Apartman ve site yönetimlerinde, yöneticilerin görev ve sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili mevzuatla belirlenmiştir. Ancak zaman zaman yöneticilerden, kanunen görev tanımlarının dışında taleplerde bulunulabilir. Bu durum, hem yönetici hem de kat maliklerini hukuki sorunlarla karşı karşıya bırakabilir. Peki, yöneticiden neler istenemez? Bu soruya yanıt bulurken, ilgili kanun maddeleri, örnek olaylar ve pratik tavsiyelerle konuyu detaylı bir şekilde ele alacağız.
Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine göre bir yöneticinin görevleri şu şekilde sıralanabilir:
- Ortak alanların bakım ve onarımı.
- Kat maliklerinden aidatların toplanması.
- Ortak giderlerin yönetilmesi.
- Hukuki durumlarda site adına dava açma veya savunma.
- Denetim kuruluna düzenli rapor sunma.
Bu görevlerin dışında kalan konular, yöneticinin sorumluluğu altında değildir.
Yöneticiden Neler İstenemez?
- Kişisel Hizmet Talepleri:
Bir yönetici, kat maliklerinin bireysel işlerini yerine getirmek zorunda değildir. Örneğin:- Evde tadilat işleri organize etmek.
- Kişisel kargoları kabul etmek.
- Kat maliklerinin özel davalarına müdahil olmak.
Örnek Olay:
Ahmet Bey, apartman yöneticisinden evinde su sızıntısı sorununu çözmesini talep etmiştir. Ancak bu sorun, Ahmet Bey’in bireysel dairesinde gerçekleştiği için yönetici sorumlu değildir. Bu tür sorunlar, mal sahibinin kendi sorumluluğundadır.
- Hukuken Yetki Aşımı Gerektiren Talepler:
Yöneticiler, sadece kendilerine verilen yetkiler çerçevesinde hareket edebilirler. Yetki aşımı gerektiren şu talepler yöneticiden istenemez:- Yönetim planında belirtilmeyen ek görevleri üstlenmek.
- Kanuna aykırı uygulamaları gerçekleştirmek.
KMK 39. Madde: Yönetici, kanuna veya yönetim planına aykırı hareket edemez.
- Özel Harcamaların Karşılanması:
Kat malikleri, bireysel ihtiyaçlarını yönetim bütçesinden karşılamayı talep edemez. Örneğin:- Daire içindeki elektrik arızalarının giderilmesi.
- Özel otopark yerlerinin ayrılması.
- Yetki ve Süre Dışında Talepler:
Yönetici, görev süresi dolduğunda veya yetkisi dışında herhangi bir işlem yapamaz.
Örnek Olay:
Mevcut yönetici, görev süresi dolmasına rağmen site adına yeni bir sözleşme yapmıştır. Bu sözleşme geçersiz sayılmış ve hukuki sorunlara yol açmıştır.
Hukuki Dayanaklar:
- KMK Madde 35: Yönetici, sadece kanunun ve yönetim planının kendisine verdiği görevleri yerine getirir.
- KMK Madde 39: Yönetici, kendi görev tanımı dışındaki işleri yapmayı reddetme hakkına sahiptir.
Yöneticiler, belirli bir çerçevede görev yapar ve bu sınırların dışına çıkmaları beklenemez. Hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin, hak ve sorumluluklarını doğru bir şekilde bilmesi, apartman ve site yaşamında düzenin sağlanması açısından son derece önemlidir.