tebligat sayılmaz. KMK Madde 29 uyarınca, kat maliklerine yapılan genel kurul çağrıları mutlaka yönetim planında belirtilen usule uygun yapılmalıdır. Yani, ya elden imza karşılığı ya da taahhütlü posta ile yapılmış olmalıdır. Sosyal medya veya mesajlaşma uygulamaları ile yapılan bildirimler sadece bir hatırlatma niteliğinde olup resmi tebligat yerine geçmez. Adres Bildirmeyen Kat Maliklerine Nasıl Tebligat Yapılır? Adresini yönetimle paylaşmayan kat maliklerine yapılacak tebligatlar ise daha farklı bir yöntem izlemeyi gerektirir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, adresi bilinmeyen kat maliklerine yapılacak tebligat, ilan panosuna asmak suretiyle gerçekleştirilebilir. Bu durumda, kat malikine tebligatın yapıldığını kabul etmek için, ana yapıda ikamet edenler bu bildirimden haberdar sayılır. Yargıtay kararlarına göre, ilan panosuna yapılan tebligatlarda bazı şartlara dikkat edilmelidir: İki şahitle ilan yapılmalıdır: Tebligatın panoya asılması sırasında en az iki kişi bulunmalı ve tebligatın yapıldığına dair tutanak tutulmalıdır. İmza ve tarih belirtilmelidir: Tebligatın ilan edildiği tarih ve saat net olarak kaydedilmeli, tebligatı yapan kişiler tarafından imzalanmalıdır. Bu durum özellikle adresini bildirmeyen veya bilerek adres değişikliği yapmayan kat maliklerine karşı önemlidir. Tebligat Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, bir bağımsız bölümden faydalanan kişiye yapılan tebligat, o bölümün mal sahibine yapılmış sayılır. Yani, o bağımsız bölümde kiracı ya da mal sahibinin bir yakını oturuyorsa, bu kişiye yapılan tebligat kat malikine yapılmış sayılacaktır. Sosyal Mesajlaşma Uygulamaları ile Tebligat Yapılabilir mi? Sosyal medya ve mesajlaşma uygulamaları hayatımızda büyük bir yer tutsa da, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu platformlar üzerinden yapılan bildirimler resmi tebligat yerine geçmez. WhatsApp, Telegram, e-posta veya SMS ile yapılan bildirimler yalnızca hatırlatma niteliğindedir. Yani, yönetim, bu yollarla kat maliklerini bilgilendirebilir ancak bu bildirimler hukuki bir zorunluluk doğurmaz. Yargıtay’ın 2008/408 sayılı kararı bu konuda oldukça net: Gecikme tazminatlarının uygulanabilmesi için, işletme projesinin veya genel kurul kararlarının kat malikine elden imza karşılığı ya da taahhütlü posta ile tebliğ edilmesi şarttır. Bu nedenle, WhatsApp, e-posta veya SMS gibi yollarla yapılan bildirimler geçerli sayılmamaktadır. Gecikme Tazminatı ve Tebligatın Önemi Gecikme tazminatlarının uygulanabilmesi için, işletme projesinin veya genel kurul kararının kat malikine doğru şekilde tebliğ edilmesi gerekmektedir. Elden imza veya taahhütlü posta ile tebliğ edilmeyen aidatlar veya ortak gider paylarına gecikme tazminatı uygulanamaz. Kat maliki genel kurula katıldıysa ve orada alınan kararlara şahit olduysa, bu durumda ayrıca tebligat yapılmasına gerek kalmaz. Ancak, kat maliki genel kurula katılmamış ve kendisine tebligat yapılmamışsa, bu durumda gecikme tazminatı uygulanamaz. Yargıtay Kararları: Kat maliklerine yapılacak tebligatlarda dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, noter aracılığıyla yapılan ihtarların geçerliliğidir. Eğer noter ihtarı gönderilmiş ve kat maliki bu ihtarı almışsa, gecikme tazminatı bu tarihten itibaren işlemeye başlayabilir.

Site Yönetimi Hırsızlık Olaylarında Ne Kadar Sorumlu?
2024-11-25

Site Yönetimi Hırsızlık Olaylarında Ne Kadar Sorumlu?

Site ve apartman yönetimleri, özellikle güvenlikle ilgili konularda kat malikleri tarafından sıklıkla sorumlu tutulmak istenmektedir. Peki, bir hırsızlık olayı yaşandığında site yönetimi bu konuda ne derece sorumludur? Yönetimler bu tür davalarla nasıl karşı karşıya kalabilir? İşte bu soruların yanıtlarını ve ilgili kanuni düzenlemeleri detaylıca inceleyelim. 1. Site Yönetimi Hırsızlıktan Sorumlu Mudur? Site veya apartman yönetiminin, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 35'e göre belli başlı görevleri vardır. Bu görevler arasında bina ve site güvenliğinin sağlanması da yer alır. Ancak güvenliğin sağlanması, doğrudan yönetimin tek başına sorumlu tutulabileceği bir durum değildir. Yönetim, genel kurul kararı doğrultusunda güvenlik önlemleri alabilir, ancak bu önlemler alınmış olsa bile bir hırsızlık olayı meydana geldiğinde, yönetimin doğrudan sorumlu tutulması hukuki olarak karmaşık bir durumdur. Örneğin, Yargıtay kararlarına bakıldığında, site yönetimlerinin profesyonel bir güvenlik hizmeti sağlamış olsa bile, bu hizmetin yeterli olup olmadığına karar vermek zordur. Güvenlik personeli veya kamera sistemi gibi önlemler alınmış olsa da, hırsızlık olayları tamamen engellenemeyebilir. Bu durumda site yönetiminin sorumluluğu, yalnızca görevini ihmal etmesi veya alması gereken tedbirleri almadığı durumlarda gündeme gelebilir. 2. Kat Malikleri Site Yönetimine Dava Açabilir Mi? Hırsızlık gibi olaylarda kat maliklerinin site yönetimlerine dava açtığı örnekler vardır. Bu tür davalarda hırsızlıktan sonra zarar gören kat maliki, site yönetiminin yeterli güvenlik tedbirleri almadığını iddia ederek tazminat talebinde bulunabilir. Ancak mahkemeler bu tür davalarda genellikle site yönetiminin profesyonel bir şirket olup olmadığına, genel kurul kararlarına ve mevcut güvenlik önlemlerinin yeterliliğine bakar. Yargıtay kararları da bu konuda karışık sonuçlar vermiştir. Bazı davalarda, site yönetimlerinin profesyonel bir güvenlik firması ile anlaşma yapmamış olması nedeniyle sorumlu tutulduğu görülmektedir. Ancak, kat maliklerinin hırsızlık sonucu uğradığı zararın ispatlanması ve sorumluluğun tam olarak kimde olduğunun belirlenmesi zordur. 3. Güvenlik Önlemleri ve Bütçe İlişkisi Bir sitenin veya apartmanın güvenlik önlemleri, genellikle kat malikleri genel kurulunda belirlenen bütçeye bağlıdır. Eğer kat malikleri yeterli güvenlik önlemleri için gerekli bütçeyi ayırmak istemiyorsa, site yönetimi bu konuda sınırlı hareket edebilir. Güvenlik kameralarının artırılması, güvenlik görevlisi sayısının artırılması gibi tedbirler ancak yeterli finansman sağlandığında mümkün olabilir. Bu durumda, kat malikleri yeterli bütçe ayırmadığı için güvenlik önlemleri yetersiz kaldığında, site yönetimi sorumlu tutulabilir mi? Yargıtay kararlarına göre, site yönetimi, genel kurulda alınan kararlara uygun hareket etmişse ve bu kararlar doğrultusunda bütçe yetersiz kalmışsa, sorumlu tutulması zor olabilir. Ancak, alınmış olan kararları uygulamamak veya mevcut güvenlik önlemlerini ihmal etmek, yönetimi sorumlu hale getirebilir. 4. Çalınan Eşyaların Değerinin Tespiti Bir hırsızlık olayında, çalınan eşyaların değerinin nasıl belirleneceği de hukuki bir tartışma konusudur. Mahkemeler, çalınan eşyaların değerinin ispatlanması için genellikle fatura gibi belgeler talep eder. Ancak bazı durumlarda, kat malikleri ellerinde fatura olmadan da dava açabilirler ve adli kolluk kuvvetleri tarafından hazırlanan zabıtlar yeterli delil olarak kabul edilebilir. Bu tür davalarda, hırsızlık olayında çalınan eşyaların değerinin doğru bir şekilde tespit edilmesi, dava sürecinde kritik bir noktadır. Eğer bir kat maliki faturasız bir şekilde dava açarsa, mahkeme çalınan eşyaların değerinin belirlenmesinde zorlanabilir ve bu durum dava sonucunu etkileyebilir. 5. Site Yönetimi Hırsızlık Olaylarında Ne Yapabilir? Site yönetimleri, güvenlik önlemleri konusunda kat malikleri ile işbirliği yapmalı ve bu konuyu genel kurulda tartışarak uygun kararlar almalıdır. Yeterli güvenlik önlemleri alınmadığında yönetim, sorumluluk altına girebilir. Ancak, güvenlik önlemleri alınmışsa ve hırsızlık olayı buna rağmen gerçekleşmişse, yönetimin sorumluluğu sınırlı olacaktır. Öneriler: Site yönetimleri, güvenlik firmaları ile sözleşme yaparak profesyonel bir hizmet sağlamalıdır. Güvenlik kameraları ve benzeri önlemler, genel kurul kararı ile belirlenmeli ve yönetim bu kararları titizlikle uygulamalıdır. Hırsızlık gibi olaylardan korunmak için site sakinlerine bilgilendirme yapılmalı ve kişisel güvenlik önlemleri konusunda farkındalık artırılmalıdır.

Tebligatlar Hukuka Uygun Yapılmazsa Ne Olur?
2024-11-23

Tebligatlar Hukuka Uygun Yapılmazsa Ne Olur?

Apartman ve Sitelerde Tebligat Nasıl Yapılmalıdır? Apartman ve site yönetimleri, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Tebligat Kanunu çerçevesinde belirli yükümlülüklere tabidir. Bu yükümlülüklerden biri de, kat maliklerine yapılması gereken tebligat süreçlerinin doğru ve zamanında gerçekleştirilmesidir. Tebligatlar, aidat borçlarından genel kurul toplantılarına kadar birçok konuda önem taşır. Yanlış yapılan tebligatlar hukuki geçersizlik doğurabileceği için bu süreçlerin detaylı olarak anlaşılması gerekir. Bu yazıda, tebligat süreçlerine dair temel konular, örnek olaylar ve ilgili kanun maddeleri çerçevesinde dikkat edilmesi gereken hususlar açıklanacaktır. 1. Tebliğ Edilmesi Gereken Konular Kat maliklerine bildirilmesi gereken konular şunlardır: Genel Kurul Çağrısı (KMK Madde 29): Genel kurul toplantılarından önce kat maliklerine çağrı yapılması zorunludur. Çağrı, gündem maddeleriyle birlikte açık ve anlaşılır şekilde hazırlanmalıdır. Genel Kurul Kararları: Toplantıda alınan kararlar yazılı olarak kat maliklerine bildirilmelidir. İşletme Projesi (KMK Madde 37): Yıllık işletme projesi, ortak giderlerin paylaşımı konusunda kat maliklerini bilgilendirir. Aidat ve Ortak Gider Bildirimi: Kat maliklerinin ödemekle yükümlü olduğu giderler yazılı olarak iletilmelidir. Denetim Raporları: Yönetim ve denetim süreçlerine dair raporlar periyodik olarak paylaşılmalıdır. 2. Tebligat Yöntemleri Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tebligat Kanunu, tebligatın iki temel yöntemle yapılabileceğini belirtir: Elden Tebliğ: Kat malikine yazılı belge, imza karşılığında teslim edilir. Bu yöntem, tebligatın yapıldığını ispatlamak için güvenilirdir. Taahhütlü Posta: Tebligat, PTT aracılığıyla taahhütlü olarak gönderilir. Bu yöntemde, gönderim ve teslim bilgileri kayıt altına alınır. 3. Adresi Bilinmeyen veya Ulaşılmaz Kat Maliklerine Tebligat Tebligat Kanunu Ek Madde 1, adres bilgisi olmayan veya yurtdışında bulunan kat maliklerine yönelik özel düzenlemeler içerir: Apartman Girişine Asma: Adresi bilinmeyen kat maliklerine yapılacak tebligatlar, apartman girişine asılabilir. Ancak bu tebligatın geçerli olabilmesi için şu kurallara uyulmalıdır: Tebligat iki tanık huzurunda yapılmalı ve tarih, saat kaydedilmelidir. Tanıkların imzası alınmalıdır. Kiracıya veya Diğer Oturanlara Tebligat: Bağımsız bölümde oturan kişi kiracı veya başka biriyse, tebligat yine o adrese yapılabilir. 4. Geçersiz Tebligat Yöntemleri Günümüzde sıklıkla tercih edilen dijital iletişim yöntemleri tebligat açısından geçersiz sayılmaktadır: WhatsApp, E-posta, SMS veya Sosyal Medya Yoluyla Tebligat: Bu yöntemlerle yapılan bildirimler, Tebligat Kanunu'na uygun olmadığından hukuki geçerlilik taşımaz. Panoya Asma: Apartman girişine yapılan tebligatların geçerli olabilmesi için usule uygun tanık ve kayıt işlemleri yapılmalıdır. 5. Tebligat Süreçlerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Zamanlama: Genel kurul çağrısı en az 15 gün önceden yapılmalıdır. Aidat borçları için zamanında bilgilendirme yapılmaması, hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir. İspat Yükümlülüğü: Tebligatın yapıldığını ispat yükümlülüğü yöneticidedir. Eldeki belgelerin düzenli arşivlenmesi gereklidir. 6. Kanuni Dayanaklar KMK Madde 29: Genel kurul toplantılarının düzenlenmesi ve çağrı usulleri. KMK Madde 37: İşletme projesinin hazırlanması ve tebligat yöntemi. Tebligat Kanunu Ek Madde 1: Adresi bulunamayan maliklere yapılacak tebligatlar. Apartman ve site yönetimlerinde tebligat süreçleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tebligat Kanunu’na uygun olarak yürütülmelidir. Yanlış yapılan tebligatlar yöneticileri zor durumda bırakabilir ve kat maliklerinin hak kaybına uğramasına neden olabilir. Bu nedenle, hukuki geçerlilik için tüm tebligat işlemleri usule uygun şekilde yapılmalıdır. Bu nedenle, tebligat süreçlerinin doğru ve zamanında yapılması önemlidir.

Misafirlerin Havuz Keyfi Sorun Yaratır mı?! Site Havuzunu Misafirler Kullanabilir Mi?
2024-11-22

Misafirlerin Havuz Keyfi Sorun Yaratır mı?! Site Havuzunu Misafirler Kullanabilir Mi?

Apartman ve site yaşamında ortak alanların kullanımı, düzenin sağlanması açısından kritik öneme sahiptir. Havuz gibi özel alanlar, kullanım kuralları net olarak belirlenmediğinde, site sakinleri arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. "Site havuzunu misafirler kullanabilir mi?" sorusu, bu tür tartışmaların başında gelir. Bu bölümde, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yönetim planları çerçevesinde misafir kullanımının hukuki boyutlarını, yönetimlerin görev ve yetkilerini, suistimallere karşı alınabilecek önlemleri ve çözüm önerilerini ele alacağız. 1. Site Havuzuna Misafirlerin Girişi: Hukuki Çerçeve Site havuzları, KMK’ya göre tüm sakinlerin ortak kullanım alanıdır. Ancak, bu alanların nasıl kullanılacağı yönetim planı ve site yönetiminin belirlediği kurallarla düzenlenir. · KMK Madde 19: Ortak alanların amacı dışında kullanılmasını yasaklar ve bu alanların herkesin haklarını gözeterek kullanılmasını sağlar. · KMK Madde 28: Yönetim planının tüm malik ve kiracılar için bağlayıcı olduğunu belirtir. Eğer yönetim planında, misafirlerin havuz kullanımıyla ilgili kısıtlamalar varsa, bu kurallar geçerlidir. Örnek Olay: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, bir kararında, yönetim planında belirtilen kuralların dışına çıkılarak ortak alanların kullanılması durumunda, diğer maliklerin mağduriyetine yol açıldığını ve bu durumun hukuka aykırı olduğunu vurgulamıştır. 2. Misafir Kullanımı: Sınırlamalar ve Suistimaller Misafirlerin havuzu kullanması konusunda herhangi bir düzenleme yoksa, bu durum komşuluk hukukuna uygun şekilde değerlendirilebilir. Ancak, net kuralların olmadığı durumlarda suistimaller yaşanabilir: · Aşırı Kullanım: Bir sakin, misafir olarak çok sayıda kişiyi getirdiğinde, diğer sakinlerin hakkını ihlal edebilir. · Giriş Kartı Dağıtımı: Bazı sakinlerin misafir giriş kartlarını ticari kazanç amacıyla dağıtması, ortak alanın amacı dışında kullanılmasına yol açabilir. Bu tür durumların önüne geçmek için site yönetiminin açık ve net kurallar belirlemesi zorunludur. 3. Yönetimlerin Misafir Kullanımını Kısıtlama Yetkisi Site yönetimleri, yönetim planında belirtilmiş kurallara dayanarak misafir kullanımını sınırlandırabilir veya tamamen yasaklayabilir. · Belirli Sayıda Misafir İzni: Her malik için sınırlı sayıda misafir hakkı tanınabilir. · Saat Sınırlamaları: Misafirlerin yalnızca belirli saatler arasında havuzu kullanmasına izin verilebilir. Bu tür önlemler, sakinler arasında dengeyi sağlar ve huzurlu bir yaşam alanı yaratır. 4. Yönetim Planı ve Kuralların Önemi Yönetim planı, site yaşamında düzeni sağlamak için hayati bir belgedir. Havuz gibi özel alanların kullanımıyla ilgili düzenlemeler bu planda yer almalıdır. · Eksik Yönetim Planı: Eğer plan misafir kullanımı hakkında bir bilgi içermiyorsa, site sakinleri arasında anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. · Güncelleme Gerekliliği: Yönetim planının, güncel ihtiyaçlara göre düzenlenmesi ve kat malikleri kurulunda onaylanması önemlidir. 5. Suistimallerde Alınabilecek Önlemler Havuz kullanımı suistimal edildiğinde, yönetimlerin alabileceği bazı önlemler şunlardır: · Giriş Kartları: Misafirlere giriş kartı verilmesiyle, site dışından kişilerin havuz kullanımının önüne geçilebilir. · Yazılı Bildirim: Havuz kullanımına dair kurallar tüm sakinlere yazılı olarak iletilmelidir. · Denetim Mekanizmaları: Kuralların ihlali durumunda yaptırım uygulama yetkisi yönetimde olmalıdır.

Site Otoparkına Karavan Park Edilebilir Mi?
2024-11-21

Site Otoparkına Karavan Park Edilebilir Mi?

