Apartman ve Site Yöneticisi Seçiminde Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Apartman ve site yönetimi, toplumun düzenli ve huzurlu bir yaşam sürmesi için vazgeçilmezdir. Bu noktada yöneticinin rolü oldukça büyüktür. Eskişehir’de profesyonel apartman ve site yönetimi hizmetleri sunan Şehir Yönetim olarak, apartman sakinlerinin sorunsuz bir ortamda yaşayabilmesi için en uygun yöneticiyi seçmenin önemini anlatmak istiyoruz. Yönetici seçiminde yasal gereklilikleri ve dikkat edilmesi gereken özellikleri göz önünde bulundurarak komşularınızla uyum içinde yaşamanız adına rehberimizi hazırladık.
1. Yöneticinin Yasal Olarak Seçilmesi Neden Önemlidir?
Yönetici seçiminde yasal süreçlere uyulması, yönetim faaliyetlerinin hukuki çerçevede yürütülmesi için zorunludur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca, yöneticinin apartman veya site sakinlerinin yeterli çoğunluğuyla seçilmesi gerekmektedir. Bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler:
- Salt Çoğunluk Gerekliliği: Yönetici seçimi sırasında yalnızca toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir.
- Çoğunluk Sağlanamazsa: Eğer yeterli çoğunluk sağlanmadan bir yönetici seçilirse, bu yöneticinin aldığı kararlar hukuki geçerlilikten yoksun kalabilir. Bu durum, gelecekte apartmanda yaşanacak sorunların önünü açabilir ve yöneticinin işlemleri geçersiz sayılabilir.
Örnek olarak: Yetersiz çoğunlukla seçilen bir yöneticinin aldığı aidat kararları veya bakım-onarım harcamaları, komşular arasında sorun yaratabilir. Hatta, yetersiz çoğunluk tespitiyle yöneticinin tüm işlemleri mahkeme kararıyla iptal edilebilir. Bu yüzden, seçilen yöneticinin yasal olarak yetkilendirilmesi apartman ve site yönetimi açısından hayati önemdedir.
2. Yöneticinin Sahip Olması Gereken Kişisel Özellikler
Yönetici, hem kat maliklerinin haklarını koruyacak hem de apartman sakinleriyle uyum içinde çalışacak bir kişi olmalıdır. Şehir Yönetim olarak, yönetici seçerken dikkat edilmesi gereken bazı kişisel özellikler şunlardır:
- Güçlü İnsan İlişkileri: Yönetici, komşularıyla iyi ilişkiler kurmalı, iletişime açık olmalı ve sorunlara yapıcı çözümler getirmelidir. Cömert, sabırlı ve barışçıl bir tutum sergileyen kişiler, yöneticilik için ideal adaylardır.
- Güvenilirlik: Komşuların güvenini kazanmak, apartman veya site yönetiminde huzurun korunması adına gereklidir. Güvenilir bir yönetici, aldığı kararlarla şeffaflık sağlarken, komşularına güven verir.
- Adaletli Tutum: Yönetici, aldığı tüm kararlarda eşit davranmalı ve herhangi bir kat malikini kayırmadan adaletli bir tutum sergilemelidir.
- Dış Görünüş ve Hitap Yeteneği: İyi bir yönetici, hem dış görünümüne hem de hitaplarına özen gösterir. Komşularına karşı saygılı ve etkileyici bir dille yaklaşması, güven oluşturması açısından faydalıdır.
Bu özellikler, apartman ve site yönetiminde yöneticinin etkin bir şekilde görev yapabilmesini sağlar.
