Bir apartman ya da sitede, ortak alan olan garajın adaletli bir şekilde kullanılması, Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) uygun olarak tüm kat maliklerinin ortak haklarını koruyacak bir sistemle düzenlenmelidir.
Ortak alanlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesine göre, apartman veya siteye ait olan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş bölümlerdir. Örnekler:
- Bahçe, otopark, sığınak, teras, asansör boşluğu.
- Çatı, depo, bina giriş holleri gibi bölümler.
Ancak, garaj kapasitesinin sınırlı olduğu ve herkesin ihtiyacını karşılamadığı durumlarda, adaletli bir çözüm bulunması zorunludur.
Bu yazıda, 10 daireli bir binada, sadece 2 araçlık park alanı bulunan bir garajın hakkaniyetli kullanımı için uygulanabilecek yöntemleri somut örneklerle ele alacağız.
1. Kat Maliklerinin Ortak Kararıyla Düzenleme
Garaj kullanımına ilişkin düzenlemeler, kat maliklerinin katılımıyla alınacak kararlarla belirlenmelidir. Bu kararlarda şu sorulara cevap aranabilir:
- Kimler park hakkı talep ediyor?
- Park alanına olan talep ihtiyacı karşılayacak kapasitede mi?
- Kullanım hakkı konusunda herkes mutabık mı?
Garajın adaletli kullanımını sağlamak için, kat malikleri kurulunda bu konu gündeme alınmalı ve bir çözüm üzerinde uzlaşılmalıdır.
Eşit Faydalanma İlkesi: Ortak alan olan garaj, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiştir. Kullanımda eşitlik sağlanması gerekir.
Gönüllülük Esası: Garajı kullanmak isteyenlerin sayısı 2'den azsa, gönüllülük esasıyla bu kişiler kullanım hakkını alabilir.
2. Dönüşümlü Kullanım Sistemi
Eğer 2 park yeri çok sayıda talep görüyorsa, hakkaniyetli bir çözüm için dönüşümlü bir sistem uygulanabilir:
Örnek:
- Park yerleri için kura çekimi yapılır. Kat malikleri arasında kura çekilerek sırayla park yeri hakkı tanınabilir.
- İlk çekilişte hak kazanan 2 malik, park yerini 6 aylık bir dönem boyunca kullanır, her 6 ayda bir kullanım hakkı başka dairelere devredilebilir.
- 6 ay sonra diğer maliklere sıra gelir. Bu sistem, herkesin eşit şekilde faydalanmasını sağlar.
Bu sistem sayesinde, park yeri olmayan maliklerin mahrumiyet duygusu azalır ve anlaşmazlıkların önüne geçilir.
3. Kullanım Ücretlendirme Modeli
Garajın kullanımını daha adaletli hale getirmek için bir "kullanım üreti" sistemi uygulanabilir. Bu modelde, park yerini kullananlardan belli bir üret talep edilir ve toplanan ücret, apartman giderlerinde kullanılabilir veya aidatlara indirim olarak yansıtılabilir
Örnek:
- Aylık park yeri kullanım bedeli 500 TL olarak belirlenir.
- Toplanan 1.000 TL, apartmanın elektrik, temizlik gibi ortak giderlerini karşılamada kullanılır. Bu da diğer maliklerin aidat yükünü azaltır.
Bu yöntem , araç sahibi olmayan maliklerin de ortak alandan dolaylı olarak fayda sağlamasını mümkün kılar.
4. Alternatif Kullanım Amaçları
Ortak alanın alternatif kullanımları düşünülebilir.
Garajda herkesi memnun eden bir çözüm bulunamıyorsa, herkesin aracı yoksa ve garaj iki araçlık kapasiteyle sınırlıysa, kat malikleri garajın farklı bir şekilde değerlendirilmesine karar verebilir:
- Depo Alanı Olarak Kullanım: Gerekli durumlarda, garajın depo gibi bir alan olarak değerlendirilmesi oybirliğiyle kararlaştırılabilir.
- Ortak Alan İhtiyacına Göre Düzenleme: Örneğin, bisiklet veya motosiklet park yeri olarak kullanılması gibi alternatif çözümler bulunabilir.
- Ortak Alanların Kiraya Verilmesi KMK’nın 45. ve 48. maddelerine göre, ortak alanlarla ilgili önemli bir tasarrufta bulunmak için kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerekir. Kiraya verme durumu, bu tasarruf kapsamına girer çünkü bu, ortak alanların kullanım şeklinde bir değişiklik anlamına gelir. Bahçe gibi ortak alanların kafeterya, otopark veya farklı bir ticari işletme olarak kiraya verilmesi.Çatı veya dış cephe gibi alanların reklam tabelası, baz istasyonu gibi amaçlarla kiralanması.
