Bina ve site yönetimi, birçok insanın ortak yaşadığı yerlerde huzurlu bir çevre oluşturmanın temel taşlarındandır. Ancak, ülkemizde bu konuda karşılaşılan problemler, hem bireyleri hem de toplumu olumsuz etkileyebilmektedir. Peki, binalar neden sağlıklı bir şekilde yönetilemiyor? Bu yazıda, bina yönetimindeki yanlış bilinen gerçekleri, uygulamadaki temel sorunları ve profesyonel yönetimlerin görevlerini ele alacağız.
1. Yanlış Bilinen Gerçekler
1.1. Genel Kurul Katılımı ve Karar Alma Süreçleri
Binalarda ve sitelerde yönetim kararlarının alınmasında en önemli unsur genel kurullardır. Ancak, çoğu zaman bu toplantılara gereken önem verilmemekte ve yeterli katılım sağlanamamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre:
· Normal binalarda: Yılda en az bir kez genel kurul yapılması zorunludur.
· Toplu konutlarda: Bu süre iki yılda birdir.
Ancak, kat maliklerinin genellikle genel kurullara katılmaması veya yanlış bilgilere dayanarak karar alması nedeniyle sorunlar ortaya çıkıyor. İkinci toplantılarda, yeterli katılım olmadığı durumlarda yönetici atanıyor ve bu kararlar daha sonra itiraza açık hale geliyor.
1.2. Sözde Uzun Vadeli Yönetim Sözleşmeleri
Bazı mütahhit firmalar, teslim ettikleri projelerde yönetim hakkını kendilerine bağlı paravan şirketlere devrediyor. KMK 73. maddeye dayanarak 10 yılı aşan yönetim sözleşmeleri yapıyorlar. Ancak bu madde, sadece bitmeyen inşaatlar veya İskan’ı olmayan projeler içindir. Kat maliklerinin bu tür durumlarda itiraz hakları olduğunu bilmesi çok önemlidir.
Binaların sağlıklı yönetilememesinin önemli sebeplerinden biri, bina yönetimi konusundaki yanlış algılar ve eksik bilgilerdir. Örneğin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (“KMK”) belirtilen hükümlerin birçoğu ya tam olarak bilinmemekte ya da yanlış yorumlanmaktadır. Şu sıkça karşılaşılan yanlış inançlardan bazıları:
- Bırakın İnşaat Firma Yönetsin: Mütahhit firmaların bina yönetimine dahil olmasının zorunlu olduğu yanılgısı. Ancak bu durum, çoğunlukla geçici yönetimlerin suistimallerine yol açıyor.
- Genel Kurul Katılımı Gereksizdir: Çoğu malikin, genel kurul toplantılarına katılmayıp karar alma süreçlerini başkalarına bırakması. Bu tutum, kötü niyetli kişilerin yönetimi ele geçirmesine olanak tanıyor.
- Defter Tasdiklerinin Önemsiz Olduğu Düşüncesi: KMK’ya göre her yıl yönetim defterlerinin noterden tasdik edilmesi gerekir. Ancak birçok bina yönetiminde bu kural ihmal edilmekte, bu da hukuki sorunlara yol açmaktadır.
Uygulamadaki Problemler Bina yönetiminde karşılaşılan temel sorunlar şu şekilde sıralanabilir:
- Genel Kurul Toplantılarındaki Eksiklikler: Salt çoğunluk sağlanamadığı için toplantıların yetersiz kaldığı durumlar. Toplantıya katılan az sayıdaki kişi, diğer kat maliklerinin haklarına zarar verecek kararlar alabiliyor.
- Denetim Eksiklikleri: Denetçilerin profesyonel bilgi eksikliği nedeniyle mali tabloları denetleyememesi. Bu durum, yolsuzluklara açık kapı bırakıyor.
- Haksız Aidat Artışları: Çoğu bina, giderlerini planlayamıyor ve bu da öngörülmeyen aidat artışlarına sebep oluyor.
- Profesyonel Yönetimlerin Eksikliği: Yönetim işlerini profesyonel ellere bırakmayan binalar, amacına ulaşamayan yönetim modelleri ile sorun yaşamaya devam ediyor.
