Kapıcı konutu, apartman veya site gibi toplu yapıların hizmet personeli olan kapıcının ikameti için ayrılan özel bir bağımsız bölümdür. Bu daireler genellikle apartmanın giriş veya bodrum katında yer almakta ve kapıcının hizmetlerini verimli şekilde yerine getirmesi için tasarlanmıştır. Hukuki olarak bu tür konutlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi gereğince ortak alan olarak kabul edilir.
Kapıcı Konutunun Mülkiyeti ve Statüsü
Kapıcı konutu, yapı ruhsatında ve yönetim planında bu şekilde belirlenmişse, bağımsız bir daire statüsünde dahi olsa ortak alan niteliği taşır. Dolayısıyla bu alanın tasarrufu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. ve 46. maddeleri uyarınca kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacağı kararlara bağlıdır.
Kiralama İçin Gerekli Şartlar
1. Kat Maliklerinin Oy Birliği
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi için bütün kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış bir karar gereklidir. Aksi takdirde yapılan kiralama işlemi geçersiz sayılır. Bu husus, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi ile güvence altına alınmıştır.
2. Yönetim Planı Hükmü
Yönetim planında kapıcı konutunun kullanımına dair açık bir hüküm yer almalıdır. Eğer plan bu alanın sadece kapıcının ikameti için kullanılacağını öngörüyorsa, kiralama yapılabilmesi için yönetim planının değiştirilmesi gerekir. Bu değişiklik de ancak kat maliklerinin oy birliği ile mümkündür (KMK m.28).
3. Kapıcı Personelinin Olmaması
Eğer apartmanda fiilen bir kapıcı çalıştırılmıyor ve konut kullanılmıyorsa, bu alanın kiraya verilmesi için oy birliği ile alınacak bir karar yeterlidir. Ancak yeniden kapıcı istihdamı zorunluluğu doğarsa, kiracı tahliyesi gündeme gelebilir.
4. İskan İzni ve Teknik Uygunluk
Kapıcı konutunun iskânı alınmamışsa, kiraya verilmesi hukuken mümkün değildir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında yer alan yapı kullanma izin belgesi (iskan), konutun yasal ikametgâh olarak kullanılabilmesi için zorunludur.
Kiralamaya Engel Olabilecek Durumlar
- Yönetim planında açık yasak varsa, oy birliğiyle değiştirilmeden kiraya verilemez.
- Bağımsız bölüm olarak tapuda kayıtlı olmayan, sadece kullanım hakkı bulunan ortak alan niteliğindeki konutlar kiraya verilemez.
- Kat maliklerinden herhangi birinin itirazı kiralamayı geçersiz kılar.
Kira Geliri ve Ortak Giderler
Kapıcı dairesi kiraya verildiğinde elde edilen kira geliri, apartman yönetimi tarafından toplanarak ortak giderlere aktarılabilir. Bu gelirin kullanım şekli, Kat Malikleri Kurulu kararı ile belirlenir. Bu gelir, apartmanın temizlik, bakım, güvenlik veya enerji giderlerinde kullanılabilir.
Vergi Yükümlülüğü
Kapıcı dairesinden elde edilen kira gelirleri, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. ve 21. maddeleri kapsamında gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilir. Kiraya veren kişi veya kişiler (genellikle tüm kat malikleri), bu geliri yıllık beyanname ile bildirmek ve vergi ödemekle yükümlüdür.
⚠️ Not: Ortak alanlardan elde edilen gelirlerde, kirayı tahsil eden apartman yönetimi sadece tahsilatı sağlasa bile, kat maliklerinin her biri kendi payına düşen geliri beyan etmek zorundadır.
Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar
- Kiralanacak daire ortak alan olduğu için, kira sözleşmesinde apartman yönetiminin ve kat maliklerinin temsilcisi olarak imza yetkisi olan kişinin adı geçmelidir.
- Kullanım amacı, kira süresi, tahliye koşulları, ortak alanlara dair yükümlülükler açıkça yazılmalıdır.
- Sözleşmeye, apartmanda yeniden kapıcı çalıştırılması durumunda tahliye şartı eklenmesi önemlidir.
Kiracının Seçimi
Kapıcı dairesi genellikle girişe yakın bir konumda olduğundan, kiracının seçimi apartman huzurunu etkileyebilir. Bu nedenle;
- Güvenilir ve apartman yaşamına uyum sağlayacak bir kiracı tercih edilmelidir.
- Kiracıya apartman yönetmeliği ve iç kurallar yazılı olarak sunulmalıdır.
Yargı Kararları ve Uygulamalar
Yargıtay kararları da kapıcı dairelerinin ortak alan sayıldığını ve kat malikleri kurulunun oy birliği kararı olmaksızın kiraya verilemeyeceğini pek çok kez vurgulamıştır (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E.2013/16821, K.2013/17281).
Kapıcı konutunun kiraya verilmesi mümkündür, ancak bunun yasal bir şekilde yapılması için;
- Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hareket edilmesi,
- Tüm kat maliklerinin oy birliği ile onay vermesi,
- Yönetim planı hükümlerine riayet edilmesi,
- Vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir.
Bu tür işlemler, apartman huzurunun ve yönetiminin devamlılığı açısından titizlikle yürütülmelidir.