Site Otoparkına Karavan Park Edilebilir Mi? Site ve apartman yaşamında otopark kullanımı, en çok tartışma yaşanan ortak alan konularından biridir. Özellikle karavan gibi büyük ve özel araçların site otoparklarına park edilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve site yönetim planları çerçevesinde ele alınması gereken bir konudur. Bu bölümde, karavanların site otoparklarına park edilmesinin hukuki boyutlarını, site yönetim planlarının rolünü ve maliklerin haklarını detaylandırarak açıklayacağız. 1. Karavan Bir Araç mı, Yoksa Özel Bir Varlık mı? Karavanlar, genellikle motorlu veya çekilebilir araçlar olarak sınıflandırılır ve ruhsatlıdır. Bu durum, karavanların otopark kullanımı açısından diğer araçlarla aynı haklara sahip olabileceğini düşündürmektedir. Ancak bu haklar, site veya apartmanın yönetim planında belirtilen kurallarla sınırlandırılabilir. Yönetim Planı Nedir ve Önemi Nedir? Yönetim planı, apartman veya sitenin ortak kullanım alanlarının nasıl kullanılacağını belirleyen hukuki bir belgedir. KMK’nın 28. maddesine göre, yönetim planı tüm malik ve kiracılar için bağlayıcıdır. Eğer yönetim planında otopark kullanımıyla ilgili bir kısıtlama yoksa: Malik veya kiracı, kendisine tahsis edilen otopark alanına karavanını park edebilir. Eğer yönetim planında karavanlara yönelik bir sınırlama varsa: Bu kurallara uyulması zorunludur. Aksi durumda diğer maliklerin haklarının ihlali söz konusu olabilir. Örnek Olay: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, yönetim planında açıkça yasaklanmış bir eylemi gerçekleştiren maliklerin, diğer maliklerin haklarını ihlal ettiği ve buna bağlı olarak tazminat yükümlülüğü doğabileceği belirtilmiştir. 2. Birden Fazla Karavan Park Edilebilir Mi? Otoparklarda birden fazla araç için yer tahsis edilmişse, malik birden fazla ruhsatlı aracını park edebilir. Ancak bu durum bazı kısıtlamalara tabidir: Otopark kapasitesinin sınırlı olması: Ortak alanların kullanımında, diğer maliklerin haklarını zedelememek adına yönetim planı ve KMK’nın 4. maddesine uygun hareket edilmelidir. Ortak Alan Kullanımının Düzenlenmesi: KMK’nın 19. maddesi, ortak alanların amacı dışında kullanılmasını yasaklamaktadır. Karavan parkı, bu maddeye aykırı bir kullanım olarak değerlendirilebilir. 3. Karavanın Kiralanması Hukuki Açıdan Uygun mu? Bazı durumlarda, maliklerin karavanlarını site otoparkında park edip kiraya verdikleri gözlemlenmektedir. Bu durum, hukuki açıdan birtakım sorunlar doğurabilir: 1. Ortak Alan Kullanımı: KMK’ya göre, otoparklar ortak alan olarak kabul edilir. Ortak alanların ticari kazanç amacıyla kullanımı hukuka aykırıdır. 2. Vergi Yükümlülüğü: Karavanını kiralayarak gelir elde eden bir malik, bu gelir için vergi ödemekle yükümlüdür. 3. Diğer Maliklerin Hakları: Ticari amaçla kullanılan karavan, otoparkın diğer sakinler tarafından kullanımını engelleyebilir ve bu durum huzursuzluk yaratabilir. 4. Karavan Park Etmek İçin Alternatif Çözümler Eğer site yönetim planında karavan parkına izin verilmiyorsa ya da otopark kapasitesi yetersizse, maliklerin değerlendirebileceği bazı alternatif çözümler bulunmaktadır: Özel Karavan Park Alanları: Karavanlar için özel olarak tasarlanmış otopark alanlarını kiralamak mümkündür. Yönetim Planında Değişiklik: Kat malikleri kurulu toplantısında, yönetim planında değişiklik yapılması için öneri sunulabilir. Taşınabilir Karavan Garajları: Karavanların park edilmesi için taşınabilir garaj çözümleri değerlendirilebilir. 5. Yasal Dayanaklar ve Mahkeme Kararları İlgili Yasal Düzenlemeler: KMK Madde 19: Ortak alanların, amacı dışında kullanımı yasaktır. KMK Madde 28: Yönetim planı tüm malik ve kiracıları bağlar. Yargıtay Kararları: Yargıtay kararları, ortak alanların kişisel veya ticari kazanç amacıyla kullanılmasının hukuka aykırı olduğunu pek çok kez vurgulamıştır. Örneğin, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, otoparkın amacı dışında kullanımına yönelik açılan davalarda site yönetiminin haklı olduğu belirtilmiştir. Karavanların site otoparkına park edilmesi, hukuki çerçevede ele alınması gereken bir konudur. Maliklerin haklarını savunurken, yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hareket etmeleri gerekir. Aksi halde, diğer maliklerin haklarının ihlali ve hukuki yaptırımlarla karşı karşıya kalma riski bulunmaktadır.

Apartman Yöneticisi Hesap Vermekle Yükümlü müdür?
2024-11-21

Apartman Yöneticisi Hesap Vermekle Yükümlü müdür?

Apartman ve site yönetimi, hem hukuki hem de yönetimsel açıdan önemli sorumluluklar gerektiren bir süreçtir. Bu süreçte en dikkat edilmesi gereken konulardan biri, yöneticilerin hesap verme yükümlülüğüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticilerin hesap verme yükümlülüğünü açıkça düzenlemiş ve apartman sakinlerinin haklarını koruma altına almıştır. Bu yazıda, "Yönetici hesap vermezse ne olur?", "Yönetici kimlere hesap vermekle yükümlüdür?", "Olağan hesap verme dönemi dışında da yönetici hesap vermekle yükümlü mü?" gibi kritik soruları kapsamlı bir şekilde ele alacağız. 1. Yönetici Hesap Vermeli mi? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 39. Maddesi, apartman yöneticisinin, yaptığı tüm harcamalar ve gelirler hakkında kat maliklerine hesap vermekle yükümlü olduğunu belirtmektedir. Bu yükümlülük, sadece bir formalite değil, aynı zamanda yasal bir zorunluluktur. Yönetici, kendisini vekil olarak atanmış bir kişi olarak kabul etmekte ve dolayısıyla yaptığı harcamaların hesabını maliklilere vermek zorundadır. Yönetici, sadece olağan toplantılar sırasında değil, her zaman hesap verme yükümlülüğüne sahiptir. Eğer kat malikleri, herhangi bir dönemde şüphe duyarlar veya bilgi almak isterlerse, yönetici hesap verme sorumluluğunu yerine getirmek zorundadır. Bu durum, yalnızca yöneticinin şeffaf bir yönetim anlayışı sergilemesini sağlamakla kalmaz, aynı zamanda maliklerin güvenli bir şekilde bilgi alabilmelerine olanak tanır. 2. Yönetici Ne Zaman ve Kimlere Hesap Vermekle Yükümlüdür? Kimlere Hesap Verilir? Yönetici, hesap verme yükümlülüğünü genellikle iki gruba karşı yerine getirir: Kat Malikleri: Yönetici, apartmandaki tüm maliklere hesap vermekle yükümlüdür. Kat malikleri, yönetim planında belirtilen tarihlerde ve şartlarda bu hesapları talep edebilirler. Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu: Eğer bir site birden fazla bloktan oluşuyorsa, her bir blokta bir temsilci bulunabilir ve bu temsilcilere de hesap verilmesi gerekir. Temsilciler kurulu, genellikle birden fazla apartmanın bulunduğu büyük projelerde, yöneticinin hesap vereceği kuruldur. Hesap Verme Zamanı: Olağan Dönem: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yöneticinin hesap vermesi gereken olağan dönem, her yılın başında yapılması gereken yıllık toplantıdır. Yönetim planında herhangi bir tarih belirtilmemişse, her yılın ilk ayında hesap verilmesi gerekir. Olağanüstü Dönem: Kat malikleri kurulunun yarısından fazlası, yöneticiye hesap verme talebinde bulunursa, olağan dönemin dışında da hesap verilmesi zorunludur. Bu durum, malikler arasında herhangi bir şüphe ya da sorun olduğunda devreye girer. Yargıtay’ın bu konuda verdiği örnek kararlar da, görevi sona eren veya istifa eden yöneticilerin, görev yaptıkları döneme ait hesapları vermek zorunda olduklarını ortaya koymaktadır. Örneğin, 1986 tarihli Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararı, görevden alınan bir yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmesi gerektiğine dair önemli bir içtihat oluşturmuştur. 3. Olağan Dönem Dışında Yönetici Hesap Vermekle Yükümlü mü? Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39. maddesi uyarınca, kat maliklerinin yarısı talep ettiğinde, yöneticinin olağan dönemin dışında da hesap vermesi zorunludur. Bu durum, kat malikleri arasındaki şüphelerin giderilmesi ve yönetimde şeffaflığın sağlanması açısından kritik öneme sahiptir. Eğer yöneticinin hesap vermesi reddedilirse veya hesaplar açıklanamazsa, kat malikleri, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak hesap denetimi talep etme hakkına sahiptir. Bu durumda, mahkeme tarafından atanacak bir bilirkişi, yöneticinin hesaplarını inceleyebilir ve şüpheli işlemler hakkında karar verebilir. Bu durum, kat malikleri için önemli bir güvence oluşturmaktadır. 4. Yönetici Hesap Vermezse Ne Olur? Yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda birkaç hukuki sonuç ortaya çıkabilir: Güveni Kötüye Kullanma Suçlaması: Kat malikleri, yöneticinin hesapları verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, savcılığa başvurarak yöneticiyi cezai sorumluluğa çekebilirler. Yönetici, hesapları bilerek ve isteyerek saklıyorsa, bu durum suç teşkil edebilir. Sulh Hakimliği Müdahalesi: Kat malikleri, yasal yollarla yöneticinin hesapları vermesini talep edebilirler. Bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi devreye girer ve hesap verme yükümlülüğünün yerine getirilmesini sağlar. İcra Takibi: Yönetici, hesapları teslim etmezse veya teslimde gecikirse, malikler icra takibi başlatabilirler. Bu, özellikle finansal unsurlarda yapılan işlemlerin ve ödemelerin zamanında gerçekleşmesini sağlamak için önemlidir. Ayrıca, yöneticinin görev süresi sona erdiğinde ve hesap veremezse, genel kurul tarafından ibra edilmemesi mümkündür. İbra edilmeyen bir yönetici, bu durum nedeniyle tekrar seçilemeyebilir ve güven kaybı yaşanabilir. 5. Yönetici, Kiracılara Hesap Vermekle Yükümlü mü? Kiracılar, apartmanın ortak giderleri hakkında bilgilendirilmek isteyebilirler, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici yalnızca kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Kiracılar bu tür bilgileri almak için, doğrudan malikleriyle iletişime geçmek zorundadırlar. Kiracılar, yöneticiye doğrudan hesap verme talepleriyle başvuramazlar. 6. İbra Edilmeyen Yönetici Tekrar Seçilebilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ibra edilmemiş bir yönetici tekrar aday olabilir. Ancak, maliklerin güvenini kaybetmiş olan bir yöneticinin tekrar seçilmesi oldukça zorlaşır. İbra edilmemiş bir yöneticinin adaylık sürecinde, kat malikleri bu durumu göz önünde bulundurmalı ve güvenlerini yeniden kazanıp kazanamayacağına karar vermelidir. Apartman Yönetiminde Şeffaflık ve Hukuki Haklar Apartman yöneticisinin hesap verme yükümlülüğü, yalnızca bir yasal zorunluluk değil, aynı zamanda apartman sakinlerinin haklarını koruyan bir mekanizmadır. Şeffaf yönetim, apartman sakinlerinin güvenini kazandırmakla kalmaz, aynı zamanda hukuki anlaşmazlıkların önüne geçilmesine de yardımcı olur. Hesap verme süreçlerinin aksaması durumunda, maliklerin yasal haklarını kullanması ve yöneticiyi sorumluluğa çekmesi, hem güvenliği hem de şeffaflığı sağlamada önemli bir adımdır. Bu yazıda, apartman yöneticisinin hesap verme yükümlülüğünün önemini ve olası hukuki sonuçları detaylı bir şekilde ele aldık. Kat malikleri, yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, yasal haklarını kullanarak haklarını koruyabilir ve güvenli bir yönetim ortamı oluşturabilirler.

Kiracıların Aidat Ödeme Sorunları: Haklar, Sorumluluklar ve Çözüm Yolları
2024-11-20

Kiracıların Aidat Ödeme Sorunları: Haklar, Sorumluluklar ve Çözüm Yolları

Kiracıların Aidat Ödeme Sorunları: Haklar, Sorumluluklar ve Çözüm Yolları Apartman ve site yönetimlerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kiracıların aidat ödemelerinde yaşanan aksaklıklardır. Bu durum, hem kat maliklerini hem de site yönetimlerini zor durumda bırakabilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili yasal düzenlemeler çerçevesinde bu sorunların çözümüne yönelik çeşitli yollar bulunmaktadır. Bu yazıda, kiracıların aidat ödeme yükümlülükleri, mal sahiplerinin sorumlulukları, yönetimlerin izleyebileceği yollar ve bu süreçte uygulanabilecek etkili çözüm yöntemlerini ele alacağız. 1. Aidat Ödeme Sorumluluğu: Kiracı mı, Mal Sahibi mi? Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20: Ortak Giderler ve Aidatlar KMK Madde 20’ye göre, apartman veya site içerisindeki ortak giderlere katılım zorunludur. Ancak burada önemli bir ayrım yapılır: Aidat Ödemesi: Genellikle kiracılar tarafından yapılır. Demirbaş Giderleri ve Büyük Bakım Onarımlar: Mal sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı, kira sözleşmesine dayanarak, aidat ödemekle yükümlüdür. Ancak kira sözleşmesinde aksi bir hüküm bulunuyorsa, ödeme sorumluluğu mal sahibine geçebilir. Örnek Durum: Bir apartmanda kiracı, aidatlarını düzenli ödemediği için site yönetimi bu durumu mal sahibine bildirir. Mal sahibi, kiracısına karşı hukuki işlem başlatabilir ancak site yönetimi, doğrudan mal sahibinden tahsilat talebinde bulunabilir. 2. Kiracının Aidat Ödemediği Durumlarda Ne Yapılabilir? a) Yönetimin İlk Adımı: Bildirim Aidat ödemesi yapılmadığında, site yönetimi kiracıya ve/veya mal sahibine yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde, gecikme durumu ve ödenecek tutar açıkça belirtilmelidir. KMK Madde 20 gereğince, aidatların zamanında ödenmemesi halinde aylık %5 gecikme tazminatı talep edilebilir. b) Mal Sahibine Bilgilendirme Kiracı ödeme yapmıyorsa, yönetim aidat borcunu mal sahibine iletebilir. KMK’ye göre, yönetim alacaklarını öncelikle mal sahibinden talep etme hakkına sahiptir. c) Hukuki Süreç Başlatılması Ödeme yapılmadığı takdirde, site yönetimi icra takibi başlatabilir. Örnek: Bir apartmanda kiracı 6 ay boyunca aidat ödememiştir. Yönetim, borcun tahsili için icra müdürlüğüne başvurarak hem ana borç hem de gecikme faizi talep edebilir. 3. Mal Sahibinin Sorumluluğu a) Kira Sözleşmesi ve Aidat Kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü açıkça belirtilmelidir. Ancak kiracı aidatı ödemezse, mal sahibi sorumlu tutulur. KMK Madde 22: Mal sahibi, aidat borcundan dolayı doğrudan sorumlu tutulabilir. Bu nedenle mal sahibi, ödemeyi yaparak kiracıya rücu edebilir. b) Mal Sahibinin Kiracıya Karşı Hukuki Yolları Mal sahibi, ödenmeyen aidatlar nedeniyle kiracıya karşı şu adımları atabilir: Kira sözleşmesini feshetmek. Ödenmeyen aidatları tahsil etmek için dava açmak. 4. Çözüm Önerileri: Aidat Sorunlarının Önlenmesi a) Şeffaf ve Düzenli Bilgilendirme Yönetim, aidatların ne için kullanıldığını açıkça belirtmeli ve sakinleri düzenli olarak bilgilendirmelidir. Bu, ödeme isteğini artırabilir. b) Ödeme Takibi için Dijital Sistemler Aidat tahsilatını kolaylaştırmak için online ödeme sistemleri kullanılabilir. Bu yöntem hem kiracılar hem de mal sahipleri için pratik bir çözüm sunar. c) Genel Kurul Kararları Genel kurul toplantılarında aidat ödemelerine yönelik caydırıcı önlemler (örneğin, gecikme cezalarının artırılması) alınabilir. d) Kiracı-Mal Sahibi İletişimi Mal sahipleri, kiracılarıyla düzenli iletişim kurarak aidat ödeme süreçlerini takip edebilir.     5. Kiracının Aidat Ödemediği Durumlarda Ne Yapılabilir? Apartman ve site yönetimlerinde aidat ödemeleri, düzenli bir yaşam alanının sürdürülebilmesi için kritik bir öneme sahiptir. Ancak kiracıların aidatlarını ödememesi durumunda apartman yöneticilerinin yasal ve pratik çözümlerle bu sorunu ele alması gereklidir. Bu yazıda, apartman yöneticisinin sorumlulukları, çözüm önerileri ve ihtar sürecinin nasıl yapılacağına dair detaylı bilgilere yer verilecektir.   6. Apartman Yöneticisinin Sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre apartman yöneticileri, apartman veya site içerisindeki ortak alan giderlerinin düzenli bir şekilde karşılanmasını sağlamakla yükümlüdür. Bu kapsamda yönetici, aidat ödemelerinde aksaklık olması durumunda şu adımları izlemelidir: a) Takip ve Denetim Aidat ödemelerinin düzenli olarak takip edilmesi gereklidir. Geciken ödemelerle ilgili zamanında bilgilendirme yapılmalıdır. b) Bildirim ve İhtar Gönderimi Yönetici, aidat borcunu ödemeyen kiracıya ve gerekirse mal sahibine yazılı bir bildirim veya ihtar göndermek zorundadır. c) Yasal Süreçlerin Başlatılması Borç ödenmediği takdirde, yönetici alacağın tahsili için yasal süreci başlatma yetkisine sahiptir. Yönetim planı ve KMK hükümlerine dayanarak icra takibi yapılabilir. 7. Çözüm Önerileri: Sorunun Önüne Geçmek ve Etkili Yönetim a) Şeffaf Yönetim ve Bilgilendirme Aidat ödemelerinde yaşanan sorunların birçoğu, iletişim eksikliğinden kaynaklanır. Şeffaf bir yönetim anlayışı ile kiracılar ve mal sahipleri, giderler hakkında bilgilendirilmelidir. Aylık harcama raporları paylaşılabilir. Giderlerin açık bir şekilde izah edildiği toplantılar düzenlenebilir. b) Tahsilat Sistemleri Kiracıların ödemelerini kolaylaştırmak için dijital ödeme sistemleri kullanılabilir. Örneğin: Otomatik ödeme talimatı. Mobil uygulamalar veya online ödeme platformları. c) Mal Sahibi ile İletişim Aidat ödeme sorunu yaşayan kiracılarla doğrudan iletişim sağlanamıyorsa, mal sahibine ulaşılmalıdır. Mal sahibi, KMK Madde 22’ye göre bu borçtan sorumlu tutulabilir. d) İdari ve Hukuki Tedbirler Geciken aidatlar için genel kurul kararıyla caydırıcı cezalar uygulanabilir (örneğin, %5 gecikme faizi). Yasal süreçlerin hızlandırılması için profesyonel bir hukuk danışmanlığı alınabilir. 8. İhtar Süreci Nasıl Yapılmalı? Aidat borcunu ödemeyen kiracıya veya mal sahibine yapılacak ihtar, yasal sürecin ilk ve en önemli adımıdır. Bu süreç şu şekilde ilerlemelidir: a) İhtarda Bulunması Gereken Bilgiler Borcun miktarı ve hangi döneme ait olduğu belirtilmelidir. Ödenmesi gereken son tarih açıkça yazılmalıdır. Ödeme yapılmaması durumunda uygulanacak yasal işlemler hakkında bilgi verilmelidir. b) Yazılı ve Resmi İhtar Gönderimi İhtar yazılı olarak yapılmalı ve ispatlanabilir bir yöntemle gönderilmelidir: Noter Onaylı İhtarname: Kiracıya ve mal sahibine noter aracılığıyla gönderilir. Tebligat ile Bildirim: Resmi tebligat usulüne uygun şekilde yapılır. E-posta veya SMS: Eğer noter veya tebligat mümkün değilse, bu yollar bilgilendirme amacıyla kullanılabilir. Ancak hukuki bağlayıcılığı azdır. c) Süre Tanınması İhtar gönderildikten sonra, borcun ödenmesi için makul bir süre verilmelidir. Bu süre genellikle 7-15 gün arasıdır. 9. Yasal Süreç: Aidat Borcunun Tahsili Kiracı, ihtar sonrası da aidat borcunu ödemezse apartman yönetimi şu adımları atabilir: a) İcra Takibi Başlatılması Yönetim, icra müdürlüğüne başvurarak alacak için icra takibi başlatabilir. Gerekli belgeler: Aidat borcunu gösteren yönetim kararı ve ihtarname kopyası. Faiz ve masraflar da ana borca eklenebilir. b) Dava Açılması Eğer icra takibi sonuçsuz kalırsa, apartman yönetimi dava açabilir. Bu durumda: Borcun tahsili için mahkeme kararı beklenir. Gerekirse, mal sahibine de dava açılabilir. c) İlgili Mal Sahibine Rücu Mal sahibi, kiracısının ödemediği aidatlar nedeniyle sorumlu tutulur. Yönetim, mal sahibinden ödemeyi tahsil ederek sorunu çözebilir. 10. Örnek Bir İhtar Metni Kime: [Kiracının Adı-Soyadı veya Mal Sahibi Adı-Soyadı] Adres: [Kiracının veya Mal Sahibinin Adresi] Konu: Aidat Borcu Hakkında İhtar Sayın [Ad Soyad], [Adres] adresinde bulunan dairenize ait, [belirtilen aylar] dönemine ilişkin aidat borcunuz bulunmaktadır. Toplam borç tutarı [borç miktarı] TL olup, [son ödeme tarihi] tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir. KMK Madde 20 gereğince, ortak giderlere katılım zorunludur. Borcun ödenmemesi durumunda, gecikme faizi uygulanacak ve yasal işlem başlatılacaktır. Ödemeyi belirtilen süre içinde gerçekleştirmenizi rica ederiz. Ödeme bilgileri aşağıda yer almaktadır: [Bankanın Adı ve Hesap Bilgileri] Saygılarımızla, [Site/Apartman Yönetimi Adı] [İmza]

