Yöneticilerin Görevleri ve Riskleri
Apartman ve site yöneticiliği, ilk bakışta basit bir görev gibi görülse de, aslında hem yasal sorumluluklar hem de ciddi riskler taşıyan önemli bir pozisyondur. Özellikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde belirtilen yöneticinin görevleri ve 20. maddesinde maliklerın sorumlulukları çerçevesinde hareket edilmesi çok önemlidir.
Bu yazıda, yöneticilerin yasal görevlerini ve maruz kalabilecekleri riskleri detaylı bir şekilde inceleyecek, dikkat edilmesi gereken noktalara değineceğiz.
Yöneticilerin Görevleri
1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uygun Hareket Etmek Yöneticilerin temel görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi ile çizilmiştir. Bu maddede öne çıkan başlıca sorumluluklar şunlardır:
- Apartmanın Genel Bakım ve Onarımlarını Yürütmek: Ortak alanlarda gerekli bakım ve onarımları organize etmek.
- Aidat ve Masrafların Takibi: Maliklerın aidat ödemelerini zamanında yapmalarını sağlamak ve tahsilat yapmak.
- Yasal Defterlerin Tutulması: Gelir-gider defteri gibi yasal kayıtları doğru şekilde tutmak.
- Toplantıları Organize Etmek: Kat maliklerini toplantılara davet etmek ve karar defterini usule uygun bir şekilde tutmak.
- Ortak Alan Sigortası Yaptırmak: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi gereği, ortak alan sigortası yaptırılmasını sağlamak.
2. Finansal Sorumluluklar Aidat ödemelerinde yaşanan gecikmeler yönetici için büyük bir sorun teşikil edebilir. Yönetici, malikler tarafından ödenmeyen aidatların tahsili için hukuki yollara başvurabilir. Bu noktada, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak gecikme tazminatı uygulanabilir (%5 oranında).
3. Rutin Hizmetlerin Sürekliliğini Sağlamak Elektrik, su gibi temel hizmetlerin aksamaması için gerekli faturaların zamanında ödenmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Bu durum, bazen yöneticilerin kendi ceplerinden ödeme yapmalarına bile yol açabilir.
Yöneticilerin Karşı Karıya Kalabileceği Riskler
1. Hukuki Riskler Ortak alanlarda yaşanabilecek kazalar, yöneticinin hukuki sorumluluğu kapsamındadır. Örneğin:
- Asansör kazasında, asansörün periyodik bakımlarının yaptırılmamış olması durumunda yönetici sorumlu tutulabilir.
- Ortak alanlardaki buzlanma nedeniyle yaşanan kazalar da yöneticinin denetim yetersizliği olarak değerlendirilir.
2. Finansal Riskler
- Yasal defterlerin düzenli tutulmaması, mali denetimlerde ciddi sorunlara yol açabilir.
- Ortak alan sigortası yaptırılmamışsa, meydana gelen zararlardan yönetici sorumlu tutulabilir.
3. Sosyal Riskler Yönetici, aidat toplama sürecinde ya da kararları uygulama aşamasında komşularıyla sorun yaşayabilir. Bu da apartmanda sosyal gerilimlere ve yöneticinin itibarsızlaşmasına neden olabilir.
Riskleri Azaltmak İçin Öneriler
- Kanunlara Uygun Hareket Edin Kat Mülkiyeti Kanunu’nu detaylı bir şekilde inceleyerek yasal yükümlülüklerinizi bilin. Özellikle 35. madde (yöneticinin görevleri) ve 20. madde (maliklerın yükümlülükleri) üzerine odaklanın.
- Ortak Alan Sigortası Yaptırın Ortak alan sigortası, beklenmedik kazalara karşı hem sizi hem de apartmanı maddi sorumluluklardan kurtarabilir.
- Toplantı Organizasyonunda Usule Uyun Toplantı davetlerini 15 gün öncesinden yazılı olarak yapın ve tüm malikleri bilgilendirin. Alınan kararları karar defterine usule uygun bir şekilde kaydedin.
Profesyonel Yardım Alın Eğer apartmanınızda yönetim zorlukları yaşanıyorsa, profesyonel yönetim firmalarından destek almayı düşünün