Apartman ve site yönetiminde genel kurul toplantıları, Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) uygun olarak yapılmalıdır. Ancak bazı durumlarda yeterli karar sayısına ulaşmadan yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği veya ortak alanlarla ilgili kararlar alınabilmektedir. Peki, bu kararlar geçerli midir? İtiraz edilirse ne olur? Gelin, bu konuyu detaylıca inceleyelim.
Genel Kurullarda Yeter Sayı Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre genel kurullarda alınacak kararların geçerliliği için belirli bir çoğunluğun sağlanması gerekir:
-
Olağan Kararlar: 634 sayılı KMK'ya göre genel kurulda kat maliklerinin salt çoğunluğu (yarıdan bir fazlası) ile karar alınır.
-
Yönetici ve Denetçi Seçimi: Kat maliklerinin ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması gerekir (KMK Madde 34, 41).
-
Faydalı Yenilik ve İlave İşler: KMK Madde 42'ye göre kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gereklidir.
-
Yönetim Planı Değişikliği: KMK Madde 28'e göre bütün kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu aranır.
Eğer genel kurulda yeterli sayı sağlanamazsa, kararlar geçersiz olabilir. Ancak bazı durumlarda kararlar mahkeme tarafından iptal edilene kadar geçerli sayılabilir.
Yeterli Çoğunluk Olmadan Alınan Kararlara İtiraz Edilebilir Mi?
Genel kurulda yeterli karar sayısı sağlanmadan alınan bir karar şu yollarla iptal edilebilir:
-
Arabuluculuk Süreci:
-
Kat maliklerinden biri, genel kurul kararına itiraz etmek istiyorsa öncelikle arabulucuya başvurmalıdır.
-
01.09.2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı davalarda arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir.
-
-
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Dava Açma:
-
Arabuluculuk süreci sonuçsuz kalırsa, dava açma süresi kararın alınmasından itibaren 6 aydır (KMK Madde 33).
-
Mahkeme sürecinde genel kurul kararlarının usule uygun olup olmadığı değerlendirilir.
-
Yeterli Çoğunluk Olmadan Alınan Kararlar Geçerli Sayılır mı?
Bazı durumlarda, yeterli çoğunluk olmadan alınan kararlar mahkemece iptal edilene kadar geçerli olabilir. Örneğin;
-
Yönetici veya denetçi seçimi yeterli çoğunluk olmadan yapıldıysa: Mahkeme iptal edene kadar atanmış yönetici görevine devam eder.
-
Faydalı yenilik ve ilaveler için yeter sayı sağlanmadıysa: Mahkeme iptal kararı verene kadar uygulama devam eder.
-
Yönetim planı değişikliği yeterli çoğunluk olmadan yapıldıysa: Tapu sicilinde değişiklik yapılmışsa, ancak mahkeme tarafından iptal edilirse geçersiz hale gelir.
Örnek Bir Durum: Ortak Alan Kiralanması
Diyelim ki, apartmandaki kapıcı dairesi kiraya verilmek istendi ancak yönetim planında böyle bir yetki yok. Genel kurulda kat maliklerinin tamamının muvafakati olmadan kiralama kararı alındı. Bir kat maliki itiraz etti ve mahkemeye başvurdu. Bu durumda;
-
Mahkeme iptal kararı verirse, kira sözleşmesi geçersiz sayılır.
-
Kiracı tahliye edilebilir, ancak bu süreç Borçlar Kanunu çerçevesinde yürütülmelidir.
Sonuç: Karar Yeter Sayısı Olmadan Alınan Kararlara Dikkat Edilmeli!
Apartman ve site yönetiminde kararların geçerliliği için Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hareket edilmesi zorunludur. Yeterli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar mahkemece iptal edilebilir ve yöneticiler için hukuki sorumluluk doğurabilir.
Bu nedenle, genel kurul kararlarını alırken mutlaka yeterli çoğunluğun sağlanmasına dikkat edilmelidir.