Kiracıların Ortak Alan Hakları: Sorunlar, Çözüm Yolları ve Yasal Dayanaklar
2024-11-19

Kiracıların Ortak Alan Hakları: Sorunlar, Çözüm Yolları ve Yasal Dayanaklar

Kiracıların Ortak Alan Hakları: Sorunlar, Çözüm Yolları ve Yasal Dayanaklar Apartman ve site yaşamı, topluluk düzeninin sağlanması ve ortak alanların doğru kullanımıyla huzurlu hale gelir. Ancak, ortak alan kullanımıyla ilgili sorunlar, özellikle kiracılar açısından zorlu durumlara yol açabilir. Kiracılar, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde belirlenmiş hak ve sorumluluklarını bilerek, bu sorunlara yasal zeminde çözüm bulabilirler. Bu yazıda , kiracıların ortak alan kullanımıyla ilgili sık karşılaşılan problemleri, yasal düzenlemeleri ve pratik çözüm yollarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz. 1. Ortak Alanların Tanımı ve Kiracıların Hakları Ortak alanlar, apartman ve sitelerde herkesin kullanımına açık olan yerlerdir. KMK Madde 4’e göre, asansörler, otoparklar, bahçeler, merdiven boşlukları ve çatı gibi alanlar ortak alan kapsamındadır. Kiracılar, mal sahiplerinin haklarına paralel olarak bu alanları kullanma hakkına sahiptir. Hukuki Dayanaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 18: Komşuların birbirlerine saygılı davranma yükümlülüğü. Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 683: Herkes, sahip olduğu veya kullandığı alanlarda huzur içinde yaşama hakkına sahiptir. Örnek Sorunlar: Otopark kavgaları: Alanların işgal edilmesi. Asansör problemleri: Sürekli arıza veya aşırı kullanım. Gürültü: Ortak alanlardaki etkinliklerin rahatsızlık yaratması. 2. Kiracıların Karşılaşabileceği Ortak Alan Sorunları 2.1. Otopark Kullanım Sorunları Sorun: Yeterli otopark alanı olmaması veya kiracıların kullanımının engellenmesi. Çözüm: KMK’ya göre otopark kullanımı, genel kurul kararıyla belirlenir. Kiracıların hakları, kira sözleşmesi ve site yönetim planına bağlıdır. Kiracı, kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe otopark hakkını kullanabilir. 2.2. Asansör Kullanımı ve Sorunları Sorun: Kiracıların asansör kullanımıyla ilgili kısıtlamalar ya da bozuk asansörler. Çözüm: KMK Madde 20’ye göre, asansör bakım masrafları aidatlarla karşılanır. Kiracılar, aidatlarını düzenli ödeyerek bu hizmetten eşit şekilde faydalanabilirler. 2.3. Bahçe ve Sosyal Alanlara Erişim Kısıtlamaları Sorun: Kiracıların bahçe, oyun parkı veya spor alanlarına erişiminin kısıtlanması. Çözüm: KMK Madde 19’a göre, bu alanların tüm sakinlere eşit şekilde tahsis edilmesi gerekir. Yönetim planında aksi bir karar alınmadıkça, kiracıların bu alanları kullanma hakkı bulunmaktadır. 2.4. Gürültü ve Komşuluk Sorunları Sorun: Gürültü kirliliği ya da diğer kiracıların davranışlarından kaynaklanan rahatsızlıklar. Çözüm: Kiracılar, TMK Madde 739’a göre, huzurlarını bozan durumlardan yönetim veya kat malikine şikâyette bulunabilir. Ayrıca, yönetim planına uygun davranışların sağlanması için genel kurul kararları uygulanmalıdır.   3. Kiracı Olarak Haklarınızı Nasıl Koruyabilirsiniz? a) Apartman Yönetimine Başvuru Sorun yaşadığınızda ilk olarak apartman yönetimi ile iletişime geçmelisiniz. Yönetim planında belirtilen kuralların uygulanması, kiracı olarak sizin de hakkınızdır. KMK Madde 32 gereği, yönetim kurulu ortak alanlarla ilgili sorunları çözmekle yükümlüdür. b) İhtarname Gönderme Yönetimin sorunu çözmemesi durumunda, ev sahibiniz aracılığıyla veya doğrudan noter kanalıyla apartman yönetimine ihtarname gönderebilirsiniz. Bu, hukuki süreç başlatmadan önce bir uyarı niteliği taşır. c) Çözüm İçin Alternatif Yollar Arabuluculuk: Yeni çıkan yasalar kapsamında apartman sorunlarında arabuluculuk yoluna başvurabilirsiniz. Mahkemeye Başvuru: Ortak alan kullanımıyla ilgili sorunlar çözülmezse, sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz. 4. Ortak Alan Kullanımıyla İlgili Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri Sorun Çözüm Yolu Otopark ihlalleri Yönetim planına uygun çözüm talep etme, hukuki başvuru. Çöp alanı sorunu Apartman toplantılarında düzenleme önerme. Bahçe bakımı eksikliği Yönetimden düzenli bakım talep etme. Asansör kullanımı Ortak giderlere katılımı kontrol etme ve eşit kullanım için talepte bulunma. 5. Kiracılar İçin Pratik Öneriler Kira Sözleşmenizi İnceleyin: Sözleşmenizde ortak alan kullanımıyla ilgili maddeler varsa bunları yönetimle paylaşabilirsiniz. Apartman Toplantılarına Katılın: Kiracı olsanız dahi, toplantılara katılma hakkınız bulunur. Söz alarak sorunları dile getirebilirsiniz. Yasal Haklarınızı Araştırın: Gerekirse bir avukata danışarak daha etkili bir yol izleyebilirsiniz.

Apartman Toplantılarına Katılmak Zorunlu mu?
2024-11-18

Apartman Toplantılarına Katılmak Zorunlu mu?

Apartman Toplantılarına Katılmak Zorunlu mu? Apartman ve site yaşamı, toplu yaşam alanlarında huzur ve düzeni sağlamak için ortak kararların alınmasını gerektirir. Bu kararlar çoğunlukla "kat malikleri kurulu" olarak bilinen apartman toplantılarında alınır ve tüm kat maliklerini bağlar. Bu noktada, apartman toplantılarına katılmak zorunlu mu? Katılmayan maliklerin karar süreçlerine etkisi nasıl olur? Eskişehir’de apartman ve site yönetimi konusunda uzmanlaşmış Şehir Yönetim, toplantılara katılımın önemini ve bu sürecin apartman yaşamına katkılarını detaylarıyla ele alarak kat maliklerine rehberlik ediyor. 1. Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Toplantılara Katılma Zorunluluğu Türkiye'de apartman ve site yönetimi konusundaki yasal çerçeveyi belirleyen Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri toplantısına katılmanın zorunlu olmadığını belirtir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. Maddesi uyarınca, kat maliklerinin toplantılarda hazır bulunmaları zorunlu değildir, ancak alınan tüm kararlar bağlayıcıdır. Yani, toplantılara katılmasanız bile, alınan kararlara uymak yasal bir zorunluluktur. Bu bağlayıcılık nedeniyle, toplantılara katılmayan kat malikleri, oy hakkını kullanmak ve fikirlerini belirtmek için vekalet yoluyla temsilci atayabilir. Şehir Yönetim olarak, maliklerin söz sahibi olabilmesi için katılımın önemini vurguluyoruz ve kat maliklerimizin sürece dahil olmaları için rehberlik sağlıyoruz. 2. Apartman Toplantılarına Katılmanın Sağladığı Avantajlar Apartman toplantılarına katılım, maliklerin alınan kararlara doğrudan katkı sağlamasını ve daha etkili bir yönetim yapılmasını mümkün kılar. Şehir Yönetim olarak, toplantılara katılmanın avantajlarını şu şekilde özetleyebiliriz: Kararlarda Doğrudan Söz Sahibi Olmak: Apartmanın ihtiyaçları, aidat artışları, bakım ve onarım gibi konular hakkında doğrudan oy kullanarak söz sahibi olabilirsiniz. Şeffaf Yönetim Anlayışı: Toplantılara katılım, yönetim tarafından yapılan harcamaların şeffaf bir şekilde incelenmesini sağlar. Bu sayede, kat malikleri tüm giderlerin ve kararların detaylarına hakim olabilir. Komşularla Diyalog ve İletişim: Toplantılar, apartman sakinleri arasında sağlıklı bir iletişim kurmak ve karşılıklı fikir alışverişinde bulunmak için fırsatlar sunar. Bu da apartman içindeki uyumu artırır. Sorun ve Taleplerin Dile Getirilmesi: Yönetim sürecinde veya apartmanın ortak alanlarında yaşanan sorunlar toplantılarda tartışılabilir. Malikler, bu sayede sorunlarını paylaşarak çözüm üretilmesine katkıda bulunur. Eskişehir’in güvenilir yönetim firması Şehir Yönetim olarak, apartman sakinlerinin alınan tüm kararlara doğrudan katılımını teşvik ediyor ve bu süreci kolaylaştıracak çözümler sunuyoruz. 3. Toplantılara Katılamayanlar için Vekaletle Oy Kullanma Hakkı Apartman toplantılarına katılmak istemeyen ya da katılamayan kat maliklerinin hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda koruma altına alınmıştır. Kanun, maliklere vekalet vererek oy kullanma imkanı tanır. Vekalet süreci hakkında bazı temel bilgiler: Güvenilir Vekil Seçimi: Malikler, güvendikleri bir komşuya veya yöneticiye vekalet vererek karar süreçlerine katkı sağlayabilir. Vekalet Belgesi Düzenleme: Malikler, noter onaylı bir vekalet belgesi düzenleyerek oy kullanma hakkını vekile devredebilir. Bu belge sayesinde vekil, malik adına toplantılara katılarak oy kullanabilir. Şehir Yönetim, vekalet sürecinde maliklerin ihtiyaç duyabileceği belgeler ve prosedürler hakkında detaylı bilgilendirme sunar. 4. Toplantılarda Alınan Kararların Hukuki Bağlayıcılığı Apartman toplantısında alınan kararlar, çoğunluk oyu ile kabul edildiği takdirde tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince alınan kararlar, kat maliklerinin hepsini ilgilendirir ve buna uyulması zorunludur. Şehir Yönetim olarak, apartman toplantılarında alınan kararların maliklere şeffaf bir şekilde iletilmesini sağlıyor, böylece katılmayan maliklerin de tüm kararlardan haberdar olmasını amaçlıyoruz. Eskişehir’de apartman yönetimi hizmeti sunan Şehir Yönetim, apartman sakinlerinin her zaman yanında yer alarak, huzurlu ve düzenli bir yaşam alanı sunmayı amaçlar. Sıkça Sorulan Sorular 1. Apartman toplantısına katılmak zorunlu mudur? Hayır, kat malikleri toplantısına katılmak zorunda değildir. Ancak, toplantıya katılmayan maliklerin bile alınan kararlara uyması zorunludur. 2. Toplantıya katılamayanlar nasıl oy kullanabilir? Toplantıya katılamayanlar, güvenilir bir komşularına veya yöneticiye vekalet vererek oy kullanabilirler. 3. Apartman toplantısında alınan kararlara uymak zorunda mıyım? Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince apartman toplantısında alınan kararlara tüm maliklerin uyması zorunludur. Eskişehir’de apartman ve site yönetiminde Şehir Yönetim, kat maliklerinin söz sahibi olmasını sağlamak, yönetimde şeffaflığı korumak ve huzurlu bir yaşam alanı sunmak için profesyonel çözümler sunar.

Aidat Sorunlarına Etkili Çözümler: Yasal Haklar ve Pratik Yöntemler?
2024-11-17

Aidat Sorunlarına Etkili Çözümler: Yasal Haklar ve Pratik Yöntemler?

Apartman ve site yönetimi, düzenli ve sağlıklı bir yaşam alanı oluşturmak için belirli maliyetlerin karşılanmasını gerektirir. Bu maliyetler genellikle "aidat" olarak adlandırılır ve apartmanda ya da sitede yaşayan kişilerin ortak kullanım alanlarıyla ilgili giderleri karşılamak için toplanır. Ancak aidatların belirlenmesi, ödenmemesi ya da geç ödenmesi birçok sorunu beraberinde getirebilir. Bu yazıda, aidat sorunlarının nasıl çözülebileceğini ve bu konuda yasal dayanakları detaylı bir şekilde ele alacağız. Aidat Nedir? Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre aidat, apartman veya site sakinlerinin, binanın bakım, onarım, temizlik, güvenlik gibi ortak giderlerine katılma borcudur. KMK Madde 20'ye göre, kat malikleri (ev sahipleri) bağımsız bölümlerinin arsa payı oranında bu giderleri karşılamakla yükümlüdür. Bunun yanında, kiracı da bu giderlerden kira bedeli oranında sorumludur. Örneğin, asansör bakımı, ortak elektrik ve su giderleri, bahçe bakımı gibi kalemler aidat ile karşılanır. Aidat borcunun ödenmemesi durumunda ise KMK’da belirlenen yaptırımlar devreye girer. Bu sorumluluk hem kat maliklerini hem de kiracıları kapsar. Aidat Borcundan Kim Sorumludur? Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 22'ye göre, aidat borcundan hem kat malikleri hem de kiracılar müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının bu borca ilişkin sorumluluğu, kira bedeliyle sınırlıdır. Yani bir kiracı, ödediği kira bedelini aşan aidat borçlarından sorumlu tutulamaz. Buna karşın, kat maliki, kiracının ödemediği aidat borçlarını ödemek zorundadır. Bu da aidat borçlarının takip edilmesi ve yönetimle işbirliği yapılmasını zorunlu kılar. Örnek Durum: Bir apartman sakinlerinden Ali Bey, dairesini kiraya verdi ve aidatlar da dahil olmak üzere kiracıdan kira almaya başladı. Ancak kiracı bir süre sonra aidat ödemelerini aksattı. Bu durumda apartman yönetimi aidat borcunu önce kiracıdan tahsil etmeye çalışır. Eğer kiracı ödemezse, yönetim bu borcu doğrudan malikten (Ali Bey’den) talep edebilir. Aidat Borcunun Ödenmemesi Durumunda Neler Yapılabilir? Aidat borcunun ödenmemesi durumunda apartman veya site yönetimi yasal yollara başvurabilir. KMK Madde 25’e göre, aidat borcunu ödemeyen kat malikleri ya da kiracılar için icra takibi başlatılabilir ve gecikme tazminatı talep edilebilir. Gecikme tazminatı, aylık %5 olarak uygulanır. Yani bir kişinin aidat borcunu ödemekte gecikmesi halinde, her ay borcuna %5 eklenir. İcra Takibi: Eğer aidat borcu ödenmezse, apartman veya site yönetimi borçluya karşı icra takibi başlatabilir. Bu takip, yalnızca borcun asıl miktarını değil, aynı zamanda gecikme tazminatını ve varsa diğer hukuki masrafları da kapsar. Örnek Durum: Bir site sakini olan Zeynep Hanım, 6 ay boyunca aidat ödemedi. Bu süre zarfında site yönetimi her ay için %5 gecikme zammı uygulayarak borcunu artırdı. 6 aylık sürenin sonunda, yönetim icra takibi başlatarak Zeynep Hanım’ın borcunu yasal yollarla tahsil etme yoluna gitti. Aidat Artışları Nasıl Belirlenir? Aidat miktarları, apartman veya sitenin ihtiyaçlarına göre belirlenir. Ancak son zamanlarda kira artışlarıyla birlikte aidat artışları da tartışma konusu olmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 41 uyarınca, aidatların hangi oranlarda artırılacağı genel kurulda alınan kararlara bağlıdır. Aidat artışlarının makul seviyelerde tutulması, hem malikler hem de kiracılar açısından önemli bir konudur. Fahiş artışlar, malikler arasında huzursuzluk yaratabilir. Önerilen düzenlemelere göre, aidat artışları %30'luk bir tavan oranıyla sınırlanabilir. Bu sayede, ani ve yüksek aidat zamlarının önüne geçilmesi hedefleniyor. Örnek Durum: Bir site yönetimi, genel kurulda aldığı kararla aidatlara %50 zam yapmayı planladı. Ancak bazı maliklerin bu duruma itiraz etmesi üzerine karar yeniden değerlendirildi ve %25’lik bir artışla sınırlı tutuldu. Bu tür itirazlar, özellikle fahiş zamların önüne geçmek için önemli bir araçtır. Aidat Borcunun Tahliye Sebebi Olup Olmaması Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, bu durum kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi için bir sebep olabilir mi? Kira sözleşmesine bağlı olarak, bu soruya evet yanıtı verilebilir. Özellikle kira sözleşmesinde aidatların kiracı tarafından ödeneceği açıkça belirtilmişse, bu borcun ödenmemesi sözleşme şartlarının ihlali olarak değerlendirilebilir. Türk Borçlar Kanunu Madde 315 uyarınca, kiracının kira bedelini veya kira sözleşmesine dayalı diğer borçlarını ödememesi, kiraya verenin fesih hakkını doğurur. Aidat borcu da bu kapsama girdiğinden, kiracının aidat ödememesi tahliye nedeni olabilir. Örnek Durum: Murat Bey, kiracısının 3 aydır aidat borcunu ödemediğini fark etti. Kira sözleşmesinde aidatların kiracı tarafından ödeneceği açıkça belirtilmişti. Murat Bey, bu durumu kira sözleşmesine dayalı olarak kullanarak kiracısını tahliye edebilir. Aidat Sorunlarını Çözmek İçin Yöntemler Aidat sorunlarının çözümü, apartman ve site yönetiminin etkin bir şekilde işlemesi ve sakinlerin işbirliği yapmasıyla mümkündür. İşte aidat sorunlarını çözmek için uygulanabilecek bazı yöntemler: Düzenli Genel Kurul Toplantıları: Aidatların belirlenmesi ve artırılması, genel kurulda alınan kararlara dayanır. Bu nedenle düzenli olarak genel kurul toplantıları yapılmalı ve aidatlarla ilgili sorunlar burada tartışılmalıdır. Yasal Yaptırımların Uygulanması: Aidat borçlarını ödemeyen sakinlere karşı gecikme tazminatı ve icra takibi gibi yasal yollar devreye sokulmalıdır. Fahiş Artışların Önlenmesi: Aidat artışlarının makul seviyelerde tutulması için genel kurulda alınan kararlar dikkatle uygulanmalı, fahiş artışlar önlenmelidir. Profesyonel Yönetim Hizmeti Almak: Profesyonel site yönetim şirketleri, aidat toplama süreçlerini daha etkin bir şekilde yönetebilir. Örneğin, Şehir Yönetim gibi şirketler, bu süreçleri profesyonel bir yaklaşımla ele alarak aidat sorunlarını minimize edebilir.