Bu tür bir düzenleme, kat maliklerinin ortak menfaatine hizmet edebilir. Bunun için kat maliklerinin oybirliğiyle karar alınması gerekir. Garajın depo alanı olarak kullanılmasına karar vermek için genellikle oybirliği gerekir. Ancak spesifik durumlarda, garajın kullanım amacı büyük ölçüde değişmiyorsa, oy çokluğu ile de karar alınabilir. Yine de bu tür kararların yasal dayanaklarla desteklenmesi önemlidir.
5. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Hukuki Çerçeve
Garaj gibi ortak alanların kullanımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre belirlenir:
- KMK Madde 4: Garaj, ortak alan olarak kabul edilir.
- KMK Madde 45 ve 48: Ortak alanın kullanım amacının değiştirilmesi için oybirliği gerekir.
- KMK Madde 33: Anlaşmazlıklar durumunda sulh hukuk mahkemesi yoluyla çözüm aranabilir.
Yönetim planında garajın nasıl kullanılacağına dair özel hükümler varsa, bu hükümler geçerlidir. Örneğin, yönetim planında garajın yalnızca araç parkı için kullanılacağı belirtiliyorsa, bu plana aykırı bir değişiklik için oybirliği gerekir
Oybirliği olmadan garajın depo olarak kullanılması durumunda, kat maliklerinden herhangi biri bu karara itiraz edebilir. İtiraz sonucunda durum mahkemeye taşınır ve mahkeme, KMK’ya ve yönetim planına uygunluğa göre bir karar verir. Bu nedenle, garajın herhangi bir amaca tahsis edilmesi konusunda kat maliklerinin yazılı mutabakatı ve kanuna uygun kararlar şarttır. Anlaşmazlık durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında, hak sahipleri sulh hukuk mahkemesine başvurarak çözüm talep edebilir. Mahkeme, garajın eşit ve hakkaniyetli kullanımı için karar verebilir.
Oybirliği veya Oy Çokluğu Gereksinimi
KMK’nın 4. maddesine göre garaj, bir apartman veya sitenin ortak alanlarından biridir ve kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiştir.
Garajın kullanım amacının değiştirilmesi (örneğin araç parkı yerine depo alanı olarak kullanılması), bu ortak alanın niteliğinde bir değişiklik yaratır.
Oybirliği Gerektiren Durumlar
- KMK’nın 45. ve 48. maddelerine göre, ortak alanların kullanım amacını değiştirmek için oybirliği şarttır.
- Garajın depo alanı olarak kullanılmasına karar verilmesi, garajın asıl fonksiyonunun değiştirilmesi anlamına gelir.
- Bu tür bir değişiklik, tüm kat maliklerinin haklarını etkileyebileceğinden, oybirliği gerekir.
Oy Çokluğu Gerektiren Durumlar
- Eğer garajın bir kısmı depo olarak kullanılacaksa ve bu durum garajın genel kullanım amacını etkilemiyorsa (örneğin, araç parkı için yeterli alan kalıyorsa), oy çokluğu ile karar alınabilir.
- Ancak, bu durumda bile, alınan kararın hukuka uygunluğu ve diğer maliklerin haklarının korunup korunmadığına dikkat edilmelidir. Aksi takdirde, itiraz ve mahkeme süreci gündeme gelebilir.
Sonuç: Adaletli Bir Sistemle Herkes Memnun Olabilir
Binanın yönetim planında garajın kullanımıyla ilgili özel bir hüküm varsa, bu hükümler esas alınır. Eğer plan yeterince açık değilse, kat maliklerinin hakkaniyetli bir düzenleme yapması gerekir. Garajın kullanımında adalet ve hakkaniyet, kat maliklerinin ortak uzlaşısı ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun kararlarla sağlanabilir. Bu konuda:
- Kat malikleri kurulunda konu gündeme alınmalı.
- Oylama veya kura gibi yöntemlerle bir çözüm belirlenmeli.
- Ortak kararlar alınması,
- Dönüşümlü veya ücretlendirme sistemleri uygulanması,
- Alternatif kullanım amaçlarının tartışılması,
- Hukuki çerçevede hareket edilmesi gereklidir.
Bu yöntemlerle herkesin ortak alandan en adaletli şekilde faydalanması mümkün olur ve binada huzur sağlanabilir.