Kiracıların Ortak Alan Hakları: Sorunlar, Çözüm Yolları ve Yasal Dayanaklar

Kiracıların Ortak Alan Hakları: Sorunlar, Çözüm Yolları ve Yasal Dayanaklar

Apartman ve site yaşamı, topluluk düzeninin sağlanması ve ortak alanların doğru kullanımıyla huzurlu hale gelir. Ancak, ortak alan kullanımıyla ilgili sorunlar, özellikle kiracılar açısından zorlu durumlara yol açabilir. Kiracılar, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde belirlenmiş hak ve sorumluluklarını bilerek, bu sorunlara yasal zeminde çözüm bulabilirler. Bu yazıda , kiracıların ortak alan kullanımıyla ilgili sık karşılaşılan problemleri, yasal düzenlemeleri ve pratik çözüm yollarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

1. Ortak Alanların Tanımı ve Kiracıların Hakları

Ortak alanlar, apartman ve sitelerde herkesin kullanımına açık olan yerlerdir. KMK Madde 4’e göre, asansörler, otoparklar, bahçeler, merdiven boşlukları ve çatı gibi alanlar ortak alan kapsamındadır. Kiracılar, mal sahiplerinin haklarına paralel olarak bu alanları kullanma hakkına sahiptir.

Hukuki Dayanaklar:

• Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 18: Komşuların birbirlerine saygılı davranma yükümlülüğü.
• Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 683: Herkes, sahip olduğu veya kullandığı alanlarda huzur içinde yaşama hakkına sahiptir.

Örnek Sorunlar:

• Otopark kavgaları: Alanların işgal edilmesi.
• Asansör problemleri: Sürekli arıza veya aşırı kullanım.
• Gürültü: Ortak alanlardaki etkinliklerin rahatsızlık yaratması.

2. Kiracıların Karşılaşabileceği Ortak Alan Sorunları

2.1. Otopark Kullanım Sorunları

• Sorun: Yeterli otopark alanı olmaması veya kiracıların kullanımının engellenmesi.
• Çözüm:
  KMK’ya göre otopark kullanımı, genel kurul kararıyla belirlenir. Kiracıların hakları, kira sözleşmesi ve site yönetim planına bağlıdır. Kiracı, kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe otopark hakkını kullanabilir.

2.2. Asansör Kullanımı ve Sorunları

• Sorun: Kiracıların asansör kullanımıyla ilgili kısıtlamalar ya da bozuk asansörler.
• Çözüm:
  KMK Madde 20’ye göre, asansör bakım masrafları aidatlarla karşılanır. Kiracılar, aidatlarını düzenli ödeyerek bu hizmetten eşit şekilde faydalanabilirler.

2.3. Bahçe ve Sosyal Alanlara Erişim Kısıtlamaları

• Sorun: Kiracıların bahçe, oyun parkı veya spor alanlarına erişiminin kısıtlanması.
• Çözüm:
  KMK Madde 19’a göre, bu alanların tüm sakinlere eşit şekilde tahsis edilmesi gerekir. Yönetim planında aksi bir karar alınmadıkça, kiracıların bu alanları kullanma hakkı bulunmaktadır.

2.4. Gürültü ve Komşuluk Sorunları

• Sorun: Gürültü kirliliği ya da diğer kiracıların davranışlarından kaynaklanan rahatsızlıklar.
• Çözüm:
  Kiracılar, TMK Madde 739’a göre, huzurlarını bozan durumlardan yönetim veya kat malikine şikâyette bulunabilir. Ayrıca, yönetim planına uygun davranışların sağlanması için genel kurul kararları uygulanmalıdır.

3. Kiracı Olarak Haklarınızı Nasıl Koruyabilirsiniz?

a) Apartman Yönetimine Başvuru

Sorun yaşadığınızda ilk olarak apartman yönetimi ile iletişime geçmelisiniz. Yönetim planında belirtilen kuralların uygulanması, kiracı olarak sizin de hakkınızdır. KMK Madde 32 gereği, yönetim kurulu ortak alanlarla ilgili sorunları çözmekle yükümlüdür.

b) İhtarname Gönderme

Yönetimin sorunu çözmemesi durumunda, ev sahibiniz aracılığıyla veya doğrudan noter kanalıyla apartman yönetimine ihtarname gönderebilirsiniz. Bu, hukuki süreç başlatmadan önce bir uyarı niteliği taşır.

c) Çözüm İçin Alternatif Yollar

• Arabuluculuk: Yeni çıkan yasalar kapsamında apartman sorunlarında arabuluculuk yoluna başvurabilirsiniz.
• Mahkemeye Başvuru: Ortak alan kullanımıyla ilgili sorunlar çözülmezse, sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz.

4. Ortak Alan Kullanımıyla İlgili Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri

5. Kiracılar İçin Pratik Öneriler

• Kira Sözleşmenizi İnceleyin: Sözleşmenizde ortak alan kullanımıyla ilgili maddeler varsa bunları yönetimle paylaşabilirsiniz.
• Apartman Toplantılarına Katılın: Kiracı olsanız dahi, toplantılara katılma hakkınız bulunur. Söz alarak sorunları dile getirebilirsiniz.
• Yasal Haklarınızı Araştırın: Gerekirse bir avukata danışarak daha etkili bir yol izleyebilirsiniz.