Site Yönetim Şirketleri Denetleniyor mu?
Apartmanlar, siteler, iş merkezleri ve toplu konut alanları; düzenli, şeffaf ve profesyonel bir yönetime ihtiyaç duyan yapılardır. Bu ihtiyaca cevap veren site yönetim şirketleri, günümüzde birçok konut projesinde faaliyette bulunmaktadır. Ancak akıllarda sıkça şu soru yer alır: Site yönetim şirketleri denetleniyor mu? Denetlenmeli mi? Kim tarafından ve neye göre denetleniyorlar?
Bu yazımızda, site yönetim hizmetlerinin hukuki statüsünden, denetim süreçlerine; resmi kurumların gözetiminden, son yıllarda getirilen düzenlemelere kadar kapsamlı bir inceleme yapacağız.
Site Yönetim Şirketlerinin Hukuki Statüsü Nedir?
Site yönetim hizmetleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında düzenlenmektedir. Kanunun 34. maddesine göre, apartman ya da site yönetimi, kat malikleri kurulunca seçilen yönetici ya da bir profesyonel yönetim şirketi tarafından yürütülebilir.
KMK 34. Madde (Özet):
Kat malikleri, kendi aralarından veya dışarıdan bir yönetici atayabilir. Bu görev, bir tüzel kişiye (örneğin bir site yönetim şirketine) de verilebilir.
Bu maddeye göre, kat malikleri isterlerse bir şirketle sözleşme imzalayarak profesyonel yönetim hizmeti alabilir. Ancak bu şirketlerin denetlenmesi konusu KMK’da açık şekilde belirtilmemiştir. Bu da bizi denetim mekanizmalarının nasıl ve kim tarafından işletildiği sorusuna götürür.
Site Yönetim Şirketleri Hangi Açılardan Denetlenebilir?
Site yönetim şirketleri, farklı yönlerden denetim altındadır. Bu denetimler genellikle şu 4 ana başlık altında toplanabilir:
a. Kat Malikleri Kurulu Tarafından Denetim
En önemli denetim mekanizması kat malikleri kurulunun denetim hakkıdır.
- KMK madde 35/f: Yöneticinin, kat maliklerine hesap verme yükümlülüğü vardır.
- Yıllık olağan toplantılarda yönetici veya yönetim şirketi, faaliyet raporu, gelir-gider tablosu, ve bilanço sunmak zorundadır.
- Kat malikleri kurulunda, mali ve yönetsel denetim yapılır; yönetici ibra edilebilir ya da edilemez.
b. Denetçi (Denetim Kurulu) Tarafından Denetim
KMK madde 41 uyarınca, 3'ten fazla bağımsız bölüme sahip olan yapılarda denetçi seçilebilir.
- Denetçi; yöneticinin işlemlerini, hesaplarını ve belgelerini denetler.
- Denetim raporu hazırlanarak kat malikleri kuruluna sunulur.
- Denetçi, dilerse bağımsız mali müşavir desteği alabilir.
c. Vergi Denetimi (Ticaret ve Vergi Mevzuatı)
Site yönetim şirketi bir şirket statüsünde olduğu için, şu kanunlara tabi olur:
- Vergi Usul Kanunu
- Türk Ticaret Kanunu
- Gelir/Kurumlar Vergisi Kanunu
Bu kapsamda:
- Fatura kesmek,
- Muhasebe kayıtlarını tutmak,
- Vergi beyannamelerini vermek,
- SGK ve personel bordrolarını düzenlemek
zorundadır. Bu işlemler, vergi denetmenleri, SGK müfettişleri ve bağımsız denetçiler tarafından incelenebilir.
d. Şikâyet Üzerine Kamu Kurumları Denetimi
- CİMER, Ticaret İl Müdürlükleri, Tüketici Hakem Heyetleri ya da mahkemeler aracılığıyla yapılan şikâyetler sonucunda site yönetimleri denetlenebilir.
- Özellikle aidat artışları, şeffaf olmayan harcamalar ve usulsüz kararlar bu tür denetimlerin temelini oluşturur.
Yeni Dönemde Neler Değişiyor? (2023–2025 Gelişmeleri)
Son yıllarda site yönetim şirketlerinin artışı, bazı suiistimalleri de beraberinde getirmiştir. Bu nedenle birçok kamu kurumu ve belediye, site yönetim hizmetlerinin yasal zemine oturtulması ve sıkı şekilde denetlenmesi adına yeni çalışmalar başlatmıştır.
Öne Çıkan Düzenlemeler ve Gelişmeler:
- Ticaret Bakanlığı ve İçişleri Bakanlığı iş birliğiyle, sitelerde şeffaf yönetimi zorunlu kılacak dijital denetim altyapıları gündemde.
- e-Yönetim Portalları üzerinden site gelir-giderlerinin izlenmesi planlanıyor.
- Bazı büyükşehir belediyeleri (örneğin İstanbul, Ankara, İzmir) kendi bölgelerindeki profesyonel yönetim şirketlerine bilgilendirme ve denetim formları göndermeye başladı.
- 2023 yılında Meclis gündemine gelen bazı kanun tekliflerinde, site yönetim şirketlerinin tescil edilmesi, mesleki yeterlilik belgesi zorunluluğu ve denetimlere tabi tutulması gibi maddeler yer aldı.
Profesyonel Site Yönetimi Ne Kazandırır?
Yasal olarak denetlenebilir, şeffaf ve güvenilir bir şirketten hizmet almak şu avantajları sağlar:
- Düzenli muhasebe kayıtları
- Şeffaf raporlama ve fatura sistemi
- Personel SGK ve yasal yükümlülüklerinin eksiksiz yerine getirilmesi
- Aidatların adil ve hukuka uygun şekilde belirlenmesi
- Kat maliklerinin güven içinde yaşaması
Şehir Yönetim olarak tüm bu hizmetleri Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde sunuyor, her ay düzenli raporlamalarla şeffaflığı sağlıyoruz.
Denetim Şarttır, Ama Doğru Yapılmalıdır
Site yönetim şirketleri, yalnızca fatura kesen ve aidat toplayan yapılar değildir. Hukuken sorumluluk taşıyan, birçok açıdan denetime açık, disiplinli yapılar olmalıdır. Bu nedenle site sakinlerinin yönetim şirketi seçerken şu noktalara dikkat etmesi gerekir:
- Vergi levhası ve resmi unvanı var mı?
- Gelir-gider tablolarını sunuyor mu?
- Denetim raporu hazırlıyor mu?
- Şeffaf hesap yönetimi var mı?
- Hukuka uygun hareket ediyor mu?