Apartman ve site yaşamında düzenli bir yönetim, hem komşuluk ilişkileri hem de hukuki gereklilikler açısından büyük önem taşır. Ancak yönetici ataması yapılırken birçok soru ve kafa karışıklığı yaşanabilir. Bu yazıda, yönetici atamasıyla ilgili yasal gereklilikleri, dikkat edilmesi gereken noktaları ve örnek olayları detaylı şekilde ele alacağız.
1. Yönetici Atamasının Zorunlu Olduğu Yapılar
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 34:
- 8 veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur.
- Yönetici atanmazsa, her kat maliki tek başına diğer maliklere karşı sorumlu hale gelir.
Örnek Olay:
Bir apartmanda 10 bağımsız bölüm bulunmasına rağmen yönetici atanmadığı için ortak giderler ödenmedi. Bu durum, apartman sakinleri arasında hukuki uyuşmazlıklara yol açtı ve mahkeme, kat maliklerinden birini zorunlu yönetici olarak atadı.
2. Kat Maliki Olmayan Biri Yönetici Olabilir mi?
KMK Madde 34/2:
Kat maliki olmayan bir kişi, kat malikleri kurulu tarafından atanabilir. Ancak, bu kişinin atanması için oy çokluğu gereklidir.
- Nasıl Yönetici Seçilebilir?
- Toplantıya katılanların çoğunluk oyu ile seçilir.
- Kat maliklerinin 1/3’ünün talebiyle profesyonel bir yönetici atanabilir.
Örnek Olay:
Bir site sakini, profesyonel bir yönetici atanmasını talep etti. Toplantıya katılan maliklerin çoğunluğu bu öneriyi kabul ederek, site yönetimi için bir emlak yönetim firmasını görevlendirdi.
3. Yönetim Kurulu Seçimi
Tek bir kişi yerine bir yönetim kurulu seçilebilir. Bu kurul, genellikle büyük sitelerde tercih edilir ve 3 ila 5 üyeden oluşur.
- Yönetim kurulu üyelerinin kararları, noter onaylı karar defterine işlenmelidir.
Örnek Olay:
Büyük bir sitede, tek bir yöneticinin sorumluluğu yeterli görülmediği için 5 kişilik bir yönetim kurulu seçildi. Bu kurul, her ay düzenli toplantılar yaparak alınan kararları tutanak altına aldı.
4. Yönetici Seçiminde Oy Sayısı ve Şartları
KMK Madde 34/3:
- Yönetici seçimi için toplantıya katılan maliklerin oy çokluğu gerekir.
- İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu yeterlidir.
Oy Hakkı:
- Her bağımsız bölüm sahibi, bir oy hakkına sahiptir.
- Malik, toplantıya katılamazsa vekil aracılığıyla oy kullanabilir.
Örnek Olay:
Bir apartmanda, ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamadığı için yönetici seçimi yapılamadı. İkinci toplantıda ise toplantıya katılan maliklerin çoğunluğu ile yönetici ataması yapıldı.
5. Yönetici Atamasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Şeffaflık ve Güven:
- Seçilen yöneticinin mali işlerde şeffaf olması önemlidir.
- Kararların noter onaylı karar defterine işlenmesi şarttır.
- Denetim Mekanizması:
- Yöneticinin faaliyetleri, kat malikleri tarafından denetlenebilir.
- Gerekirse, bağımsız bir denetçi atanabilir.
- Yönetim Planına Uygunluk:
- Yönetici, apartman veya sitenin yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır.
Apartman ve site yönetiminde, doğru bir yönetici ataması, ortak yaşamın düzenli ve huzurlu olmasını sağlar. Yönetici seçimi yapılırken Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hareket edilmesi, ileride yaşanabilecek hukuki sorunların önüne geçer. Yönetici atamasıyla ilgili her adımın, maliklerin oyları ve görüşleri doğrultusunda şeffaf bir şekilde yapılması büyük önem taşır.