3. Yöneticinin Sahip Olması Gereken Teknik ve Bilgi Birikimi
Modern apartman ve site yönetiminde, yöneticinin bazı teknik bilgilere sahip olması önemlidir. Özellikle apartman veya sitelerde giderek artan kompleks yapılaşmalar, makine parklarının çoğalması ve ortak alanların düzenlenmesi gibi konularda bilgi sahibi olmak yöneticinin sorumluluklarını yerine getirmesini kolaylaştırır. İyi bir yöneticinin sahip olması gereken bilgi ve beceriler şu şekildedir:
- Hukuki ve Mali Bilgi: Apartman yönetimi çoğunlukla hukuki ve mali konularla ilgilidir. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu, Tebligat Kanunu ve İş Kanunu gibi yasal mevzuat hakkında temel bilgiye sahip olmalıdır. Aynı zamanda, gelir-gider dengesi, işletme bütçesi gibi mali konularda da bilgi sahibi olması gerekir.
- Araştırma ve Gelişim: Yönetici, bilgi eksikliği yaşadığı konularda araştırma yapabilmeli ve kendini geliştirebilmelidir. Bu özellik, özellikle apartman ve site yönetiminde ortaya çıkabilecek farklı durumlara doğru ve hızlı yanıt verebilmesi açısından önemlidir.
- Teknik Bilgi: Yöneticinin, apartmanda yapılacak bakım ve onarım işleriyle ilgili temel teknik bilgiye sahip olması, süreci daha verimli hale getirir. Elektrik işleri, su tesisatı ve asansör bakımı gibi konularda en azından iş yaptıracağı kişilerle iletişim kurabilecek kadar bilgi sahibi olması beklenir.
Bu bilgi ve becerilere sahip bir yönetici, apartman veya site sakinlerinin güvenini kazanacak ve yönetim sürecini daha başarılı bir şekilde sürdürecektir.
4. Yönetici Seçiminde Dışarıdan Destek Almak
Yönetici seçiminde tüm bu özelliklere sahip bir komşunun bulunamaması veya komşuların yönetim işlerine ilgi göstermemesi durumunda, apartman veya siteye dışarıdan profesyonel bir yönetici atanabilir. Bu noktada profesyonel yönetim hizmeti sunan firmalar, apartman ve site sakinlerine büyük avantajlar sağlar.
- Profesyonel Yönetim Firmaları: Profesyonel yönetim firmaları, yasal ve mali bilgi birikimine sahip uzman yöneticilerle çalışarak apartman sakinlerinin tüm ihtiyaçlarını profesyonel bir anlayışla karşılar. Eskişehir’de faaliyet gösteren Şehir Yönetim, tüm yasal prosedürlere uygun yönetim hizmetleriyle apartman ve sitelerin yönetimini kolaylaştırır.
- Referans ve Tecrübe: Dışarıdan bir yönetici atanacaksa, seçilecek yönetim firmasının referanslarına dikkat etmek önemlidir. Güvenilir ve tanınmış bir firma seçilmesi, apartman veya site yönetiminde sürdürülebilir bir düzen sağlar.
5. Yönetici Seçimi ve Çoğunluk Sağlanması
Apartman veya site toplantılarında, yöneticinin yasal olarak atanması için toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanması şarttır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi gereğince, yöneticinin seçilmesi için maliklerin arsa payı ve sayıca çoğunluğu gereklidir. Bu çoğunluk sağlanmadan atanan yöneticinin kararları hukuki geçerlilikten yoksun olabilir.
Örnek bir senaryo:
- Yetersiz çoğunlukla atanan bir yönetici, aidat artışı veya bakım işlemleri konusunda aldığı kararlarda yetkisiz sayılabilir. Böyle bir durumda apartman sakinleri, bu kararları uygulamaktan muaf tutulabilir.
- Gelecekte yöneticinin yasal yetkisi olmadığı gerekçesiyle açılan davalar sonucunda, tüm işlemleri geçersiz sayılabilir ve yönetici sorumlulukla karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle, yöneticinin yasal olarak atanması ve çoğunluk sağlanarak göreve başlaması hayati önemdedir.
Eskişehir’de apartman ve site yönetimi alanında hizmet veren Şehir Yönetim, apartman sakinlerine profesyonel ve şeffaf bir yönetim süreci sunar. Şehir Yönetim olarak, yönetici seçiminde tüm yasal gerekliliklere uyum sağlayarak apartman sakinlerinin huzurlu bir yaşam sürmesini hedefliyoruz.