Apartman ve site yönetimi, hem hukuki hem de yönetimsel açıdan önemli sorumluluklar gerektiren bir süreçtir. Bu süreçte en dikkat edilmesi gereken konulardan biri, yöneticilerin hesap verme yükümlülüğüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticilerin hesap verme yükümlülüğünü açıkça düzenlemiş ve apartman sakinlerinin haklarını koruma altına almıştır. Bu yazıda, "Yönetici hesap vermezse ne olur?", "Yönetici kimlere hesap vermekle yükümlüdür?", "Olağan hesap verme dönemi dışında da yönetici hesap vermekle yükümlü mü?" gibi kritik soruları kapsamlı bir şekilde ele alacağız.
1. Yönetici Hesap Vermeli mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 39. Maddesi, apartman yöneticisinin, yaptığı tüm harcamalar ve gelirler hakkında kat maliklerine hesap vermekle yükümlü olduğunu belirtmektedir. Bu yükümlülük, sadece bir formalite değil, aynı zamanda yasal bir zorunluluktur. Yönetici, kendisini vekil olarak atanmış bir kişi olarak kabul etmekte ve dolayısıyla yaptığı harcamaların hesabını maliklilere vermek zorundadır.
Yönetici, sadece olağan toplantılar sırasında değil, her zaman hesap verme yükümlülüğüne sahiptir. Eğer kat malikleri, herhangi bir dönemde şüphe duyarlar veya bilgi almak isterlerse, yönetici hesap verme sorumluluğunu yerine getirmek zorundadır. Bu durum, yalnızca yöneticinin şeffaf bir yönetim anlayışı sergilemesini sağlamakla kalmaz, aynı zamanda maliklerin güvenli bir şekilde bilgi alabilmelerine olanak tanır.
2. Yönetici Ne Zaman ve Kimlere Hesap Vermekle Yükümlüdür?
Kimlere Hesap Verilir?
Yönetici, hesap verme yükümlülüğünü genellikle iki gruba karşı yerine getirir:
- Kat Malikleri: Yönetici, apartmandaki tüm maliklere hesap vermekle yükümlüdür. Kat malikleri, yönetim planında belirtilen tarihlerde ve şartlarda bu hesapları talep edebilirler.
- Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu: Eğer bir site birden fazla bloktan oluşuyorsa, her bir blokta bir temsilci bulunabilir ve bu temsilcilere de hesap verilmesi gerekir. Temsilciler kurulu, genellikle birden fazla apartmanın bulunduğu büyük projelerde, yöneticinin hesap vereceği kuruldur.
Hesap Verme Zamanı:
- Olağan Dönem: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yöneticinin hesap vermesi gereken olağan dönem, her yılın başında yapılması gereken yıllık toplantıdır. Yönetim planında herhangi bir tarih belirtilmemişse, her yılın ilk ayında hesap verilmesi gerekir.
- Olağanüstü Dönem: Kat malikleri kurulunun yarısından fazlası, yöneticiye hesap verme talebinde bulunursa, olağan dönemin dışında da hesap verilmesi zorunludur. Bu durum, malikler arasında herhangi bir şüphe ya da sorun olduğunda devreye girer.
Yargıtay’ın bu konuda verdiği örnek kararlar da, görevi sona eren veya istifa eden yöneticilerin, görev yaptıkları döneme ait hesapları vermek zorunda olduklarını ortaya koymaktadır. Örneğin, 1986 tarihli Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararı, görevden alınan bir yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmesi gerektiğine dair önemli bir içtihat oluşturmuştur.
3. Olağan Dönem Dışında Yönetici Hesap Vermekle Yükümlü mü?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39. maddesi uyarınca, kat maliklerinin yarısı talep ettiğinde, yöneticinin olağan dönemin dışında da hesap vermesi zorunludur. Bu durum, kat malikleri arasındaki şüphelerin giderilmesi ve yönetimde şeffaflığın sağlanması açısından kritik öneme sahiptir. Eğer yöneticinin hesap vermesi reddedilirse veya hesaplar açıklanamazsa, kat malikleri, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak hesap denetimi talep etme hakkına sahiptir.
Bu durumda, mahkeme tarafından atanacak bir bilirkişi, yöneticinin hesaplarını inceleyebilir ve şüpheli işlemler hakkında karar verebilir. Bu durum, kat malikleri için önemli bir güvence oluşturmaktadır.
4. Yönetici Hesap Vermezse Ne Olur?
Yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda birkaç hukuki sonuç ortaya çıkabilir:
- Güveni Kötüye Kullanma Suçlaması: Kat malikleri, yöneticinin hesapları verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, savcılığa başvurarak yöneticiyi cezai sorumluluğa çekebilirler. Yönetici, hesapları bilerek ve isteyerek saklıyorsa, bu durum suç teşkil edebilir.
- Sulh Hakimliği Müdahalesi: Kat malikleri, yasal yollarla yöneticinin hesapları vermesini talep edebilirler. Bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi devreye girer ve hesap verme yükümlülüğünün yerine getirilmesini sağlar.
- İcra Takibi: Yönetici, hesapları teslim etmezse veya teslimde gecikirse, malikler icra takibi başlatabilirler. Bu, özellikle finansal unsurlarda yapılan işlemlerin ve ödemelerin zamanında gerçekleşmesini sağlamak için önemlidir.
Ayrıca, yöneticinin görev süresi sona erdiğinde ve hesap veremezse, genel kurul tarafından ibra edilmemesi mümkündür. İbra edilmeyen bir yönetici, bu durum nedeniyle tekrar seçilemeyebilir ve güven kaybı yaşanabilir.
5. Yönetici, Kiracılara Hesap Vermekle Yükümlü mü?
Kiracılar, apartmanın ortak giderleri hakkında bilgilendirilmek isteyebilirler, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici yalnızca kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Kiracılar bu tür bilgileri almak için, doğrudan malikleriyle iletişime geçmek zorundadırlar. Kiracılar, yöneticiye doğrudan hesap verme talepleriyle başvuramazlar.
6. İbra Edilmeyen Yönetici Tekrar Seçilebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ibra edilmemiş bir yönetici tekrar aday olabilir. Ancak, maliklerin güvenini kaybetmiş olan bir yöneticinin tekrar seçilmesi oldukça zorlaşır. İbra edilmemiş bir yöneticinin adaylık sürecinde, kat malikleri bu durumu göz önünde bulundurmalı ve güvenlerini yeniden kazanıp kazanamayacağına karar vermelidir.
Apartman Yönetiminde Şeffaflık ve Hukuki Haklar
Apartman yöneticisinin hesap verme yükümlülüğü, yalnızca bir yasal zorunluluk değil, aynı zamanda apartman sakinlerinin haklarını koruyan bir mekanizmadır. Şeffaf yönetim, apartman sakinlerinin güvenini kazandırmakla kalmaz, aynı zamanda hukuki anlaşmazlıkların önüne geçilmesine de yardımcı olur. Hesap verme süreçlerinin aksaması durumunda, maliklerin yasal haklarını kullanması ve yöneticiyi sorumluluğa çekmesi, hem güvenliği hem de şeffaflığı sağlamada önemli bir adımdır.
Bu yazıda, apartman yöneticisinin hesap verme yükümlülüğünün önemini ve olası hukuki sonuçları detaylı bir şekilde ele aldık. Kat malikleri, yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, yasal haklarını kullanarak haklarını koruyabilir ve güvenli bir yönetim ortamı oluşturabilirler.