Apartman ve Sitelerde Otopark Paylaşımı Nasıl Olmalı?
2024-11-15

Apartman ve Sitelerde Otopark Paylaşımı Nasıl Olmalı?

Otopark kullanımı ve paylaşımı, apartman ve site yönetiminde sıklıkla karşılaşılan konulardan biridir. Türkiye’de bu hususta düzenlemeler, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Otopark Yönetmeliği ve ilgili imar planları çerçevesinde şekillenir. Özellikle kapalı ve açık otopark alanlarının kullanımı, paylaştırılması ve yönetimi, hem teknik hem de hukuki bir çerçeveye oturtulmalıdır. Bu makalede, otopark paylaşımının nasıl olması gerektiği, ilgili kanunlar ve yönetmelikler ışığında detaylıca ele alınacaktır. Otoparklar Hukuki Açıdan Ortak Alanlardır Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesine göre, otoparklar “ortak yer” statüsündedir. Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin eşit şekilde faydalanması gereken alanlar arasında yer alır. KMK’nın 18. maddesi, kat maliklerinin ortak alanları kullanırken birbirini rahatsız etmemek ve adil davranmakla yükümlü olduğunu belirtir. Ancak, bu ortak kullanım hakkı bazı durumlarda arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen kurallara göre değişkenlik gösterebilir. Yönetim planında otopark alanlarının belirli bağımsız bölümlere tahsis edilmesi durumunda, bu tahsislere uymak zorunludur. Yönetim Planının Rolü ve Önemi Yönetim planı, apartman ve sitelerde yaşamın temel kurallarını belirleyen bir dokümandır. Otopark paylaşımı konusunda da yönetim planı belirleyici olabilir. Eklenti Olarak Tahsis Edilmiş Otoparklar: Tapu siciline kayıtlı eklenti niteliğindeki otopark alanları, sadece ilgili bağımsız bölüm malikleri tarafından kullanılabilir. Genel Kullanıma Açık Otoparklar: Yönetim planında herhangi bir tahsis yapılmamışsa, tüm bağımsız bölümler eşit kullanım hakkına sahiptir. Eğer yönetim planında otoparkla ilgili bir hüküm bulunmuyorsa, bu durumda KMK ve Otopark Yönetmeliği devreye girer. Otopark Yönetmeliği ve Metrekare Bazlı Haklar Otopark Yönetmeliği’ne göre, yapı ruhsatı tarihine bağlı olarak bağımsız bölümler için belirli otopark hakları tanımlanır. Örneğin: 80 m² altındaki daireler: Her üç daireye bir otopark yeri, 80-120 m² arasındaki daireler: Her iki daireye bir otopark yeri, 120 m² üzerindeki daireler: Her daireye bir otopark yeri tahsis edilmelidir. Ticari bağımsız bölümler için ise kullanım alanına göre farklı düzenlemeler bulunmaktadır. Tahsis Yapılmamış Otoparkların Yönetimi Yönetim planında otopark paylaşımına dair hüküm bulunmuyorsa, adil bir düzenleme yapılmalıdır. Bu durumda: Otopark Yönetmeliği’ne Uygun Dağıtım: Bağımsız bölümlerin metrekarelerine göre otopark hakkı belirlenebilir. Otopark Giriş-Çıkış Sistemleri: Araçların giriş-çıkışını kontrol etmek ve adil kullanım sağlamak için plaka tanıma sistemi veya diğer elektronik çözümler kullanılabilir. İlk Gelen Park Eder Kuralı: Otopark kapasitesinin yetersiz olduğu durumlarda, ilk gelen park eder prensibi geçici bir çözüm olarak uygulanabilir. Birden Fazla Aracı Olanlar İçin Çözümler Otopark alanlarının kapasitesi, bazı maliklerin birden fazla araca sahip olmasını karşılamaya yetmeyebilir. Bu durumda: Fazla araçlar için ücretli abonelik sistemi önerilebilir. Komşular arasında gönüllü otopark alanı değişimi sağlanabilir. Otopark Sorunlarının Çözümü İçin Öneriler Yönetim Planı Güncellemeleri: Tüm maliklerin 4/5 çoğunluğu ile yönetim planına otopark paylaşımına ilişkin hükümler eklenebilir. Adil ve Şeffaf Karar Mekanizması: Kat malikleri kurulu toplantılarında otopark paylaşımı açıkça tartışılmalı ve karara bağlanmalıdır. Elektronik Sistemlerin Kullanımı: Plaka tanıma, otomatik giriş-çıkış sistemleri gibi teknolojilerle sorunlar minimize edilebilir.

Evcil Hayvan Dostu Apartman Yaşamı: Şehir Yönetim Rehberi ile Huzuru Koruyun
2024-11-14

Evcil Hayvan Dostu Apartman Yaşamı: Şehir Yönetim Rehberi ile Huzuru Koruyun

Evcil Hayvan Dostu Apartman Yaşamı: Şehir Yönetim Rehberi ile Huzuru Koruyun Evcil hayvan sahibi olmak, apartman hayatına hem güzellik hem de bazı sorumluluklar getirir. Apartmanlarda evcil hayvan beslenmesiyle ilgili kurallar, hem hayvan sahiplerinin hem de diğer kat maliklerinin haklarını korumak amacıyla belirlenmiştir. Eskişehir’de apartman yönetimi alanında hizmet veren Şehir Yönetim, evcil hayvan sahiplerinin ve komşuların uyum içinde yaşamasına katkı sağlayacak çözümler sunar. Bu yazıda, apartman yaşamında evcil hayvan beslemenin hak ve yükümlülükleri, Şehir Yönetim’in bu konudaki tavsiyeleri ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde dikkat edilmesi gereken noktaları ele alacağız. 1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Evcil Hayvan Hakları Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamında herkesin huzur içinde yaşamasını sağlamak amacıyla bazı kurallar koymuştur. Ancak, Kanun’da evcil hayvanlarla ilgili doğrudan bir madde bulunmamaktadır. Bununla birlikte, Madde 18 gereğince, her kat maliki diğer kat maliklerini rahatsız edici faaliyetlerden kaçınmak zorundadır. Bu maddeye dayanarak, evcil hayvanların beslenmesiyle ilgili şu temel kurallar geçerlidir: Komşu Haklarına Saygı: Evcil hayvanın sesi, kokusu veya davranışlarıyla komşularını rahatsız etmemesi önemlidir. Ortak Alan Kullanımı: Evcil hayvanların apartmanın ortak alanlarında (merdivenler, bahçe, otopark vb.) başıboş dolaşmasına izin verilmemesi; tasma, ağızlık gibi güvenlik önlemlerinin alınması gereklidir. Hijyen Kurallarına Uyum: Apartmanın veya sitenin temizliği için evcil hayvanların gerekli hijyen koşullarına uyması zorunludur. Eskişehir’de apartman yönetimi konusunda profesyonel hizmet sunan Şehir Yönetim, evcil hayvan sahiplerinin haklarını koruyarak komşuluk ilişkilerini desteklemeyi ve herkes için huzurlu bir yaşam alanı sunmayı hedefler. 2. Mahkemelerin Yaklaşımı: Evcil Hayvan Sahipleri için Önemli Kararlar Evcil hayvanlarla ilgili anlaşmazlık durumlarında, mahkemelerin bakış açısı önemli bir referans noktasıdır. Mahkemeler genellikle hayvanların komşuları rahatsız etmediği sürece evde beslenmelerine izin vermektedir. Türkiye’de geçmişte alınan bazı emsal kararlar doğrultusunda, bir evcil hayvanın komşuları rahatsız etmediği ve gerekli güvenlik önlemleri alındığı sürece, apartman yönetimi veya kat malikleri kurulu tarafından yasaklanması engellenmiştir. Şehir Yönetim olarak, evcil hayvan sahibi kat maliklerinin haklarını koruyarak, diğer kat maliklerinin huzurunu bozmayan çözümler üretmeye çalışıyoruz. Evcil hayvanlarla ilgili karşılaşılan sorunlarda, yasal çerçevede ve tarafsız bir şekilde çözüme ulaşmak için şeffaf bir yönetim anlayışını benimsemekteyiz. 3. Evcil Hayvanların Apartmanda Beslenmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Apartman yaşamında evcil hayvan beslerken dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır: Gürültü: Hayvanların sürekli havlaması veya miyavlaması, diğer kat maliklerini rahatsız edebilir. Bu gibi durumlarda, hayvan sahibinin gerekli eğitimleri sağlaması önerilir. Koku: Hayvanların bakımının düzenli yapılması ve hijyen kurallarına uyulması, komşuların rahatsız olmaması için önemlidir. Güvenlik: Evcil hayvanların apartmanın ortak alanlarında başıboş bırakılmaması ve tasmalı şekilde dolaştırılması güvenliği sağlar. Şehir Yönetim olarak, Eskişehir’de hizmet verdiğimiz apartman ve sitelerde evcil hayvan sahiplerinin bu kurallara uygun davranmaları için rehberlik yapıyoruz. Evcil hayvan dostu yönetim anlayışımız ile apartman yaşamında uyum sağlamayı hedefliyoruz. 4. Apartman Yönetimi ve Evcil Hayvan Kuralları: Şehir Yönetim’in Rolü Evcil hayvan sahibi olmak, apartman yönetiminde özel bir duyarlılık gerektirir. Şehir Yönetim, apartman ve site yönetiminde evcil hayvanlar konusunda adil ve yapıcı çözümler sunar. Yönetim olarak sağladığımız başlıca hizmetler: Düzenli Toplantılar ve Bilgilendirme: Kat malikleri ile toplantılar düzenleyerek evcil hayvanlarla ilgili kuralları paylaşır, karşılıklı anlayış oluşturulmasını sağlarız. Şikayet Yönetimi: Komşular arasında evcil hayvanlarla ilgili sorunlar yaşandığında, tarafsız bir yaklaşımla çözüm önerileri sunarız. Yasal Rehberlik: Evcil hayvanlarla ilgili hak ve sorumluluklar konusunda yasal rehberlik sağlarız. Kat Mülkiyeti Kanunu ve mahkeme kararları doğrultusunda yönlendirmelerde bulunuruz. Eskişehir’de apartman ve site yönetiminde evcil hayvan kurallarının düzenlenmesi ve uygulanması konusunda profesyonel bir yaklaşım sergileyen Şehir Yönetim, her iki tarafın da haklarını koruyarak çözüm odaklı bir yönetim anlayışı sunmaktadır. 5. Evcil Hayvanlarla İlgili Olası Anlaşmazlık Durumları ve Çözümleri Apartman yaşamında evcil hayvan beslemenin neden olabileceği bazı anlaşmazlık durumları ve Şehir Yönetim olarak sunduğumuz çözüm önerileri şunlardır: Gürültü Şikayetleri: Eğer bir evcil hayvan sürekli gürültü yaparak diğer kat maliklerini rahatsız ediyorsa, evcil hayvan sahibine bu konuda gerekli eğitimleri vermesi önerilir. Şehir Yönetim olarak bu gibi durumlarda kat malikleri arasında diyalog kurmayı destekleriz. Hijyenle İlgili Şikayetler: Evcil hayvanların temizlik ve hijyen kurallarına uymaması durumunda, Şehir Yönetim olarak düzenli hijyen kontrolü yapar ve hayvan sahiplerini uyarırız. Ortak Alan Kullanımı: Apartmanların ortak alanlarında evcil hayvanların dolaşımı ile ilgili kurallar belirlenir. Örneğin, bahçede tasmalı dolaştırma veya asansörde yalnızca sahibinin eşlik etmesi gibi kurallarla ortak alan güvenliği sağlanabilir. Şehir Yönetim olarak, bu gibi anlaşmazlık durumlarında tüm tarafları dinleyerek çözüme ulaşmayı hedefleriz. Eskişehir’de apartman yönetimi hizmetlerinde sunduğumuz evcil hayvan dostu yaklaşım, herkesin huzur içinde bir arada yaşamasını sağlamak içindir. 6. Evcil Hayvan Sahipleri için Yasal Haklar ve Şehir Yönetim’in Desteği Evcil hayvan sahipleri için yasal haklar, Kat Mülkiyeti Kanunu ve emsal mahkeme kararları doğrultusunda korunur. Evcil hayvanlar, komşulara zarar vermediği sürece apartman yönetimleri tarafından kısıtlanamaz. Şehir Yönetim olarak, evcil hayvan sahibi kat maliklerinin bu haklarını koruma konusunda profesyonel destek sunuyoruz. 7. Şehir Yönetim ile Evcil Hayvan Dostu Bir Apartman Yaşamı Eskişehir’de apartman ve site yönetimi hizmetlerinde Şehir Yönetim, evcil hayvan sahibi kat maliklerinin haklarını korurken diğer sakinlerin huzurunu da gözetir. Evcil hayvanlar ve apartman kuralları konusunda sağladığımız hizmetlerle, apartman yaşamında uyum ve huzuru sağlamak için çalışıyoruz. Apartman veya site sakinlerinin haklarını korumak, güvenli ve dostça bir yaşam alanı sunmak için profesyonel hizmet vermekten gurur duyuyoruz.   Sıkça Sorulan Sorular 1. Evcil hayvanların apartmanda beslenmesi yasaklanabilir mi? Hayır. Evcil hayvanların apartmanda beslenmesi Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yasaklanamaz. Ancak, komşuları rahatsız etmemesi ve ortak alan kurallarına uyulması gereklidir. 2. Evcil hayvan beslenmesi ile ilgili şikayetler nasıl çözülür? Evcil hayvan beslenmesi ile ilgili şikayetlerde Şehir Yönetim olarak tarafsız bir arabuluculuk sağlıyoruz. Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkları çözmek için adil bir yaklaşım benimsiyoruz. 3. Evcil hayvanların ortak alanlarda dolaşması serbest mi? Hayır. Evcil hayvanların apartmanın ortak alanlarında tasmasız veya gözetimsiz dolaşması yasaktır. Apartman sakinlerinin güvenliği için bu kurallara uyulması zorunludur. Eskişehir’de apartman yönetimi hizmeti veren Şehir Yönetim, evcil hayvan sahiplerinin ve diğer sakinlerin huzur içinde bir arada yaşaması için en iyi yönetim hizmetlerini sunmaktadır.

Apartman Aidatları Nasıl Belirlenir? Şehir Yönetim ile Adil ve Şeffaf Aidat Yönetimi
2024-11-11

Apartman Aidatları Nasıl Belirlenir? Şehir Yönetim ile Adil ve Şeffaf Aidat Yönetimi