2. Uygulamadaki Temel Sorunlar
2.1. Yöneticilerin Yetki ve Sorumlulukları
Yönetici, kanuna göre her kat malikinin ortak menfaatlerini gözetmekle yükümldür. Ancak, uygulamada bçoğüu yönetici bu sorumlulukları ihmal edebiliyor. KMK’ya göre:
· Yönetici, her yıl defterlerin noter tasdikini yapmak zorundadır.
· Aidat toplama ve harcamaların belgelenmesi yasal bir zorunluluktur.
Ancak, bazı yöneticiler bu kuralları ihmal ederek hukuksuz kararlar alıyor veya defter tasdikini yapmadan yönetimi sürdürebiliyor.
2.2. Denetim Eksikliği
Denetçiler, yöneticilerin kararlarını denetlemekle sorumludur. Ancak, denetim yapacak kişiler genellikle gerekli bilgi ve beceriye sahip olmadıkları için bu sorumluluklarını yerine getiremez. Bu durum, kat maliklerinin haklarının korunamamasına yol açabilir.
2.3. Haksız Kazanç Peşindeki Kışiler
Bazı durumlarda, yöneticiler veya denetçiler, çıkar ilişkilerine dayanan kararlar alıyor. Tedarikçilerle anlaşıp, kat maliklerinden fazla aidat toplayarak, kendi kişisel çıkarlarına hizmet eden sistemler kurabiliyorlar.
3. Profesyonel Yönetimlerin Görevleri
Bir binanın profesyonel yönetimle yönetilmesi, hem ekonomik hem de yapısal olarak uzun vadeli faydalar sağlar. Şehir Yönetim olarak profesyonel yönetim hizmetlerimiz, aşağıdaki önemli başlıkları kapsamaktadır:
- Hukuki Danışmanlık: Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak genel kurul ve karar alma süreçlerini yönetmek.
- Mali Planlama: Gelir-gider tabloları oluşturup denk bütçe sistemi ile şeffafıyeti sağlamak.
- Denetim Hizmetleri: Profesyonel muhasebe ekibiyle finansal denetimler yapmak.
- Aidat Tahsilatı ve Takibi: Zamanında aidat tahsilatı yaparak, olası tahsilat sorunlarını minimize etmek.
- Bakım ve Onarım Hizmetleri: Binanın ihtiyacı olan teknik bakım ve onarımı profesyonel ekiplerle organize etmek.
3.1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uygun Yönetim
Profesyonel bir yönetim, KMK'ya uygun hareket ederek yasalara aykırı uygulamalara engel olur. Şeffaf raporlama ve etkili denetim bu konuda kritik önem taşır.
Kanun Maddeleri İle İlgili Referanslar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddeleri, yönetim sorunlarının çözülmesi için kritik öneme sahiptir:
- Madde 34: Yönetici atanması ve yöneticinin yükümüllükleri.
- Madde 35: Yöneticinin görevleri ve yükümüllükleri.
- Madde 41: Genel kurul toplantıları ve karar alma usulleri.
- Madde 73: Geçici yönetim süresi ve kapsamı.
3.2. Aidat ve Harcama Dengesi
Aidatların düzgün toplanması ve dengeli bir bütçe oluşturulması profesyonel yönetimlerin temel görevleri arasındadır. Denk bütçe uygulamaları, yönetimlerde şeffaflığı ve güveni artırır.
4. Çözümler ve Öneriler
· Eğitim: Kat maliklerinin ve yöneticilerin bilinçlendirilmesi için eğitim programları düzenlenmelidir.
· Denetim Mekanizmaları: Bağımsız denetim kurulları oluşturulmalı ve uygulamada şeffaflık sağlanmalıdır.
· Kanun Güncellemeleri: KMK'nın eksiklikleri giderilerek modernize edilmelidir.
· Profesyonel Hizmetler: Alanında uzman yönetim firmalarından destek alınması, sorunların önlenmesine yardımcı olabilir.
Binaların sağlıklı yönetilmesi, hem bireylerin hem de toplulukların huzuru için çok önemlidir. Yanlış bilinen gerçekler, uygulamadaki eksiklikler ve çıkar ilişkilerine dayanan sistemler, bu süreci olumsuz etkileyebilmektedir. Ancak, profesyonel yönetimlerin desteği ve bilinçli bir yaklaşımla bu sorunlar aşılabilir.