Merkezi Isıtma Sistemi Nedir ve Nasıl Çalışır?
Merkezi ısıtma sistemi, bir apartman ya da sitenin tek bir kazan dairesi üzerinden ısıtılmasını sağlayan sistemdir. Bu sistemde doğalgaz veya kömürle çalışan kazan, suyu ısıtarak dairelerdeki radyatörlere sıcak su iletir. Bu suyun dolaşımı ile daire içi sıcaklık sağlanır.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın “Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği” uyarınca, 2.000 m² üzeri toplam kullanım alanı olan yapılarda merkezi ısıtma sisteminin kullanılması zorunludur (Bkz. Yönetmelik Md. 6 ve Ek-1).
Merkezi Isıtma Sistemine Geçiş Süreci ve Kat Maliklerinin Rolü
Bir apartmanda merkezi ısıtma sistemine geçiş, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca tüm kat maliklerinin iradesine dayanır.
Hukuki Dayanak:
- KMK Madde 34 ve Madde 42 uyarınca ortak yerlerde yapılacak yenilik ve değişikliklerde kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu aranır.
- Merkezi sisteme geçiş için alınan karar, kat malikleri kurul karar defterine işlenmeli ve yönetici tarafından imzalanmalıdır.
Gerekli Belgeler:
- Kat malikleri kurul kararı
- Yöneticinin imza sirküsü
- Mevcut doğalgaz ya da yakıt faturası
- İlgili ısıtma firması ile sözleşme
Faturalandırma ve Pay Ölçer Zorunluluğu
Enerji Verimliliği Kanunu ve Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'ne göre, merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda 2012 yılından itibaren ısı pay ölçer kullanımı zorunludur. Bu uygulama sayesinde her daire kullandığı kadar enerji bedeli ödemektedir.
İlgili Mevzuat:
- 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu
- 14 Nisan 2008 tarihli ve 26847 sayılı Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (Md. 14/2)
Pay Ölçer ile Faturalandırma:
- Her dairenin radyatörlerine takılan cihazlar kalorifik değerleri ölçer.
- Kullanım oranı oranında ortak fatura bölüştürülür.
- Asgari 15°C sıcaklık sağlanması zorunludur. Aksi takdirde cezai işlem uygulanabilir.
Merkezi Sistemden Ayrılma ve Bireysel Isıtma Talebi
Merkezi ısıtma sisteminde iken, bireysel ısıtma sistemine geçmek isteyen daire sahiplerinin durumu KMK ve ilgili yönetmeliklerle sınırlandırılmıştır.
Yasal Durum:
- KMK Md. 19/2: Bir bağımsız bölüm maliki, ortak tesislerde izinsiz değişiklik yapamaz.
- Merkezi sistemin mecburi olduğu yerlerde bireysel sisteme geçilemez.
- Ancak oy birliği ile karar alınırsa tüm bina sistemi bireysele çevirebilir.
Yargı Kararları:
- Yargıtay kararlarında bireysel geçişe tekil olarak izin verilmemekte, “ortak yaşamın gereklerine aykırılık” olarak değerlendirilmektedir.
Avantajlar ve Dezavantajlar
Avantajları:
- %25’e kadar yakıt tasarrufu
- Eşit ısı dağılımı
- Uzun ömürlü sistem malzemeleri
- Düşük daire başı yatırım maliyeti
- Bakım ve servis kolaylığı
Dezavantajları:
- Tek daire isteğiyle sistemden çıkılamaz.
- Eşit faturalandırma, düşük ısı kullanan daireler için adaletsizlik hissi doğurabilir.
- Bakım yapılırken tüm sistem durdurulmalı
En Sık Karşılaşılan Teknik Sorunlar
- Isı dengesizliği: Üst kat daha sıcak, alt kat daha soğuk olabilir.
- Pompa gürültüsü: Basınç ayarlarının yanlış yapılması nedeniyle borulardan gelen sesler.
- Bakım eksikliği: Yetersiz periyodik bakım sonucu kazan arızaları, filtre tıkanmaları.
- Gece ısıtmasının kapatılması: Yönetmelikte dış sıcaklık 15°C altına düştüğünde sistemin gece de çalışması gerekir.
15 Derece Kuralı ve Cezai Uygulamalar
Merkezi ısıtma sisteminde yönetmelik gereği daire içi sıcaklığın 15°C'nin altında olması yasaktır. Bu durumda;
- Isı pay ölçer verileri üzerinden kıyas yapılır.
- Peteklerin kapalı tutulduğunun tespiti durumunda daireye cezai bedel yansıtılır.
- BEP Yönetmeliği Md. 14/3'e göre ceza uygulanması mümkündür.
Merkezi Sistemin Bakımı ve Süresi
Periyodik Bakım:
- Yılda en az bir kez, kış öncesi yapılmalıdır.
- Tesisat, filtreler, brülör, pompa, vana ve kalorifer peteklerinin temizliği zorunludur.
Bakım Süreci:
- Kombi bakımı: ~30 dakika
- Kazan bakımı: 2-3 saat
- Gereken durumlarda sistemin test edilerek yeniden devreye alınması gereklidir.
Gelecek Perspektifi: Merkezi Sistem mi, Bireysel mi?
Enerji tasarrufu, çevresel etki ve maliyet açısından merkezi sistem halen avantajlı bir ısınma yöntemidir. Ancak ısı pay ölçer entegrasyonu ve bina yalıtımı gibi unsurların düzgün sağlanması, sistemin etkinliğini doğrudan etkiler. Bireysel talepler ve konfor arayışları, gelecekte hibrit çözümlerin (yarı merkezi - yarı bireysel) gündeme gelmesini sağlayabilir.
Merkezi ısıtma sistemleri, hukuki altyapısı güçlü, toplu yaşam alanlarında enerji verimliliği sağlayan sistemlerdir. Bu sistemin kurulumu, işletilmesi, yönetilmesi ve bakım süreçleri ciddi teknik bilgi ve yasal düzenlemeye tabidir. Kat malikleri, yöneticiler ve müteahhitlerin, sistemin kurulumu ve işleyişinde bu yasal düzenlemelere uygun hareket etmesi gerekir.