Apartman Aidatları Nasıl Belirlenir? Şehir Yönetim ile Adil ve Şeffaf Aidat Yönetimi Apartman veya site aidatları, yaşam alanlarındaki ortak hizmetlerin sürekliliğini sağlamak için zorunlu bir uygulamadır. Şehir Yönetim olarak Eskişehir’de sunduğumuz apartman yönetimi hizmetlerinde aidat belirleme sürecini şeffaf ve adil bir şekilde yürütüyoruz. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında aidatların belirlenmesi, dağıtılması ve toplanması sürecinde uygulanması gereken adımlar, bu yazıda ayrıntılı olarak ele alınmaktadır. 1. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 ve Aidat Belirleme Süreci Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, apartman veya site sakinlerinin ortak alan giderlerine katılma zorunluluğunu düzenlemektedir. Bu madde uyarınca, her kat maliki, ortak alanların bakımı ve kullanımı için gerekli harcamalara katılmak zorundadır. Aidat miktarları, kat malikleri kurulunun oy çokluğuyla alacağı karar doğrultusunda belirlenir. Kat malikleri kurulu, apartman yönetimi bütçesini oluşturmak ve aidat miktarlarını belirlemek üzere yılda en az bir kez toplanır. 2. Kat Maliklerinin Sorumluluğu ve Ortak Giderlere Katılım Aidatların adil bir şekilde belirlenmesi için her kat maliki, apartmanın ortak giderlerine eşit ve hakkaniyetli bir şekilde katkıda bulunmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu ortak giderler şunları kapsar: Temizlik ve Bakım Giderleri: Apartman ve site içerisinde yer alan ortak alanların temizliği, çevre düzenlemesi ve bakım işlemleri. Güvenlik Giderleri: Güvenlik kameraları, apartman aydınlatması ve varsa güvenlik personeli gibi hizmetlerin giderleri. Ortak Alan Elektrik ve Su Giderleri: Apartman koridorları, bahçe ve asansörlerin bakım ve kullanım giderleri. Şehir Yönetim olarak, apartman sakinlerinin ortak giderlerini detaylı olarak belirleyip, tüm kat maliklerine eşit bir şekilde paylaştırıyoruz. Aidat belirleme sürecinde şeffaf bir yönetim anlayışını benimsiyor, giderlerin detaylarını kat maliklerine açık bir şekilde sunuyoruz. 3. Aidat Belirleme Sürecinde Kat Malikleri Kurulunun Rolü Aidat belirleme sürecinde kat malikleri kurulu kilit rol oynar. Kat malikleri kurulunun görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen çerçevede düzenlenmiştir: Yıllık Bütçe Planlaması: Bir yıl içinde yapılacak harcamalar ve tahmini giderler bütçelenir. Aidat Miktarlarının Belirlenmesi: Ortak giderlere göre, her kat malikinin ödemesi gereken aidat miktarı hesaplanır. Kararların Tutanaklara İşlenmesi: Toplantıda alınan kararlar yazılı olarak kayıt altına alınır ve tüm maliklere duyurulur. 4. Aidat Miktarı Belirleme Kriterleri Kat malikleri kurulunun aidat miktarını belirlerken göz önünde bulundurduğu kriterler şunlardır: Dairelerin Metrekare Ölçüleri: Daire büyüklüğü doğrultusunda, daha geniş alanlara sahip maliklerden daha yüksek aidat talep edilebilir. Ortak Alan Kullanımı: Sosyal tesisler, bahçe gibi ortak kullanım alanlarının giderleri, bu alanları kullanan sakinlerin katkı oranlarına göre belirlenebilir. Şehir Yönetim olarak, kat maliklerinin tüm harcamalara adil bir şekilde katkıda bulunmasını sağlıyor, aidat miktarlarını hakkaniyetli bir şekilde belirliyoruz. 5. Aidat Ödemelerinde Esneklik ve Kolaylıklar Aidat ödemelerinin düzenli yapılabilmesi için esneklik sağlamak, yönetim olarak önceliğimizdir. Kat maliklerine sunduğumuz ödeme kolaylıkları şunlardır: Online Ödeme Seçenekleri: Kat maliklerinin aidat ödemelerini online olarak yapabilmelerini sağlayan sistemler kuruyoruz. Taksitlendirme ve Erteleme İmkanları: Maddi zorluk yaşayan kat maliklerine, ödemeleri düzenli hale getirebilmek için taksitlendirme ve erteleme seçenekleri sunuyoruz. 6. Aidatların Şeffaf ve Adil Bir Şekilde Paylaştırılması Aidatların adil bir şekilde dağıtılması, apartman huzurunu korur. Kat malikleri arasında şeffaflık sağlanmadığında çeşitli sorunlar ortaya çıkabilir. Bu durumu önlemek adına: Giderlerin Raporlanması: Yapılan harcamaların aylık veya yıllık olarak raporlanması, Kararların Açıklığı: Tüm giderlerin yönetim defterine işlenmesi ve kat maliklerinin bilgiye kolayca ulaşması sağlanır. Şehir Yönetim olarak, aidat giderlerini düzenli raporlayarak şeffaflık sağlıyor, harcamaların ve ödemelerin detaylarını kat malikleriyle paylaşarak güvenilir bir yönetim sunuyoruz. 7. Aidatların Ödenmemesi Durumunda İzlenecek Hukuki Süreç Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, aidat ödemesini yapmayan kat malikleri için yasal süreç başlatılabilir. Yönetici, borcun ödenmemesi durumunda, icra takibi ve dava açma hakkına sahiptir. Bu sürecin adımları şunlardır: Borç Bildirimleri: Aidat borcu olan maliklere yazılı bildirim gönderilir. İcra Takibi Başlatılması: Belirlenen süre içinde ödeme yapılmazsa, yasal süreç başlatılarak icra takibi yapılır. Şehir Yönetim olarak, kat maliklerinin haklarını koruyarak aidat ödemelerinin düzenli yapılmasını sağlamak amacıyla hukuki süreçleri titizlikle yönetiyoruz. Şehir Yönetim ile Adil, Şeffaf ve Profesyonel Aidat Yönetimi Eskişehir’de apartman ve site yönetiminde profesyonel çözümler sunan Şehir Yönetim olarak, aidatların belirlenmesinden tahsilatına kadar her adımı titizlikle yürütüyoruz. Kat maliklerine sunduğumuz şeffaf ve adil yönetimle, yaşam alanlarını daha düzenli ve huzurlu hale getiriyoruz. Aidat yönetimi ve diğer hizmetlerimiz hakkında daha fazla bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Sıkça Sorulan Sorular 1. Aidatlar ne sıklıkla belirlenir ve güncellenir? Aidat miktarları genellikle yıllık olarak kat malikleri kurulunda belirlenir. Ancak, beklenmedik giderler veya zamlar doğrultusunda aidat miktarları güncellenebilir. 2. Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine hangi yaptırımlar uygulanır? Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine yazılı ihtar gönderilir ve borç ödenmezse hukuki süreç başlatılabilir. 3. Aidat miktarı nasıl hesaplanır? Aidat miktarı, ortak giderlerin toplamı üzerinden kat maliklerinin daire büyüklükleri ve kullanım yoğunlukları göz önüne alınarak belirlenir. Eskişehir’de profesyonel bir apartman yönetimi desteği almak ve adil aidat yönetimi konusunda güvenilir bir çözüm ortağına ihtiyaç duyuyorsanız Şehir Yönetim ile iletişime geçebilirsiniz.

Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?
2024-11-08

Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?

Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir? Şehir Yönetim ile Yasal ve Profesyonel Çözümler Apartman yönetimi, yalnızca aidat toplamakla sınırlı olmayıp, birçok yasal düzenleme ve sorumluluk içeren bir görevdir. Eskişehir’de apartman ve site yönetimi hizmeti sunan Şehir Yönetim olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde apartman yöneticisinin tüm görevlerini şeffaf ve profesyonel bir şekilde yerine getiriyoruz. Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35’e dayanarak apartman yöneticisinin görevlerini detaylandırarak Eskişehir’deki apartman yönetimi sürecine dair tüm merak ettiklerinizi yanıtlıyoruz. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35: Apartman Yöneticisinin Yasal Görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartman yöneticisinin görevleri kapsamlıdır ve apartman veya site sakinlerinin yaşam kalitesini artırmak, güvenliği ve düzeni sağlamak amacıyla belirlenmiştir. Şehir Yönetim olarak tüm bu görevleri yasal çerçevede ve titizlikle yerine getiriyoruz. 1. Aidatların Toplanması ve Mali Yönetim Yönetici, apartmanın mali işlerinden sorumludur ve aidat toplamak, giderleri karşılamak için önemli bir rol oynar. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35/1 uyarınca, aidat toplama ve mali yönetim görevleri şu şekildedir: Aidatların Düzenli Toplanması: Ortak giderleri karşılamak amacıyla kat maliklerinden belirlenen aidatları düzenli olarak toplamak. Mali Raporlama ve Bütçe Yönetimi: Toplanan aidatların harcamalarına dair şeffaf bir mali rapor sunmak ve kat maliklerine iletmek. Şehir Yönetim olarak, tüm mali işlemleri şeffaf bir şekilde yürütüyor ve Eskişehir'de apartman yönetiminde güvenilir bir hizmet sunuyoruz. 2. Apartman ve Ortak Alan Bakımı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35/2 ve ilgili düzenlemelere göre yönetici, apartman ve ortak alanların temizliğini ve bakımını sağlamakla yükümlüdür: Temizlik Hizmetleri: Ortak kullanım alanları olan koridorlar, merdivenler, asansörler ve girişlerin düzenli olarak temizlenmesini sağlamak. Bakım ve Onarım Çalışmaları: Asansör bakımı, çatı onarımı gibi bina için gerekli bakım çalışmalarını yapmak ve kat maliklerine bilgi vermek. Peyzaj ve Çevre Düzenlemesi: Bahçelerin düzenli bakımı ve çevre düzenlemelerini üstlenmek. Eskişehir’de Şehir Yönetim olarak, apartmanların bakımı ve temizliğini düzenli olarak gerçekleştiriyoruz. 3. Ortak Alanlarda Güvenlik Önlemleri Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35/3 uyarınca, apartmanın huzurlu ve güvenli bir yaşam alanı olması için yönetici güvenlik önlemlerini almakla sorumludur: Güvenlik Kamerası ve Aydınlatma: Apartmanın giriş çıkışlarını ve ortak alanlarını güvenli hale getirmek için gerekli kamera sistemlerini ve aydınlatmaları sağlamak. Güvenlik Personeli veya Görevlisi: Gerekli görüldüğünde güvenlik görevlisi veya kapıcı görevlendirmek. Şehir Yönetim olarak, apartman sakinlerinin güvenliğine önem veriyoruz ve ihtiyaçlarına göre güvenlik çözümleri sunuyoruz. 4. Kat Malikleri Taleplerini Karşılama Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35/4 doğrultusunda, apartman sakinlerinin dilek ve şikayetlerini dinlemek ve çözüm sunmakla yükümlüdür: Dilek ve Şikayetlerin Dinlenmesi: Kat malikleri toplantılarında veya birebir görüşmelerde sakinlerin şikayetlerini ve önerilerini dikkate alarak çözüm sağlamak. İletişim ve İşbirliği: Apartman yönetimi sürecinde düzenli bilgi paylaşarak, apartman sakinleriyle etkili bir iletişim kurmak. Şehir Yönetim olarak, kat malikleri ve yönetici arasında sağlıklı bir iletişim ortamı kuruyoruz. 5. Resmi Belgelerin Tutulması ve Yasal Yükümlülüklerin Yerine Getirilmesi Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35/5 ve diğer mevzuatlara göre apartman yönetiminde yasal olarak tutulması gereken belgelerden sorumludur: Resmi Defterlerin Tutulması: Karar defteri, işletme defteri gibi belgelerin yasal mevzuata uygun olarak düzenlenmesi. Vergi ve Diğer Resmi Ödemeler: Apartman adına yapılması gereken vergi ödemeleri ve diğer yasal işlemleri düzenli olarak takip etmek. Eskişehir’deki apartman yönetimlerinde Şehir Yönetim olarak tüm resmi işlemleri eksiksiz olarak yerine getiriyoruz. 6. Kat Mülkiyeti Kanunu'na Uygun Hareket Etmek Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35/6'ya göre, apartman yöneticisinin kanunlara uygun davranması ve kat malikleri kurulu kararlarını uygulaması gerekmektedir: Kararların Kanuna Uygun Olması: Alınan tüm kararların Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmeliklere uygun olması. Toplantıların Düzenlenmesi: Kat malikleri kurulunun belirli aralıklarla toplanmasını sağlamak ve toplantılarda alınan kararların uygulanmasını temin etmek. Eskişehir’de profesyonel bir apartman yönetimi firması olan Şehir Yönetim olarak, tüm işlemlerimizi yasal mevzuata uygun olarak gerçekleştiriyoruz. Şehir Yönetim ile Profesyonel Apartman Yönetimi Apartman yönetiminde profesyonel destek almak, apartman sakinleri için büyük avantaj sağlar. Şehir Yönetim olarak, Eskişehir’de sunduğumuz apartman yönetim hizmetlerinde Kat Mülkiyeti Kanunu’na tam uyum sağlıyor, taleplerinizi dikkate alarak güvenli ve konforlu bir yaşam alanı sunuyoruz. Sıkça Sorulan Sorular Apartman yöneticisi aidat toplamak dışında hangi görevleri yapar? Apartman yöneticisi, aidat toplamanın yanı sıra apartman bakımı, güvenlik sağlama, resmi belgeleri tutma gibi birçok görev üstlenir. Apartman yöneticisi güvenlik önlemleri almak zorunda mı? Evet, yönetici güvenliği sağlamak için gerekli önlemleri almakla yükümlüdür. Güvenlik kamerası kurulumu veya güvenlik personeli görevlendirme gibi adımlar atabilir. Resmi belgeleri tutmak neden önemlidir? Resmi belgeler, apartman yönetiminin şeffaf ve yasal olarak düzenlenmesini sağlar. Defter tutma ve mali kayıtların düzenli olarak yapılması, kat malikleri tarafından yapılan denetimlerde önem taşır. Eskişehir’de apartman yönetimi konusunda profesyonel destek almak ve tüm süreci güvenilir bir firmaya devretmek için Şehir Yönetim ile iletişime geçebilirsiniz.

Apartman ve Site Yönetimlerinde Sağlıklı Yönetim Kurulamamasının Sebepleri
2024-11-07

Apartman ve Site Yönetimlerinde Sağlıklı Yönetim Kurulamamasının Sebepleri

Apartman ve Site Yönetimlerinde Sağlıklı Yönetim Kurulamamasının Sebepleri Apartman ve site yönetimlerinde sağlıklı bir yönetim yapısının oluşturulamaması, hem mülk sahipleri hem de yönetici adayları için ciddi sorunlar doğurur. Bu durumun arkasında yatan nedenler genellikle müteahhit firmalar, yetersiz katılım, eksik yönetim planları ve etkisiz denetim mekanizmalarıyla ilgilidir. Bu yazıda, apartman ve site yönetimlerinde karşılaşılan yaygın sorunları ele alacak ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddeleriyle çözümler sunacağız. 1. Müteahhit Firmaların Yönetimden Çekilmemesi Apartman ve site yönetimlerinde en çok karşılaşılan sorunlardan biri, müteahhit firmaların yönetimi bırakmak istememeleridir. Müteahhit firmalar, genellikle inşaatın tamamlanmasının ardından 5 yıllık garanti süresinde sorumluluklarından kaçmak amacıyla yönetimde kalmaya devam eder. Bu durumu ele almak için KMK Madde 73 incelenmelidir. Madde 73'e göre, inşaat tamamlanmamışsa veya iskân alınmamışsa, müteahhitler geçici olarak yönetimde kalabilirler. Ancak, bu geçici yönetim süresi müteahhitler tarafından kötüye kullanılmakta, inşaat tamamlandıktan sonra dahi yönetimde kalmaya devam etmek istemektedirler. Müteahhitler, paravan şirketler aracılığıyla yönetimde kalmayı sürdürerek kat maliklerinin haklarını ihlal edebilir. Bu durumun çözümü, mülk sahiplerinin genel kurul toplantılarında aktif bir şekilde yer alarak müteahhit yönetiminden bağımsız bir yapı kurmalarıdır. 2. Yönetim Planlarındaki Eksiklikler ve Yanlış Yorumlamalar Müteahhit firmaların yönetim planlarını hazırlarken kendi lehlerine düzenlemeler yaptığı sıkça gözlemlenen bir durumdur. Bu düzenlemeler, müteahhitlerin uzun yıllar yönetimde kalmalarını sağlamak amacıyla yapılır. Oysa ki KMK Madde 34 gereğince, apartman veya sitelerde her yıl yönetici seçimi yapılması zorunludur. Toplu konutlarda bu seçimler iki yılda bir gerçekleştirilmelidir. Yanlış veya eksik düzenlenen yönetim planları, mülk sahiplerinin yönetim haklarını kısıtlayabilir. Bu nedenle mülk sahiplerinin yönetim planlarını dikkatlice incelemeleri, gerekirse hukuki destek alarak bu planları yasal çerçevede yeniden düzenlemeleri gerekmektedir. Madde 33, mülk sahiplerine yönetim planları üzerinde değişiklik yapma hakkı tanımaktadır ve bu hakların bilinçli bir şekilde kullanılması, sağlıklı bir yönetim yapısının kurulmasını destekler. 3. Toplantılarda Yeterli Çoğunluğun Sağlanamaması Genel kurul toplantılarında yeterli çoğunluğun sağlanamaması, apartman ve site yönetimlerinde en büyük sorunlardan biridir. KMK Madde 30’a göre, genel kurulun ilk toplantısında yeterli çoğunluk sağlanamazsa ikinci bir toplantı yapılır ve bu toplantıda alınan kararlar geçerli olur. Ancak, bu toplantılara katılan kişi sayısının az olması kötü niyetli kişilerin yönetici seçilmesine yol açabilir. Bu sorunun önüne geçmek için kat maliklerinin toplantılara katılımını artırmak esastır. Madde 32, toplantıya katılamayan maliklerin salt çoğunlukla alınan kararlara tabi olduğunu belirtir. Bu nedenle mülk sahiplerinin yönetim kararlarına daha fazla dahil olmaları sağlanmalıdır. Dijital bildirimler ve çevrimiçi toplantılar gibi modern yöntemlerle katılım teşvik edilebilir. 4. Denetçi ve Yönetici Seçimi ile İlgili Problemler Denetçi ve yönetici seçimi, apartman ve site yönetimlerinin sağlıklı işlemesi için kritik öneme sahiptir. KMK Madde 41 uyarınca, denetçi seçimi zorunludur ve denetçinin tapu sahibi olması gerekmektedir. Ancak denetçi olarak seçilen kişilerin yetkinliği çoğu zaman göz ardı edilmektedir. Denetçi, finansal tabloları ve yönetim faaliyetlerini düzgün bir şekilde denetleyemediğinde, ciddi mali sorunlar ve haksız uygulamalar ortaya çıkabilir. Denetçi ve yönetici seçimlerinde adayların niteliklerine dikkat edilmesi, mali ve hukuki konularda deneyime sahip kişilerin bu görevlere getirilmesi gereklidir. Ayrıca, denetim sürecinin daha etkin bir şekilde yürütülmesi için yedek denetçi atanması zorunlu hale getirilmelidir. Yedek denetçiler, yönetimin sürekliliğini sağlayarak yönetim boşluğu oluşmasını önleyebilir. 5. Örnek Olay: Yönetici ve Denetçilerin Görevden Kaçması Toplu konut projelerinde, yöneticilerin ve denetçilerin görevlerinden istifa etmeleri sıkça karşılaşılan bir sorundur. Yönetici ve denetçilerin istifalarının ardından yedek atamaların yapılmaması yönetimde büyük boşluklara ve olağanüstü genel kurullarda haksız kararların alınmasına yol açabilir. Bu durumun önlenmesi için KMK Madde 41 gereğince, yedek denetçi ve yöneticilerin atanması zorunlu kılınmalıdır. Böylece, yönetimde süreklilik sağlanacak ve yönetim aksaklıklarının önüne geçilecektir. Sonuç ve Öneriler Apartman ve site yönetimlerinde sağlıklı bir yapının kurulması için aşağıdaki önerilerin dikkate alınması gerekmektedir: Genel Kurullara Katılımın Artırılması: Kat maliklerinin genel kurullara katılımı sağlanmalı ve toplantıların çevrimiçi katılımla desteklenmesi gibi yöntemler denenmelidir. Yönetim Planlarının Gözden Geçirilmesi: Yönetim planları yasal düzenlemelere uygun olarak güncellenmeli ve uzun vadeli yönetim sürelerinden kaçınılmalıdır. Yedek Denetçi ve Yönetici Atamaları: Yöneticilerin ve denetçilerin istifası durumunda yönetimde boşluk oluşmaması için yedek atamalar zorunlu hale getirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu Bilincinin Artırılması: Kat Mülkiyeti Kanunu konusunda mülk sahiplerine yönelik eğitimler ve danışmanlık hizmetleri artırılmalıdır. Bu öneriler doğrultusunda, apartman ve site yönetimlerinin daha adil, şeffaf ve etkili bir şekilde yürütülmesi sağlanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerine uygun bir yönetim yapısı oluşturmak, mülk sahiplerinin haklarını koruyarak, sağlıklı bir yönetim süreci sağlar.

