Apartman ve Site Yönetimlerinde Sağlıklı Yönetim Kurulamamasının Sebepleri
Apartman ve site yönetimlerinde sağlıklı bir yönetim yapısının oluşturulamaması, hem mülk sahipleri hem de yönetici adayları için ciddi sorunlar doğurur. Bu durumun arkasında yatan nedenler genellikle müteahhit firmalar, yetersiz katılım, eksik yönetim planları ve etkisiz denetim mekanizmalarıyla ilgilidir. Bu yazıda, apartman ve site yönetimlerinde karşılaşılan yaygın sorunları ele alacak ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddeleriyle çözümler sunacağız.
1. Müteahhit Firmaların Yönetimden Çekilmemesi
Apartman ve site yönetimlerinde en çok karşılaşılan sorunlardan biri, müteahhit firmaların yönetimi bırakmak istememeleridir. Müteahhit firmalar, genellikle inşaatın tamamlanmasının ardından 5 yıllık garanti süresinde sorumluluklarından kaçmak amacıyla yönetimde kalmaya devam eder. Bu durumu ele almak için KMK Madde 73 incelenmelidir.
Madde 73'e göre, inşaat tamamlanmamışsa veya iskân alınmamışsa, müteahhitler geçici olarak yönetimde kalabilirler. Ancak, bu geçici yönetim süresi müteahhitler tarafından kötüye kullanılmakta, inşaat tamamlandıktan sonra dahi yönetimde kalmaya devam etmek istemektedirler. Müteahhitler, paravan şirketler aracılığıyla yönetimde kalmayı sürdürerek kat maliklerinin haklarını ihlal edebilir. Bu durumun çözümü, mülk sahiplerinin genel kurul toplantılarında aktif bir şekilde yer alarak müteahhit yönetiminden bağımsız bir yapı kurmalarıdır.
2. Yönetim Planlarındaki Eksiklikler ve Yanlış Yorumlamalar
Müteahhit firmaların yönetim planlarını hazırlarken kendi lehlerine düzenlemeler yaptığı sıkça gözlemlenen bir durumdur. Bu düzenlemeler, müteahhitlerin uzun yıllar yönetimde kalmalarını sağlamak amacıyla yapılır. Oysa ki KMK Madde 34 gereğince, apartman veya sitelerde her yıl yönetici seçimi yapılması zorunludur. Toplu konutlarda bu seçimler iki yılda bir gerçekleştirilmelidir.
Yanlış veya eksik düzenlenen yönetim planları, mülk sahiplerinin yönetim haklarını kısıtlayabilir. Bu nedenle mülk sahiplerinin yönetim planlarını dikkatlice incelemeleri, gerekirse hukuki destek alarak bu planları yasal çerçevede yeniden düzenlemeleri gerekmektedir. Madde 33, mülk sahiplerine yönetim planları üzerinde değişiklik yapma hakkı tanımaktadır ve bu hakların bilinçli bir şekilde kullanılması, sağlıklı bir yönetim yapısının kurulmasını destekler.
3. Toplantılarda Yeterli Çoğunluğun Sağlanamaması
Genel kurul toplantılarında yeterli çoğunluğun sağlanamaması, apartman ve site yönetimlerinde en büyük sorunlardan biridir. KMK Madde 30’a göre, genel kurulun ilk toplantısında yeterli çoğunluk sağlanamazsa ikinci bir toplantı yapılır ve bu toplantıda alınan kararlar geçerli olur. Ancak, bu toplantılara katılan kişi sayısının az olması kötü niyetli kişilerin yönetici seçilmesine yol açabilir.
Bu sorunun önüne geçmek için kat maliklerinin toplantılara katılımını artırmak esastır. Madde 32, toplantıya katılamayan maliklerin salt çoğunlukla alınan kararlara tabi olduğunu belirtir. Bu nedenle mülk sahiplerinin yönetim kararlarına daha fazla dahil olmaları sağlanmalıdır. Dijital bildirimler ve çevrimiçi toplantılar gibi modern yöntemlerle katılım teşvik edilebilir.
4. Denetçi ve Yönetici Seçimi ile İlgili Problemler
Denetçi ve yönetici seçimi, apartman ve site yönetimlerinin sağlıklı işlemesi için kritik öneme sahiptir. KMK Madde 41 uyarınca, denetçi seçimi zorunludur ve denetçinin tapu sahibi olması gerekmektedir. Ancak denetçi olarak seçilen kişilerin yetkinliği çoğu zaman göz ardı edilmektedir. Denetçi, finansal tabloları ve yönetim faaliyetlerini düzgün bir şekilde denetleyemediğinde, ciddi mali sorunlar ve haksız uygulamalar ortaya çıkabilir.
Denetçi ve yönetici seçimlerinde adayların niteliklerine dikkat edilmesi, mali ve hukuki konularda deneyime sahip kişilerin bu görevlere getirilmesi gereklidir. Ayrıca, denetim sürecinin daha etkin bir şekilde yürütülmesi için yedek denetçi atanması zorunlu hale getirilmelidir. Yedek denetçiler, yönetimin sürekliliğini sağlayarak yönetim boşluğu oluşmasını önleyebilir.
5. Örnek Olay: Yönetici ve Denetçilerin Görevden Kaçması
Toplu konut projelerinde, yöneticilerin ve denetçilerin görevlerinden istifa etmeleri sıkça karşılaşılan bir sorundur. Yönetici ve denetçilerin istifalarının ardından yedek atamaların yapılmaması yönetimde büyük boşluklara ve olağanüstü genel kurullarda haksız kararların alınmasına yol açabilir.
Bu durumun önlenmesi için KMK Madde 41 gereğince, yedek denetçi ve yöneticilerin atanması zorunlu kılınmalıdır. Böylece, yönetimde süreklilik sağlanacak ve yönetim aksaklıklarının önüne geçilecektir.
Sonuç ve Öneriler
Apartman ve site yönetimlerinde sağlıklı bir yapının kurulması için aşağıdaki önerilerin dikkate alınması gerekmektedir:
- Genel Kurullara Katılımın Artırılması: Kat maliklerinin genel kurullara katılımı sağlanmalı ve toplantıların çevrimiçi katılımla desteklenmesi gibi yöntemler denenmelidir.
- Yönetim Planlarının Gözden Geçirilmesi: Yönetim planları yasal düzenlemelere uygun olarak güncellenmeli ve uzun vadeli yönetim sürelerinden kaçınılmalıdır.
- Yedek Denetçi ve Yönetici Atamaları: Yöneticilerin ve denetçilerin istifası durumunda yönetimde boşluk oluşmaması için yedek atamalar zorunlu hale getirilmelidir.
- Kat Mülkiyeti Kanunu Bilincinin Artırılması: Kat Mülkiyeti Kanunu konusunda mülk sahiplerine yönelik eğitimler ve danışmanlık hizmetleri artırılmalıdır.
Bu öneriler doğrultusunda, apartman ve site yönetimlerinin daha adil, şeffaf ve etkili bir şekilde yürütülmesi sağlanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerine uygun bir yönetim yapısı oluşturmak, mülk sahiplerinin haklarını koruyarak, sağlıklı bir yönetim süreci sağlar.