Bina ve Sitelerde Ortak Alan Sigortası: Zorunluluk mu, Gereklilik mi?
Ortak alan sigortası, apartman ve site yönetimlerinde çoğu zaman ihmal edilen ancak meydana gelen beklenmedik zararlar sonrası kritik bir öneme sahip olduğu anlaşılan bir sigorta türüdür. Bu sigorta, kat mülkiyetine konu olan ortak alanlarda meydana gelebilecek zararları teminat altına alarak malikler ve kiracıları büyük maddi yüklerden kurtarır. Ancak, bu sigortanın genel kurul gündemine alınması ve kabul edilmesi süreci çoğu zaman doğru yönetilmediği için sorunlar yaşanmaktadır.
Bu yazıda, genel kurul öncesi ve sonrasında ortak alan sigortasına dair hazırlık, karar alma ve uygulama süreçlerini detaylandıracak, Türkiye'de yaşanmış örnek olaylarla açıklamalar sunacağız.
Ortak Alan Sigortası Nedir ve Kapsamı Neleri İçerir?
Ortak alan sigortası, apartman veya site içinde yer alan asansörler, otoparklar, yüzme havuzları, çocuk oyun alanları ve diğer ortak kullanım alanlarında meydana gelebilecek zararları kapsar. Bu zararlar; yangın, su baskını, deprem, hırsızlık ya da vandalizm gibi olaylardan kaynaklanabilir. Sigorta, sadece fiziksel zararları değil, aynı zamanda zararın hukuki sorumluluğuyla ilgili maliyetleri de karşılayabilir.
Hangi Kanunlar Ortak Alan Sigortasını Destekler?
· Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): Madde 35’e göre, yönetim planında belirtilen giderler içinde yer almasa dahi, ortak alanlarla ilgili giderlerin karşılanması malikler kurulunun yetkisi altındadır.
· 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: Ortak alanların korunması ve bakımından kaynaklanan sorumluluklara dair hükümlere yer verir.
· Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Her ne kadar çoğu zaman bireysel konutlar için uygulansa da, ortak alanların sigortalanmasına da yönelik önlemleri kapsar.
Genel Kurulda Ortak Alan Sigortası Nasıl Gündeme Alınır?
Ortak alan sigortası kararlaştırılırken izlenmesi gereken adımlar şu şekildedir:
1. Hazırlık Süreci
· Risk Analizi ve Araştırma: Genel kurul toplantısından önce, olası riskler ve sigorta teklifleri hakkında ayrıntılı bir araştırma yapılmalıdır. Özellikle bölgede yaşanmış geçmiş olaylar incelenerek risk analizi hazırlanabilir.
· Tekliflerin Sunulması: Sigorta şirketlerinden fiyat teklifleri alınırken kapsam ve tazminat detayları açıkça belirtilmeli, bu teklifler tüm malikler ile paylaşılmalıdır.
· Yönetim Planının İncelenmesi: Yönetim planında yer alan sigorta ile ilgili maddeler gözden geçirilerek gerekirse değişiklik önerileri hazırlanmalıdır. Yönetim planında ortak alan sigortası ile ilgili hükümlerin bulunması, sürecin daha kolay ilerlemesini sağlar.
2. Karar Alma Süreci
· Gündeme Ekleme: Ortak alan sigortası konusu, genel kurul gündemine yazılı olarak eklenmelidir. KMK Madde 29’a göre, gündemde yer almayan bir konuda karar alınması mümkün değildir.
· Toplantı Esnasında Görüşme: Kat malikleri kurulunda sigorta poliçesinin kapsamı, maliyeti ve teminat detayları tartışılır. Kat maliklerinin soruları yanıtlanır ve teklifler detaylıca açıklanır.
· Oy Çokluğu ile Karar: KMK Madde 30’a göre, ortak alan sigortası gibi maliyet gerektiren konularda karar alınması, kat maliklerinin salt çoğunluğunun oyunu gerektirir. Yeterli çoğunluk sağlanamaması durumunda ikinci toplantıda nisap aranmaz.
3. Uygulama Aşaması
· Poliçenin Onaylanması ve İmzalanması: Onaylanan sigorta poliçesi, yönetici tarafından imzalanır ve bir kopyası tüm maliklere dağıtılır.
· Maliyetlerin Paylaştırılması: Ortak alan sigortası için belirlenen maliyetler, aidatlara dahil edilerek kat malikleri tarafından eşit ya da arsa paylarına oranla karşılanır.
· Bilgilendirme: Poliçe detayları, teminatlar ve sigorta şirketinin iletişim bilgileri tüm maliklere yazılı olarak iletilir. Sigortanın yürürlüğe girdiği tarih ve süre açıkça belirtilmelidir.
Genel Kurulda Ortak Alan Sigortası Kararının Önemi
Ortak alan sigortasının genel kurulda doğru şekilde gündeme alınması ve karara bağlanması, yönetimin hukuki ve mali sorumluluğunu hafifletir. Aksi durumda meydana gelebilecek zararlar, yönetime ve kat maliklerine ciddi mali yük getirebilir.
Örneğin:
· KMK Madde 20: Maliklerin, ortak giderlere katılma yükümlülüğü bulunur. Ancak genel kurulda alınmamış bir karar, hukuki ihtilaflara yol açabilir.
· Türk Borçlar Kanunu Madde 49: Ortaya çıkan zarardan dolayı yönetim ihmali varsa tazmin yükümlülüğü doğabilir. Sigorta, bu riskleri minimize eder.
Ortak alan sigortası, site ve apartman yönetimlerinin hem hukuki hem de mali sorumluluklarını yerine getirmede hayati bir araçtır. Genel kurulda doğru bir şekilde gündeme alınması, maliklerin bilinçlendirilmesi ve uygulanması, oluşabilecek büyük maddi yüklerin önlenmesine katkı sağlar. Bu süreçte Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen usul ve esaslara uygun hareket edilmesi, yönetim ve malikler arasındaki olası ihtilafları en aza indirir.