Genel Kurul Öncesi Bilinmesi Gereken 14 Madde
2024-11-06

Genel Kurul Öncesi Bilinmesi Gereken 14 Madde

Genel Kurul Öncesi Bilinmesi Gereken 14 Madde Apartman veya site yönetimi sürecinde, genel kurul toplantılarının hazırlığı yasal zorunluluklara uygun ve detaylı yapılmalıdır. Şehir Yönetim olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yöneticilere ve kat maliklerine yol gösterecek 14 maddeyi açıklıyoruz. Bu süreçte, genel kurul toplantı hazırlıklarını anlamak ve kanun çerçevesinde yasal prosedürleri takip etmek için işte bilmeniz gerekenler: 1. Yönetim Planını Okuma ve Anlama (Madde 28) Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi, yönetim planının apartman veya site yönetiminin "anasözleşmesi" olduğunu belirtir. Bu plana göre yöneticiler, mülkiyet sahiplerinin hak ve sorumluluklarını gözetmelidir. Genel kurul öncesi, mevcut yönetim planının detaylı okunması, gündem maddeleri oluşturulurken kanun ve plana uygun hareket edilmesini sağlar. Eskişehir’de site yönetimi için yönetim planının bilinmesi, yönetici ve kat malikleri arasındaki iletişimi düzenler. 2. Dönem Sonu Mali Raporların Hazırlanması ve Denetim (Madde 41) Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesi, yönetimlerin her mali dönemin sonunda mali raporlarını hazırlamasını ve bu raporların denetlenmesini zorunlu kılar. Mali tablolar ve faaliyet raporları, yönetim işleyişinin açık bir şekilde anlaşılmasına katkı sunar. Yönetim, hazırlanan mali raporları denetim kurulu veya bağımsız denetçi tarafından incelettirerek şeffaf bir yönetim tarzını benimsemelidir. 3. Toplantı Tarihlerinin Belirlenmesi (Madde 29) Genel kurul tarihi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi doğrultusunda belirlenir. Kanuna göre genel kurul toplantıları her takvim yılının ilk ayı yapılmak zorunda değildir; yönetim planına göre de düzenlenebilir. Eskişehir apartman yönetimi için Şehir Yönetim olarak, uygun bir tarihin belirlenmesi ve tüm kat maliklerinin uygun zamanda toplantıya çağrılması adına süreci titizlikle yürütüyoruz. 4. Olağan Toplantı Çağrısının Hazırlanması (Madde 29) Yıl içinde yapılacak olağan genel kurul için çağrı yapılmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi gereğince, toplantı tarihi, yeri ve saati açıkça belirtilmeli ve kat maliklerine toplantıdan en geç 15 gün önce bildirilmelidir. Bu bildirimde, toplantının yapılacağı yer ve zaman gibi bilgilerle birlikte görüşülecek konular (gündem maddeleri) detaylı olarak belirtilmelidir. 5. Toplantı Yeri, Gün ve Saatinin Belirtilmesi (Madde 29) Toplantının yapılacağı yer, gün ve saati, çağrı metninde net olarak ifade edilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesine göre, yeterli çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantının yapılacağı tarih ve yer de belirtilmelidir. Şehir Yönetim olarak, maliklerin rahatça katılabilecekleri bir zaman ve yerde toplantıyı düzenliyoruz. 6. Çağrı Tebliği Yapma (Madde 29) Kat Mülkiyeti Kanunu, toplantı çağrısının kat maliklerine elden imza karşılığı teslim edilmesini veya taahhütlü posta yoluyla bildirilmesini öngörmektedir. Bu süreç, çağrının maliklere ulaştırıldığının kanıtlanabilir olmasını sağlar. Yönetim tarafından tüm maliklerin çağrıyı aldığından emin olunması, süreçte oluşabilecek hukuki sorunları önler. 7. Mali ve Faaliyet Raporlarının Sunumu (Madde 41) Genel kurulda, geçmiş döneme ait gelir-gider raporları, faaliyet raporları ve denetim raporu gibi belgeler hazır bulundurulmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41. maddesi kapsamında, mali raporların sunulması, yönetim şeffaflığı açısından önemlidir. Eskişehir site yönetimi hizmetlerinde mali raporların düzenli hazırlanması, kat maliklerinin yönetim sürecine güvenini artırır. 8. Toplantı Akışının Düzenlenmesi ve Güvenliği Toplantının verimli geçmesi için, toplantı akışının düzenli bir şekilde ilerlemesi sağlanmalıdır. Gündem sırasının ve oylamaların düzgün yapılması, toplantı sürecinin etkin bir şekilde yönetilmesini sağlar. Şehir Yönetim olarak, toplantının baştan sona verimli geçmesini sağlamak için gerekli önlemleri alıyoruz. 9. Karar Yeter Sayıları, Vekalet Sınırları ve Oy Kullanma Hakları (Madde 30) Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesi, karar alınması için toplantıya katılan maliklerin veya vekil sahiplerinin oy yeter sayısını belirler. Toplantıda temsilciyle oy kullanacak maliklerin vekalet belgeleri yasal geçerlilik taşımalıdır. Oy kullanma sınırlarının bilinmesi, kat malikleri arasındaki oy dengesini korumak açısından önemlidir. 10. Yönetici Seçimi ve Çoğunluk Şartı (Madde 34) Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca yönetici veya yönetim kurulu, toplantıya katılan maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Bu madde, genel kurulda yöneticinin yasal bir çerçevede seçilmesini sağlar ve yönetim görevlerinin yetkin bir kişi veya kurul tarafından yürütülmesi açısından önem taşır. 11. Toplantı Tutanağının Hazırlanması ve İtirazların Kaydedilmesi (Madde 32) Toplantıda alınan tüm kararlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesine uygun şekilde tutanağa geçirilmelidir. Toplantı tutanağı, toplantıya katılan maliklerin huzurunda yazılıp imzalanır. Herhangi bir itiraz söz konusu ise bu itirazlar da tutanakta belirtilmelidir. 12. Alınan Kararların ve İşletme Projesinin Tebliği (Madde 32) Genel kurulda alınan kararlar, toplantıya katılmayan maliklere yazılı olarak tebliğ edilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesi, kararların maliklere iletilmesini zorunlu kılar. Bu sayede her kat maliki, kendisine düşen aidat, ortak gider ve avans gibi yükümlülüklerini zamanında öğrenir ve yönetim süreci daha etkin ilerler. 13. Karar Defterinin Tutulması (Madde 32) Apartman veya site yönetimi için kararların kaydedildiği noter onaylı bir karar defteri tutulmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesi, her yıl Ocak ayının sonuna kadar defterin ara tasdikinin yapılmasını öngörür. Yöneticilerin yönetim süreçlerini bu deftere kaydetmesi, ilerleyen dönemde hukuki bir ihtiyaç halinde belgelenebilir bir dayanak oluşturur. 14. Yıl Sonu Kapanış ve Ara Tasdik İşlemleri (Madde 32) Kullanılmakta olan karar defterinin, yıl sonu kapanışı yapılmalı ve yeni yıl için gerekli noter tasdiki alınmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesi gereğince, yıl içinde yeni bir defter açılacaksa, bu defterin noter tarafından tasdiklenmesi zorunludur. Yönetim sürecinin belgelenmesi, şeffaflık ve yasal gereklilikler açısından önemlidir.

Apartman ve Site Yöneticisi Seçiminde Nelere Dikkat Etmeliyiz?
2024-11-06

Apartman ve Site Yöneticisi Seçiminde Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Apartman ve Site Yöneticisi Seçiminde Nelere Dikkat Etmeliyiz?  Apartman ve site yönetimi, toplumun düzenli ve huzurlu bir yaşam sürmesi için vazgeçilmezdir. Bu noktada yöneticinin rolü oldukça büyüktür. Eskişehir’de profesyonel apartman ve site yönetimi hizmetleri sunan Şehir Yönetim olarak, apartman sakinlerinin sorunsuz bir ortamda yaşayabilmesi için en uygun yöneticiyi seçmenin önemini anlatmak istiyoruz. Yönetici seçiminde yasal gereklilikleri ve dikkat edilmesi gereken özellikleri göz önünde bulundurarak komşularınızla uyum içinde yaşamanız adına rehberimizi hazırladık. 1. Yöneticinin Yasal Olarak Seçilmesi Neden Önemlidir? Yönetici seçiminde yasal süreçlere uyulması, yönetim faaliyetlerinin hukuki çerçevede yürütülmesi için zorunludur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca, yöneticinin apartman veya site sakinlerinin yeterli çoğunluğuyla seçilmesi gerekmektedir. Bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler: Salt Çoğunluk Gerekliliği: Yönetici seçimi sırasında yalnızca toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Çoğunluk Sağlanamazsa: Eğer yeterli çoğunluk sağlanmadan bir yönetici seçilirse, bu yöneticinin aldığı kararlar hukuki geçerlilikten yoksun kalabilir. Bu durum, gelecekte apartmanda yaşanacak sorunların önünü açabilir ve yöneticinin işlemleri geçersiz sayılabilir. Örnek olarak: Yetersiz çoğunlukla seçilen bir yöneticinin aldığı aidat kararları veya bakım-onarım harcamaları, komşular arasında sorun yaratabilir. Hatta, yetersiz çoğunluk tespitiyle yöneticinin tüm işlemleri mahkeme kararıyla iptal edilebilir. Bu yüzden, seçilen yöneticinin yasal olarak yetkilendirilmesi apartman ve site yönetimi açısından hayati önemdedir. 2. Yöneticinin Sahip Olması Gereken Kişisel Özellikler Yönetici, hem kat maliklerinin haklarını koruyacak hem de apartman sakinleriyle uyum içinde çalışacak bir kişi olmalıdır. Şehir Yönetim olarak, yönetici seçerken dikkat edilmesi gereken bazı kişisel özellikler şunlardır: Güçlü İnsan İlişkileri: Yönetici, komşularıyla iyi ilişkiler kurmalı, iletişime açık olmalı ve sorunlara yapıcı çözümler getirmelidir. Cömert, sabırlı ve barışçıl bir tutum sergileyen kişiler, yöneticilik için ideal adaylardır. Güvenilirlik: Komşuların güvenini kazanmak, apartman veya site yönetiminde huzurun korunması adına gereklidir. Güvenilir bir yönetici, aldığı kararlarla şeffaflık sağlarken, komşularına güven verir. Adaletli Tutum: Yönetici, aldığı tüm kararlarda eşit davranmalı ve herhangi bir kat malikini kayırmadan adaletli bir tutum sergilemelidir. Dış Görünüş ve Hitap Yeteneği: İyi bir yönetici, hem dış görünümüne hem de hitaplarına özen gösterir. Komşularına karşı saygılı ve etkileyici bir dille yaklaşması, güven oluşturması açısından faydalıdır. Bu özellikler, apartman ve site yönetiminde yöneticinin etkin bir şekilde görev yapabilmesini sağlar. 3. Yöneticinin Sahip Olması Gereken Teknik ve Bilgi Birikimi Modern apartman ve site yönetiminde, yöneticinin bazı teknik bilgilere sahip olması önemlidir. Özellikle apartman veya sitelerde giderek artan kompleks yapılaşmalar, makine parklarının çoğalması ve ortak alanların düzenlenmesi gibi konularda bilgi sahibi olmak yöneticinin sorumluluklarını yerine getirmesini kolaylaştırır. İyi bir yöneticinin sahip olması gereken bilgi ve beceriler şu şekildedir: Hukuki ve Mali Bilgi: Apartman yönetimi çoğunlukla hukuki ve mali konularla ilgilidir. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu, Tebligat Kanunu ve İş Kanunu gibi yasal mevzuat hakkında temel bilgiye sahip olmalıdır. Aynı zamanda, gelir-gider dengesi, işletme bütçesi gibi mali konularda da bilgi sahibi olması gerekir. Araştırma ve Gelişim: Yönetici, bilgi eksikliği yaşadığı konularda araştırma yapabilmeli ve kendini geliştirebilmelidir. Bu özellik, özellikle apartman ve site yönetiminde ortaya çıkabilecek farklı durumlara doğru ve hızlı yanıt verebilmesi açısından önemlidir. Teknik Bilgi: Yöneticinin, apartmanda yapılacak bakım ve onarım işleriyle ilgili temel teknik bilgiye sahip olması, süreci daha verimli hale getirir. Elektrik işleri, su tesisatı ve asansör bakımı gibi konularda en azından iş yaptıracağı kişilerle iletişim kurabilecek kadar bilgi sahibi olması beklenir. Bu bilgi ve becerilere sahip bir yönetici, apartman veya site sakinlerinin güvenini kazanacak ve yönetim sürecini daha başarılı bir şekilde sürdürecektir. 4. Yönetici Seçiminde Dışarıdan Destek Almak Yönetici seçiminde tüm bu özelliklere sahip bir komşunun bulunamaması veya komşuların yönetim işlerine ilgi göstermemesi durumunda, apartman veya siteye dışarıdan profesyonel bir yönetici atanabilir. Bu noktada profesyonel yönetim hizmeti sunan firmalar, apartman ve site sakinlerine büyük avantajlar sağlar. Profesyonel Yönetim Firmaları: Profesyonel yönetim firmaları, yasal ve mali bilgi birikimine sahip uzman yöneticilerle çalışarak apartman sakinlerinin tüm ihtiyaçlarını profesyonel bir anlayışla karşılar. Eskişehir’de faaliyet gösteren Şehir Yönetim, tüm yasal prosedürlere uygun yönetim hizmetleriyle apartman ve sitelerin yönetimini kolaylaştırır. Referans ve Tecrübe: Dışarıdan bir yönetici atanacaksa, seçilecek yönetim firmasının referanslarına dikkat etmek önemlidir. Güvenilir ve tanınmış bir firma seçilmesi, apartman veya site yönetiminde sürdürülebilir bir düzen sağlar. 5. Yönetici Seçimi ve Çoğunluk Sağlanması Apartman veya site toplantılarında, yöneticinin yasal olarak atanması için toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanması şarttır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi gereğince, yöneticinin seçilmesi için maliklerin arsa payı ve sayıca çoğunluğu gereklidir. Bu çoğunluk sağlanmadan atanan yöneticinin kararları hukuki geçerlilikten yoksun olabilir. Örnek bir senaryo: Yetersiz çoğunlukla atanan bir yönetici, aidat artışı veya bakım işlemleri konusunda aldığı kararlarda yetkisiz sayılabilir. Böyle bir durumda apartman sakinleri, bu kararları uygulamaktan muaf tutulabilir. Gelecekte yöneticinin yasal yetkisi olmadığı gerekçesiyle açılan davalar sonucunda, tüm işlemleri geçersiz sayılabilir ve yönetici sorumlulukla karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle, yöneticinin yasal olarak atanması ve çoğunluk sağlanarak göreve başlaması hayati önemdedir. Eskişehir’de apartman ve site yönetimi alanında hizmet veren Şehir Yönetim, apartman sakinlerine profesyonel ve şeffaf bir yönetim süreci sunar. Şehir Yönetim olarak, yönetici seçiminde tüm yasal gerekliliklere uyum sağlayarak apartman sakinlerinin huzurlu bir yaşam sürmesini hedefliyoruz.

Apartman Yönetiminde Yöneticinin Görev Süresi Kaç Yıl?
2024-11-06

Apartman Yönetiminde Yöneticinin Görev Süresi Kaç Yıl?

Apartman Yönetiminde Yöneticinin Görev Süresi Kaç Yıl? Apartman ve site yönetiminde düzenli bir işleyiş sağlanması, kat malikleri ve kiracıların haklarının korunması için yönetim sürecinin belli bir sistematik içinde yürütülmesi gereklidir. Apartman yöneticisinin görev süresi de bu düzenin önemli bir parçasını oluşturur. Eskişehir’de apartman ve site yönetimi konusunda hizmet veren Şehir Yönetim olarak, yöneticinin görev süresi ile ilgili merak edilen tüm detayları ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun bilgilendirmeleri sizlerle paylaşıyoruz. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yöneticinin Görev Süresi Türkiye’de apartman yönetimi ile ilgili düzenlemeler, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında belirlenmiştir. Bu kanunun 34. maddesi yöneticinin görev süresi hakkında da net bir hüküm sunar. Maddeye göre, yönetici en fazla bir yıl süreyle görev yapmak üzere seçilebilir. Görev süresi dolduğunda, yöneticinin yeniden seçilmesi veya başka bir adayın yönetici olarak atanması gerekir. Ancak, kat malikleri kurulu tarafından daha kısa bir süre belirlenmesi de mümkündür. Şehir Yönetim olarak, bu yasal çerçeveyi Eskişehir'deki apartman ve site yönetimi hizmetlerimizde büyük bir titizlikle uygulayarak, tüm yöneticilerimizin kanunlara uygun bir şekilde görev yapmasını sağlıyoruz. Neden Bir Yıl? Yöneticinin Görev Süresinin Kısıtlanmasının Amacı Yöneticinin görev süresinin en fazla bir yıl olarak sınırlandırılmasının ardında bazı önemli sebepler bulunmaktadır. Apartman ve site yönetiminde şeffaflık, güven ve düzenin sürdürülebilirliği adına getirilen bu sınırlama, yöneticinin hesap verebilir olmasını sağlamakta ve kat maliklerine yönetimi denetleme hakkı tanımaktadır. Bu sürenin kısıtlanmasının avantajları şunlardır: Hesap Verilebilirlik: Görev süresi dolan yönetici, bir sonraki seçime kadar mali ve idari raporlar sunmak zorundadır. Bu durum, apartman sakinlerinin yöneticinin faaliyetlerini değerlendirebilmesine olanak tanır. Denetim ve Kontrol: Kısa görev süresi sayesinde yönetimin düzenli olarak kontrol edilmesi sağlanır. Böylece apartman sakinleri, yönetim süreçlerinde meydana gelen değişiklikleri yakından takip edebilir. Yeni Fikir ve Yöntemlerin Gelişmesi: Yöneticinin görev süresinin sınırlandırılması, yeni yönetim adaylarının kendini göstermesine ve farklı yaklaşımların denenmesine olanak tanır. Yönetici Görev Süresi Dolduğunda Ne Olur? Yöneticinin görev süresi dolduğunda, yönetim sürecinde sürekliliği sağlamak amacıyla yeniden seçilmesi gerekmektedir. Bu noktada Şehir Yönetim olarak, apartman ve site yönetimi süreçlerinde kanunlara uygun olarak seçim ve yenileme işlemlerini organize ediyoruz. Görev süresi dolan yöneticinin yeniden seçilmesi veya yeni bir adayın yönetime gelmesi için kat malikleri toplantısında salt çoğunlukla karar alınmalıdır. Görev süresi dolan bir yöneticinin yeniden seçilebilmesi için dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar vardır: Mali ve İdari Raporların Sunulması: Görev süresi dolan yönetici, mali ve idari raporlarını toplantıda sunarak hesap verebilirlik ilkesine uygun hareket etmelidir. Kat Malikleri Kararı: Kat malikleri, yöneticinin performansını değerlendirerek yeniden seçip seçmemeye karar verir. Yeni Yönetici Seçimi: Kat malikleri dilerse yeni bir yöneticiyi aday gösterebilir ve seçimle göreve getirebilir. Şirket olarak, yönetici seçim sürecinde apartman sakinlerinin katılımını teşvik ederek adil ve şeffaf bir seçim yapılmasını sağlıyoruz. Görev Süresi İçinde Yöneticinin Görevden Alınması Mümkün mü? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yöneticinin görev süresi içinde görevden alınması mümkündür. Kat maliklerinin üçte birinin talebi ile olağanüstü toplantı düzenlenebilir ve yöneticinin görevden alınmasına karar verilebilir. Özellikle yönetim konusunda sorun yaşandığında veya görevini layıkıyla yerine getiremeyen bir yönetici olduğunda bu hak kat malikleri için oldukça önemlidir. Şehir Yönetim olarak, apartman ve site yönetiminde her zaman kat malikleri ile sağlıklı bir iletişim kurmaya özen gösteriyor ve şeffaf bir yönetim anlayışıyla çalışıyoruz. Yöneticinin görev süresi içinde herhangi bir sorun yaşanması durumunda ise, apartman sakinlerinin isteklerine göre hareket ederek en uygun çözümü sunuyoruz. Görev Süresi Dolmadan Yeni Yönetici Seçimi Yapılabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, görev süresi dolmadan yönetici seçimi yapılabilmesi için özel durumların oluşması gereklidir. Bu durumlar, yöneticinin görevi bırakması, görevden alınması veya apartman yönetiminin ciddi bir aksama yaşaması gibi durumlardır. Böyle bir durumda, kat malikleri toplantıya çağrılarak yeni bir yönetici seçimi yapılabilir. Eskişehir’deki apartman ve site yönetimi süreçlerinde, Şehir Yönetim olarak tüm yasal gereklilikleri yerine getiriyor ve profesyonel yönetim anlayışımızla apartman sakinlerinin beklentilerini en iyi şekilde karşılıyoruz. Şehir Yönetim İle Profesyonel Apartman Yönetimi Eskişehir'de apartman ve site yönetim hizmeti veren Şehir Yönetim olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde yöneticilik hizmetleri sunuyoruz. Yönetici görev süresi, seçim süreçleri, yönetici adaylarının değerlendirilmesi gibi tüm aşamalarda profesyonel ve şeffaf bir yaklaşım sergileyerek, apartman sakinlerinin huzur ve güvenini sağlıyoruz. Şirketimizin sunduğu hizmetler arasında: Yönetici Seçim Organizasyonu: Yöneticinin görev süresi dolduğunda veya yönetim değişikliği gerektiğinde kat malikleri toplantılarının organize edilmesi. Şeffaf Raporlama: Görev süresi boyunca yönetim raporlarının düzenli olarak hazırlanması ve kat maliklerine sunulması. Kat Maliklerinin Bilgilendirilmesi: Görev süresi, yöneticinin sorumlulukları gibi konularda kat maliklerinin bilgilendirilmesi. Yasal Danışmanlık Hizmeti: Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat maliklerinin hakları ve sorumlulukları hakkında bilgilendirme yapılması. Şehir Yönetim olarak, apartman ve site yönetimi alanındaki tecrübemizle, yöneticilik görevini en iyi şekilde yerine getiriyor ve apartman sakinlerinin yaşam kalitesini artırmak adına profesyonel çözümler üretiyoruz. Sıkça Sorulan Sorular 1. Yönetici görev süresi ne kadar? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici en fazla bir yıl süreyle seçilir. Görev süresi dolduğunda yeniden seçilmesi gerekir. 2. Yöneticinin görev süresi dolmadan yeni bir yönetici seçilebilir mi? Evet, kat maliklerinin üçte birinin talebiyle olağanüstü toplantı düzenlenerek yönetici görevden alınabilir ve yeni yönetici seçimi yapılabilir. 3. Yönetici görev süresi dolduğunda nasıl bir süreç izlenir? Yöneticinin görev süresi dolduğunda, kat malikleri toplantısı düzenlenir ve yeni yönetici seçimi yapılır veya mevcut yönetici yeniden seçilebilir. Eskişehir’de apartman yönetimi konusunda profesyonel çözümler sunan Şehir Yönetim ile yönetici seçim süreçlerinizi kolay ve güvenli bir şekilde gerçekleştirebilirsiniz. Yöneticilik sürecinde yasal düzenlemelere uyum sağlayarak, apartman sakinlerinin memnuniyetini en üst düzeyde tutmayı hedefliyoruz.

Apartman ve Site Yönetiminde Yönetici Seçimi Kaç Oyla Yapılır?
2024-11-04

Apartman ve Site Yönetiminde Yönetici Seçimi Kaç Oyla Yapılır?

Apartman ve Site Yönetiminde Yönetici Seçimi Kaç Oyla Yapılır? Apartman ve site yönetiminde yönetici seçimi önemli bir konudur, çünkü yönetici, apartmanın genel düzenini sağlayacak, aidatların toplanması ve ödemelerin yapılması gibi idari ve mali sorumlulukları üstlenecek kişidir. Peki, bu önemli pozisyona bir yönetici seçmek için kaç oy gereklidir? Şehir Yönetim olarak, apartman ve site yönetimi süreçlerinde karşılaşılan bu soruya yanıt vermek, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun gerekliliklerini açıklığa kavuşturmak ve doğru seçim sürecinin önemine dikkat çekmek istiyoruz. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetici Seçimi Apartman ve site yönetimleri için yol gösterici olan Kat Mülkiyeti Kanunu, apartmanda yaşayan herkesin hakkını korumak ve yönetim sürecinde adil bir düzen sağlamak amacıyla bazı yasal düzenlemeler getirmiştir. Bu kanunun 34. maddesi, yönetici seçiminde salt çoğunlukla karar alınması gerektiğini belirtir. Kanuna göre, yönetici seçimi için kat malikleri toplantısında hazır bulunan kat maliklerinin salt çoğunluğu yeterlidir. Salt Çoğunluk Nedir? Salt çoğunluk, toplantıya katılan kat maliklerinin yarısından bir fazlasının oyunu almayı ifade eder. Yani, yönetici seçimi yapılırken toplantıya katılan maliklerin yarısı +1 oy ile yönetici seçimi tamamlanır. Bu durum, apartmanda yaşayan herkesin eşit bir söz hakkına sahip olmasını ve adil bir yönetim oluşturulmasını sağlar. Örneğin: Eğer toplantıya 10 kat maliki katıldıysa, yönetici seçiminin gerçekleşmesi için en az 6 oy gereklidir. 20 kişinin katıldığı bir toplantıda yönetici seçimi için 11 oy yeterlidir. Bu şekilde, yönetici seçimi süreci demokratik bir ortamda gerçekleştirilir ve çoğunluğun iradesiyle seçilen yönetici, apartmanın idari ve mali sorumluluklarını yerine getirir. Yönetici Seçiminde Oy Kullanmanın Önemi Apartman veya site düzeni için yönetici seçimi, kat maliklerinin katılımını gerektiren önemli bir süreçtir. Yönetici, apartman sakinlerinin huzurunu, güvenliğini ve yaşam kalitesini etkileyen birçok önemli görevi üstlenir. Bu nedenle kat maliklerinin oy kullanarak yönetici seçimine katılmaları, apartman yönetiminin düzenli bir şekilde devam etmesi açısından büyük önem taşır. Şehir Yönetim olarak, yönetici seçimi sürecinde karşılaşılan bazı yaygın sorunlara değinmek ve bu sorunların çözümlerini sunmak istiyoruz. Şirketimizin sağladığı profesyonel yönetim hizmetleri ile apartman sakinlerinin toplantılara aktif olarak katılımını teşvik ediyor ve seçim sürecinin yasal gerekliliklere uygun bir şekilde tamamlanmasını sağlıyoruz. Apartman ve Site Yönetiminde Oy Çoğunluğunun Sağlanamaması Durumunda Ne Olur? Yönetici seçimi için yapılan toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince ikinci bir toplantı yapılması gerekmektedir. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamadığında, toplantıya katılan maliklerin sayısına bakılmaksızın alınacak kararlar geçerli sayılmaz. Bu durumda: İkinci Toplantı Düzenlenir: İlk toplantıda çoğunluk sağlanmadığında en az 7 gün sonra ikinci bir toplantı yapılır. Salt Çoğunluk Aranmaz: İkinci toplantıda salt çoğunluk şartı aranmaz; katılan maliklerin salt çoğunluğu ile yönetici seçimi yapılabilir. Şehir Yönetim olarak, apartman ve site yönetiminde bu tür durumlarda gereken önlemleri alıyor ve sürecin aksamadan devam etmesini sağlıyoruz. Yönetici Seçiminde Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Hususlar Yönetici seçimi sırasında apartman sakinlerinin dikkat etmesi gereken bazı önemli noktalar bulunmaktadır. Kat maliklerinin yönetici seçimi konusunda bilgilendirilmesi, yönetici adaylarının yetkinliklerinin göz önünde bulundurulması ve sürecin şeffaf bir şekilde yürütülmesi apartman yönetiminin sağlıklı bir şekilde devam etmesi açısından önemlidir. Yönetici Adaylarının Tanıtılması: Toplantıda yönetici adaylarının tanıtılması ve yetkinliklerinin değerlendirilmesi, apartman sakinlerinin daha bilinçli bir seçim yapmasına yardımcı olur. Yetkinlik ve Deneyim: Yönetici olarak seçilecek kişinin yetkinliklerinin, idari ve mali sorumlulukları yerine getirebilecek kapasitede olması önemlidir. Şeffaflık ve Güven: Yönetici seçimi sürecinde şeffaf bir yaklaşım sergilenmesi, kat maliklerinin güvenini kazanmak açısından gereklidir. Bu nedenle seçim öncesinde adayların görev ve sorumluluklarının açıklanması faydalı olacaktır. Şehir Yönetim olarak, apartman sakinlerinin katılımını teşvik ediyor ve yönetici adaylarının yetkinliklerini objektif bir şekilde değerlendirerek sürecin en iyi şekilde tamamlanmasını sağlıyoruz. Şehir Yönetim İle Profesyonel Yönetici Seçimi Hizmetleri Eskişehir’de apartman ve site yönetimi hizmeti veren Şehir Yönetim olarak, apartman sakinlerinin en iyi yönetici adaylarını seçmelerini desteklemek amacıyla geniş bir hizmet yelpazesi sunuyoruz. Profesyonel yönetici seçimi hizmetimiz, apartman sakinlerinin beklentilerini karşılayacak şekilde organize edilmektedir. Şehir Yönetim, yönetici seçimi sürecinde sizlere aşağıdaki avantajları sunar: Toplantı Organizasyonu: Toplantı çağrıları ve bilgilendirme süreçleri profesyonel ekibimiz tarafından yönetilir. Oy Kullanımının Teşvik Edilmesi: Apartman sakinlerinin katılımını artırarak oy kullanmalarını teşvik ediyoruz. Yasal Gerekliliklere Uyum: Tüm süreç Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir şekilde yönetilir. Şeffaf ve Güvenilir Seçim Süreci: Yönetici adaylarının tanıtılması ve sürecin şeffaf bir şekilde yürütülmesi sağlanır. Apartman Yönetiminde Şehir Yönetim Güvencesi Şehir Yönetim olarak, apartman ve site yönetiminde en iyi yönetici adayını seçmek isteyen Eskişehir sakinlerine profesyonel destek sunuyoruz. Yılların tecrübesi ile sunduğumuz yönetim hizmetlerimiz, apartman sakinlerinin güvenini kazanarak huzur ve düzen içinde bir yaşam alanı oluşturmaktadır. Eskişehir’de apartman yönetimi konusunda sorunsuz bir süreç yaşamak ve en iyi yönetici adayını seçmek için Şehir Yönetim güvencesinden yararlanın. Bizimle iletişime geçin ve apartman yönetiminde profesyonel çözümlerimizle tanışın. Sıkça Sorulan Sorular 1. Yönetici seçiminde oy kullanmak zorunlu mu? Hayır, oy kullanmak zorunlu değildir; ancak yönetici seçimi gibi önemli bir süreçte kat maliklerinin oy kullanarak katılım göstermeleri apartman düzeni açısından önemlidir. 2. Yönetici seçimi için hangi çoğunluk gereklidir? Yönetici seçimi için toplantıya katılan kat maliklerinin salt çoğunluğu (yarıdan bir fazlası) yeterlidir. 3. Salt çoğunluk sağlanamazsa ne olur? İlk toplantıda salt çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı yapılır ve bu toplantıda çoğunluk şartı aranmaz. Bu blog yazısı, Şehir Yönetim olarak apartman yönetimi konusunda bilinçlendirme amacıyla hazırlanmış olup, apartman sakinlerinin yönetici seçimi sürecinde daha etkili bir katılım göstermeleri için rehber niteliğindedir.  

Apartman Toplantısında Çoğunluk Sağlanmazsa Ne Olur?
2024-11-01

Apartman Toplantısında Çoğunluk Sağlanmazsa Ne Olur?

Apartman Toplantısında Çoğunluk Sağlanmazsa Ne Olur? Şehir Yönetim olarak, apartman ve site yönetimi süreçlerinde sizlere destek olmaktan memnuniyet duyuyoruz. Bu yazımızda, apartman toplantılarında yeterli çoğunluk sağlanamadığında yaşanabilecek durumları, toplantıların yeniden düzenlenme şartlarını ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu konudaki hükümlerini detaylıca ele alacağız. Apartman ve site yönetimi konusunda merak ettiğiniz sorulara yanıt bulabileceğiniz bu blog yazısı, Eskişehir’de apartman ve site yönetimi hizmeti sağlayan şirketimiz Şehir Yönetim’in katkılarıyla hazırlanmıştır. Kat Malikleri Kurulu Nedir? Apartman ve site yönetimi için en temel organlardan biri olan Kat Malikleri Kurulu, apartmandaki tüm kat maliklerinin (daire sahipleri) bir araya gelerek çeşitli kararlar aldığı bir yapıdır. Kat Malikleri Kurulu, yönetici seçimi, aidat belirlenmesi, ortak alanların kullanımı ve bakım onarım çalışmaları gibi birçok konuda karar almak üzere yılda en az bir defa toplanır. Toplantıda alınacak kararlar doğrultusunda apartmanın düzeni, finansal durumu ve ihtiyaçları şekillendirilir. Ancak bu toplantılarda karar alabilmek için bazı yasal gereklilikler bulunmaktadır. Özellikle toplantıların geçerliliği için çoğunluk sağlanması şarttır. Apartman Toplantısında Çoğunluk Neden Önemlidir? Bir apartman ya da site yönetiminde alınacak kararların, tüm kat maliklerini bağlayıcı nitelikte olması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, kat maliklerinin büyük çoğunluğunu ilgilendiren kararlarda, kararların toplu olarak alınması ve tüm maliklerin haklarının korunması önemlidir. Bu nedenle, apartman toplantılarında çoğunluğun sağlanması, yönetim seçimleri veya aidatların belirlenmesi gibi önemli kararların adil bir şekilde alınmasını sağlar. Eğer ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, alınacak kararlar hukuki açıdan geçerli sayılmamaktadır. Bu durum, apartmanın yönetimi ve devamlılığı açısından bazı aksamalara yol açabilir. Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur? İlk Toplantıda Çoğunluk Sağlanamaması Durumu: Kat Malikleri Kurulu’nun toplanabilmesi için maliklerin en az yarısından fazlasının (salt çoğunluğunun) toplantıya katılması gerekmektedir. Ancak, kimi durumlarda maliklerin tamamı veya yeterli sayıda kat malikinin toplantıya katılamaması durumunda ilk toplantı yeterli çoğunluk sağlanamadan sona erebilir. Bu durumda karar alınamadan toplantı ertelenir. İkinci Toplantıda Çoğunluk Şartı: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca, ilk toplantıda çoğunluk sağlanamıyorsa ikinci bir toplantı düzenlenir. Bu toplantının geçerli sayılabilmesi için, ilk toplantı tarihinden en az 7 gün sonra yapılması gerekmektedir. İkinci toplantıda ise çoğunluk şartı aranmaz; toplantıya katılan maliklerin sayısına bakılmaksızın karar alınabilir. İkinci toplantıda alınan kararlar da hukuki olarak geçerli sayılır ve tüm kat maliklerini bağlar. Çoğunluk Sağlanmadan Karar Alınabilecek Durumlar: İlk toplantıda çoğunluk sağlanamadığında, ikinci toplantıda ise toplantıya katılan maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu durumda katılmayan maliklerin kararlar üzerinde itiraz hakkı bulunmaz; ancak kararların yasalara uygun şekilde alınması gerekir. Çoğunluk Sağlanamadığında Alınamayan Kararlar ve Sonuçları Apartman veya site yönetiminde çoğunluk sağlanmadığı için alınamayan kararlar, genellikle mali ve idari sorunlara yol açabilir. Şehir Yönetim olarak karşılaştığımız bazı örnekler şunlardır: Aidat Belirleme Kararları: Aidat tutarının belirlenememesi veya güncellenememesi, apartmanın düzenli bakım ve onarım faaliyetlerinin aksamasına neden olabilir. Yönetici Seçimi: Yönetici seçiminin yapılamaması, apartmanın mevcut yönetiminin değişememesi anlamına gelir ve bu da sorunların çözümsüz kalmasına yol açabilir. Bakım ve Onarım Kararları: Apartmanın ortak alanlarında yapılması gereken bakım, onarım veya yenileme çalışmalarının karara bağlanamaması, apartman sakinlerinin konforunu etkileyebilir. Giderlerin Yönetimi: Toplantılarda alınacak kararlar arasında giderlerin yönetimi ve ortak alanların masraflarının paylaşımı bulunur. Çoğunluk sağlanamazsa, bu konular çözüme kavuşturulamaz ve bu da finansal dengesizliklere yol açabilir. Çoğunluk Sağlanmadığında Şehir Yönetim'in Çözümleri Şehir Yönetim olarak, apartman ve site yönetimi alanında uzun yıllara dayanan deneyimimizle, çoğunluk sağlanamadığı durumlarda da etkili çözümler sunuyoruz. Profesyonel apartman yönetimi hizmetlerimiz ile kat maliklerinin bir araya gelmesini ve düzenli toplantılar yaparak sağlıklı kararlar alınmasını sağlıyoruz. Çoğunluk sağlanamayan ilk toplantılarda ise, ikinci toplantı organizasyonunu en kısa sürede gerçekleştirerek kararların hızla alınması için gerekli desteği sunuyoruz. Toplantılarda Destek: Şehir Yönetim, apartman toplantılarında karar süreçlerinin daha hızlı ve doğru ilerlemesi için toplantı organizasyonundan katılımın sağlanmasına kadar her aşamada profesyonel destek sunar. Özellikle ikinci toplantılarda salt çoğunluk aranmaksızın karar alındığından, kararların tüm kat maliklerini bağlayıcı nitelikte olması sağlanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uygun Çözümler Sunuyoruz Şehir Yönetim olarak, apartman ve site yönetimi sürecinde Kat Mülkiyeti Kanunu’na tam uyum sağlamaya özen gösteriyoruz. Toplantılarda alınacak kararların geçerli olması ve hukuki açıdan sorunsuz olması için gerekli tüm yasal gerekliliklere uygun hizmet sunmaktayız. Kanunun gerektirdiği çoğunluk oranlarına dikkat ederek ve süreci yöneterek, kat maliklerinin hak ve menfaatlerini koruma amacıyla hizmet veriyoruz. Düzenli Toplantılar ve Bilgilendirme: Şehir Yönetim, apartman sakinlerini düzenli olarak bilgilendirir, toplantı çağrıları yapar ve karar sürecinde tüm maliklerin bilgilenmesini sağlar. Bu sayede, kat maliklerinin alınacak kararlara daha fazla katılım göstermesi teşvik edilir. Sonuç: Çoğunluk Sağlanamaması ve Apartman Yönetimi Apartman veya site yönetiminde çoğunluk sağlanamaması, yönetimsel süreçlerde aksamalara yol açsa da Şehir Yönetim olarak sunduğumuz çözümlerle kat maliklerinin ihtiyaç duyduğu destek ve organizasyonu sağlıyoruz. Yıllık toplantılarda alınacak kararların tüm kat maliklerini bağlayıcı nitelikte olması ve çoğunluk sağlanmadığı durumlarda yeniden toplantı düzenlenmesi gibi süreçlerin profesyonel bir yaklaşımla ele alınması, apartman ve site yönetiminin en iyi şekilde yürütülmesini sağlar. Eskişehir’de apartman yönetimi konusunda lider olan Şehir Yönetim, sizlere en iyi hizmeti sunmak için yanınızda! Daha sağlıklı ve düzenli bir yönetim süreci için bizlerle iletişime geçin ve apartmanınızın huzur ve güven içinde yönetilmesini sağlayın. Şehir Yönetim İle Profesyonel Apartman Yönetimi Şehir Yönetim olarak, Eskişehir’de apartman ve site yönetiminde profesyonel çözümler sunarak apartman sakinlerinin her türlü ihtiyacını karşılamaktayız. Yönetim sürecinizin her aşamasında yanınızda olarak apartman toplantılarının düzenlenmesi, çoğunluk sağlanamayan toplantıların yeniden organize edilmesi ve tüm yönetim süreçlerinin sağlıklı bir şekilde ilerlemesi için gereken desteği sağlıyoruz. Detaylı bilgi ve hizmetlerimizden yararlanmak için bizimle iletişime geçin. Bu blog yazısı, Şehir Yönetim olarak apartman ve site yönetimindeki profesyonel hizmetlerimizi tanıtmak ve Eskişehir’deki apartman sakinlerinin karşılaşabileceği bu önemli konuda farkındalık yaratmak amacıyla hazırlanmıştır.

Apartman ve Site Yönetiminin Kapsamı Nedir?
2024-09-19

Apartman ve Site Yönetiminin Kapsamı Nedir?

Apartman ve site yönetimi, toplu yaşam alanlarında düzenin sağlanması, ortak alanların bakımı ve sakinlerin ihtiyaçlarının karşılanması için hayati bir rol üstlenir. Bu süreçte yönetimin kapsamı, yalnızca aidat toplamak ya da bina bakımlarını organize etmekten çok daha geniştir. Hukuki, teknik ve idari işlemlerin profesyonel bir şekilde yönetilmesi, apartman ve site sakinlerinin konforlu, güvenli ve huzurlu bir yaşam sürmesi açısından büyük bir öneme sahiptir. Bu yazımızda, apartman ve site yönetiminin kapsamı nı detaylı bir şekilde inceleyerek, bu hizmetin neden profesyonellik gerektirdiğini ele alacağız. 1. Finansal Yönetim ve Aidat Toplama Apartman ve site yönetiminin en temel görevlerinden biri, finansal yönetim dir. Bu süreç, aidatların toplanması, bütçe planlaması, gelir-gider takibi ve ortak giderlerin karşılanması gibi işlemleri içerir. Yönetim, aidatların düzenli bir şekilde toplanmasını ve ortak alanlar için yapılan harcamaların doğru bir şekilde kullanılmasını sağlar. Bununla birlikte, bütçe oluşturma, geçmiş dönem borçlarının tahsil edilmesi ve mali raporların hazırlanması da finansal yönetim kapsamındadır. 2. Hukuki İşlemlerin Yönetimi Hukuki süreçler de apartman ve site yönetiminin önemli bir parçasıdır. Kat mülkiyeti kanunlarına uyum, kat malikleri arasında çıkabilecek hukuki anlaşmazlıkların çözümü, borç tahsilat işlemleri ve genel kurul toplantılarının düzenlenmesi gibi hukuki konular, profesyonel bir şekilde yönetilmelidir. Hukuki bilgi gerektiren bu işlemler, kat maliklerinin haklarını koruyacak şekilde yönetilmediğinde büyük sorunlara yol açabilir. Bu nedenle hukuki süreçlerin profesyonel destekle yürütülmesi, apartman ve site yönetiminin kapsamının önemli bir boyutunu oluşturur. 3. Teknik Bakım ve Onarımlar Apartman ve site yönetiminin en görünür sorumluluklarından biri, teknik bakım ve onarımlar dır. Bu kapsamda asansör bakımı, elektrik tesisatının kontrolü, su tesisatının bakımı, ısıtma-soğutma sistemlerinin düzenli olarak gözden geçirilmesi gibi teknik konular yer alır. Ayrıca, binaların dış cephelerinin yenilenmesi, çatlakların giderilmesi, boya ve badana gibi estetik düzenlemeler de teknik bakım ve onarım faaliyetleri arasında yer alır. 4. Temizlik ve Çevre Düzenlemesi Ortak alanların temizliği ve çevre düzenlemesi de apartman ve site yönetiminin kritik görevlerinden biridir. Bu kapsamda merdivenlerin temizliği, çöp toplanması, bahçelerin bakımı, peyzaj düzenlemeleri ve yeşil alanların korunması gibi işlemler yer alır. Temizlik hizmetlerinin düzenli yapılması, apartman ve site sakinlerinin sağlıklı ve temiz bir ortamda yaşamasını sağlar. 5. Güvenlik Hizmetleri Toplu yaşam alanlarında güvenlik, apartman ve site yönetiminin en önemli görevleri arasında yer alır. Profesyonel güvenlik hizmetleri, apartman ve sitelerde giriş-çıkış kontrolü, güvenlik kameralarının takibi, acil durumlara müdahale gibi işlemleri içerir. Güvenlik hizmetlerinin etkin bir şekilde sunulması, site sakinlerinin kendilerini güvende hissetmelerini sağlar. Ayrıca, yangın güvenlik sistemleri ve acil durum planlarının hazırlanması gibi konular da güvenlik hizmetleri kapsamında değerlendirilir. 6. İdari Yönetim ve Belge Düzenlemesi İdari işlemler, apartman ve site yönetimlerinin sorumluluk alanında önemli bir yer tutar. Genel kurul toplantıları nın düzenlenmesi, kat maliklerine yönelik bilgilendirme yazılarının hazırlanması, sigorta işlemleri ve hukuki belgelerin yönetimi gibi birçok idari iş, yönetimin kapsamına girer. Tüm bu belgelerin düzenli ve doğru bir şekilde tutulması, olası hukuki sorunların önüne geçilmesi açısından büyük bir önem taşır. 7. Ortak Kullanım Alanlarının Yönetimi Ortak kullanım alanları, apartman ve sitelerin sosyal yaşamına önemli katkılarda bulunur. Havuzlar, spor alanları, otoparklar, çocuk oyun alanları gibi yerlerin düzenli olarak bakımı ve kullanımı, yönetimin sorumluluğundadır. Bu alanların düzenli temizlenmesi, bakımının yapılması ve kullanım kurallarının belirlenmesi, apartman ve site sakinlerinin bu alanlardan en iyi şekilde faydalanmasını sağlar. 8. Çözüm Odaklı Yönetim Apartman ve site yönetiminde, çözüm odaklı bir yaklaşım büyük bir önem taşır. Kat malikleri arasında zaman zaman anlaşmazlıklar çıkabilir, ortak alan kullanımı ya da aidat ödemeleriyle ilgili sorunlar yaşanabilir. Profesyonel bir yönetim, bu tür sorunları hızlı ve etkin bir şekilde çözerek, apartman ve site sakinlerinin huzurunu korur. Anlaşmazlıkların yönetimi, iletişim ve uzlaşma becerileri gerektirir ve profesyonel yönetimlerin bu konudaki deneyimi sayesinde sorunlar kısa sürede çözüme kavuşturulur.   Apartman ve site yönetiminin kapsamı, sadece aidat toplamak ya da bakım onarım işleriyle sınırlı değildir. Hukuki, teknik, mali ve idari birçok alanda kapsamlı hizmetler sunulması gerekir. Profesyonel bir yönetim hizmeti, bu sorumlulukları eksiksiz bir şekilde yerine getirerek apartman ve site sakinlerinin daha huzurlu, güvenli ve konforlu bir yaşam sürmesini sağlar. Şehir Yönetim olarak, Eskişehir’de apartman ve site yönetimi konusunda uzman ekibimizle geniş kapsamlı hizmetler sunuyoruz. Hukuki süreçlerden teknik bakıma, güvenlikten çevre düzenlemesine kadar her alanda profesyonel çözümler üreterek, toplu yaşam alanlarınızı daha yaşanabilir hale getiriyoruz.

Apartman ve Sitelerin Hukuki İşlemlerinde Neden Profesyonel Hizmet Almalıyız?
2024-09-19

Apartman ve Sitelerin Hukuki İşlemlerinde Neden Profesyonel Hizmet Almalıyız?

Apartman ve site yönetimleri, toplu yaşam alanlarında düzeni sağlamak, güvenliği artırmak ve ortak alanların yönetimini yapmak için kritik bir rol üstlenir. Ancak, bu süreçte karşılaşılan hukuki sorunlar, yöneticiler ve sakinler için büyük zorluklar yaratabilir. Kat mülkiyeti kanunları, aidat takibi, borç tahsilatı ve ortak alanların kullanımı gibi hukuki işlemler, profesyonel bir yaklaşımla yönetilmezse, apartman ve site sakinlerinin haklarının korunması zorlaşır. Bu nedenle apartman ve site yönetimlerinde hukuki işlemlerde profesyonel hizmet almak büyük bir önem taşır. Kat Mülkiyeti Kanunlarına Uygun Yönetim Apartmanlar ve siteler, kat mülkiyeti kanunlarına tabidir. Bu kanunlar, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını belirler ve yönetimlerin bu yasal çerçevede hareket etmesini zorunlu kılar. Hukuki süreçlere hakim olmayan bir yönetim, bilinçsizce alınan kararlar veya hatalı işlemler nedeniyle büyük sorunlarla karşılaşabilir. Profesyonel bir hukuk danışmanı, kat mülkiyeti kanunlarına uygun olarak hareket edilmesini sağlar, yasal süreçlerde yönetime rehberlik eder ve olası anlaşmazlıkların önüne geçer. Aidat ve Borç Tahsilatında Hukuki Destek Apartman ve site yönetimlerinin en büyük zorluklarından biri, aidatların düzenli olarak toplanması ve borçların tahsil edilmesidir. Bazı kat malikleri aidat ödemelerini geciktirebilir ya da hiç ödeme yapmayabilir. Bu durumda hukuki bir süreç başlatılması gerekebilir. Profesyonel hukuki destek, aidat ve borç tahsilatında yönetimlere büyük bir avantaj sağlar. Hukuki danışmanlar, kat maliklerine karşı nasıl bir yol izlenmesi gerektiğini belirler ve yasal yollarla aidatların toplanmasını sağlar. Anlaşmazlıkların Hukuki Yollarla Çözümü Toplu yaşam alanlarında, kat malikleri arasında veya yönetimle kat malikleri arasında zaman zaman anlaşmazlıklar çıkabilir. Bu anlaşmazlıklar, park alanlarının kullanımı, ortak alanların paylaşımı, gürültü gibi konularda olabilir. Profesyonel bir hukuk danışmanı, bu tür anlaşmazlıkların yasal çerçevede çözülmesine yardımcı olur. Tarafsız bir şekilde hareket ederek, hem yönetimin hem de kat maliklerinin haklarını korur ve olası dava süreçlerini yönetir. Yönetim Kurulu Kararlarının Yasal Zeminde Alınması Apartman ve site yönetimleri, birçok karar almak zorundadır. Bu kararlar, yönetim kurulu toplantılarında alınır ve kat maliklerine duyurulur. Ancak, alınan kararların yasal bir zeminde olması, tüm kat maliklerinin haklarının korunması açısından önemlidir. Hukuki destekle, bu kararların yasal çerçevede ve doğru bir şekilde alınması sağlanır. Aksi takdirde, alınan kararlar hukuka aykırı olabilir ve iptal edilme riskiyle karşı karşıya kalabilir. İcra ve İflas Takiplerinde Profesyonel Destek Apartman ve site yönetimleri, zaman zaman kat maliklerinin borçlarını tahsil edemediğinde, icra ve iflas süreçlerine başvurmak zorunda kalabilir. Bu süreçlerin profesyonel bir hukuk danışmanı tarafından yönetilmesi, işlemlerin hızla ve sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlar. Ayrıca, bu süreçlerde yapılan hatalar, yönetimi ve kat maliklerini zor durumda bırakabilir. Profesyonel hizmet almak, bu riskleri ortadan kaldırır ve kat maliklerinin haklarını en iyi şekilde korur. Tüm Yasal Belgelerin Düzenlenmesi Apartman ve site yönetimlerinin, kat mülkiyeti kanunlarına uygun olarak çeşitli belgeler hazırlaması gerekebilir. Yönetim planları, genel kurul toplantı tutanakları, kat malikleri kurulu kararları gibi belgelerin hukuki çerçevede hazırlanması, olası yasal sorunların önüne geçer. Profesyonel hukuki hizmet almak, bu belgelerin eksiksiz ve doğru bir şekilde hazırlanmasını sağlar. Hukuki Süreçlerin Zamanında ve Etkili Yönetimi Hukuki süreçler, zaman alıcı ve karmaşık olabilir. Apartman ve site yönetimlerinin bu süreçlerle başa çıkması zor olabilir. Profesyonel bir hukuk danışmanı, bu süreçlerin hızlı ve etkili bir şekilde yürütülmesini sağlar. Hukuki sorunlar zamanında çözüme kavuşturularak, apartman ve site yönetimlerinin daha verimli çalışmasına olanak tanınır.   Apartmanlar ve siteler için hukuki işlemler, uzmanlık gerektiren süreçlerdir. Profesyonel bir hukuk danışmanından alınan hizmet, yönetimlerin hukuki sorunlarla başa çıkmasını kolaylaştırır, kat maliklerinin haklarını korur ve yönetimin güvenilirliğini artırır. Apartman ve site yönetimlerinde hukuki işlemler doğru bir şekilde yürütülmediğinde, hem yönetim hem de kat malikleri için maddi ve manevi kayıplar yaşanabilir. Bu nedenle, profesyonel hukuki hizmet almak, apartman ve site yönetimlerinin başarısı için kritik bir faktördür. Şehir Yönetim olarak, Eskişehir’de apartman ve sitelere profesyonel hukuki destek sunarak, yaşam alanlarınızda güvenli ve sorunsuz bir yönetim deneyimi sağlıyoruz. Deneyimli hukuk ekibimizle, apartman ve sitelerin hukuki işlemlerini en üst düzeyde yönetiyor, sakinlerimizin haklarını güvence altına alıyoruz.

Eskişehir’de Güvenli ve Konforlu Mülk Yönetimi Nasıl Sağlanır?
2024-09-19

Eskişehir’de Güvenli ve Konforlu Mülk Yönetimi Nasıl Sağlanır?

Eskişehir, modern yaşam olanakları ve gelişen konut projeleriyle öne çıkan şehirlerden biridir. Bu şehirde, apartman ve site yönetimi, hem güvenliği hem de konforu sağlayacak şekilde profesyonel bir yaklaşımla ele alınmalıdır. Mülk yönetiminde doğru stratejiler, sadece bina sakinlerinin günlük yaşamlarını iyileştirmekle kalmaz, aynı zamanda mülklerin değerini de artırır. Peki, Eskişehir’de güvenli ve konforlu mülk yönetimi nasıl sağlanır? İşte profesyonel mülk yönetiminin temel unsurları: 1. Profesyonel Yönetim Anlayışı Mülk yönetimi, deneyim ve uzmanlık gerektiren bir süreçtir. Eskişehir’de profesyonel yönetim firmaları, apartman ve sitelerin her türlü ihtiyacını karşılayacak ekip ve bilgi birikimine sahiptir. Hukuki, mali, teknik ve operasyonel konularda uzman personel ile mülklerin düzenli olarak kontrol edilmesi ve ihtiyaç duyulan hizmetlerin zamanında sunulması, mülk yönetiminin temel taşlarındandır. Profesyonel ekipler, olası sorunları önceden tespit ederek, erken müdahale ile maliyetli hasarların önüne geçer. Bu sayede sakinler, huzurlu ve sorunsuz bir yaşam sürdürebilir. 2. Güvenlik Tedbirlerinin En Üst Düzeyde Tutulması Güvenlik, mülk yönetiminde en kritik unsurlardan biridir. Güvenli bir yaşam alanı oluşturmak için: Kamera Sistemleri: Apartman ve site giriş-çıkış noktalarına yerleştirilen güvenlik kameraları, 7/24 izleme sağlar. Güvenlik Görevlileri: Profesyonel güvenlik ekipleri, site sakinlerinin güvenliğini sağlar ve olası tehlikelere karşı hızlı bir şekilde müdahale eder. Acil Durum Planları: Olası yangın, deprem veya diğer acil durumlar için hazırlanan planlar, düzenli olarak test edilerek bina sakinlerinin güvenliği sağlanır. Bu önlemler, mülk yönetiminde profesyonellik ile güvenliğin bir araya gelmesini sağlar. 3. Temizlik ve Bakım Hizmetleri Apartman ve sitelerin temizliği ve düzeni, yaşam kalitesini doğrudan etkiler. Düzenli temizlik hizmetleri, ortak kullanım alanlarının hijyenini sağlarken, bakım ve onarım çalışmaları da binaların uzun ömürlü olmasını garantiler. Eskişehir’de toplu yaşam alanları, iklim koşullarına uygun olarak periyodik bakıma tabi tutulmalıdır. Özellikle kış aylarında buzlanma ve çatılardaki kar temizliği, sakinlerin güvenliği açısından hayati öneme sahiptir. 4. Yenilikçi Çözümler ve Teknoloji Kullanımı Mülk yönetiminde teknolojinin etkin kullanımı, hizmet kalitesini artıran bir faktördür. Akıllı bina sistemleri, enerji tasarrufu sağlayan çözümler ve uzaktan yönetim uygulamaları, hem sakinlerin konforunu artırır hem de işletme maliyetlerini düşürür. Eskişehir’deki modern sitelerde, enerji verimliliği sağlayan sistemler ve yenilenebilir enerji kaynakları kullanılarak çevre dostu projeler öne çıkmaktadır. Bu sayede hem doğaya katkı sağlanır hem de site sakinleri düşük maliyetlerle daha kaliteli bir yaşam sürer. 5. Müşteri Memnuniyeti Odaklı Yaklaşım Güvenli ve konforlu mülk yönetiminde müşteri memnuniyeti, başarının en büyük anahtarıdır. Eskişehir’de profesyonel mülk yönetim firmaları, sakinlerin ihtiyaçlarını yakından takip eder ve şeffaf bir iletişim anlayışıyla hizmet sunar. Talep ve şikayetlerin hızlı bir şekilde çözülmesi, sakinlerin memnuniyetini en üst düzeye çıkarır. Bu kapsamda: Çözüm Odaklı Yaklaşım: Karşılaşılan her türlü problem için hızlı ve etkili çözümler üretilmelidir. Şeffaf Yönetim: Sakinlere düzenli olarak yönetim faaliyetleri ve mali durumu hakkında bilgi verilmelidir. 6. Hukuki ve Mali Danışmanlık Mülk yönetiminde, özellikle apartman ve site yönetiminde hukuki ve mali işlemler büyük bir dikkat gerektirir. Site aidatlarının düzenli takibi, borçların tahsili ve hukuki süreçlerin doğru yönetilmesi, mülk yönetim firmalarının profesyonel hizmet anlayışının bir parçasıdır. Eskişehir’de uzman avukat ve mali müşavirlerle çalışan yönetim firmaları, bu süreçleri eksiksiz bir şekilde yöneterek sakinlere güven verir. Sonuç Eskişehir’de güvenli ve konforlu mülk yönetimi, profesyonellik, güvenlik, teknoloji ve müşteri odaklı hizmetlerle sağlanır. Şehir Yönetim gibi deneyimli firmalar, mülklerin değerini artırırken, sakinlerin yaşam kalitesini yükseltmek için sürekli yenilikçi çözümler sunar. Profesyonel bir mülk yönetimi ile Eskişehir’de huzurlu ve güvenli yaşam alanlarına sahip olmak mümkündür.